交易量翻翻 房價持續上揚

春節2月份的前21天上海一手商品住宅已成交29.9萬平方米，預期整月28個交易日的總成交量將達到45萬平方米左右。雖然成交量遠不及之前1月份的100萬平方米火熱，但超過去年春節（2012年1月）21.2萬平方米的1倍以上。自去年四季度樓市升溫以來，一手商品住宅的成交均價就逐月攀高，已經從去年9月的21782元/平方米，上漲到2月前21天的24093元/平方米，漲幅達到10.6%。

量價齊升的市場壓力，使得中央政府對樓市調控之弦也持續緊繃。繼2月20日溫總理在國務院常務會議上提出新“國五條”調控樓市之后，22日國土部就提出了“保持正常地價形成機制”為主的地價調控措施。但不論是國務院還是國土地部的新政策，都沒有提出對市場能夠造成新影響的舉措，政策主要還是著力于對近期市場的回暖進行喊話降溫和做長期調控規劃。比如，國務院提出的地級以上城市要對外來務工人員開放保障房、擴大房產稅試點，國土部的保持正常地價形成機制等，都是長遠調控方向，現在提出是為未來市場調整打基礎。

克而瑞上海機構研究總監薛建雄認為，近期樓市保持回升態勢是肯定的。不過，年初會有大量新盤上市需要跑量，同時宏觀經濟形勢還有降溫的可能，所以房價出現07、09年那樣大漲的可能性不大。而且隨著各級政府的喊話政策持續出臺，樓市回升的態勢在7月夏季之后降溫的可能性比較大。

供大于求持續，價格上漲仍“合理”

國家統計局公布的2012年全國房地產運營情況顯示，全年房地產開發投資額達到71804億元，比上年增長16.2%。其中，住宅投資49374億元，增長11.4%；辦公樓投資3367億元，增長31.6%；商業營業用房投資9312億元，增長25.4%。全年新開工建設城鎮保障性安居工程住房781萬套（戶），基本建成城鎮保障性安居工程住房601萬套。

2012年，商品房銷售面積111304萬平方米，比上年增長1.8%；其中，住宅銷售面積增長2%，辦公樓銷售面積增長12.4%，商業營業用房銷售面積下降1.4%。商品房銷售額64456億元，增長10%；其中，住宅銷售額增長10.9%，辦公樓銷售額增長12.2%，商業營業用房銷售額增長4.8%。當年房屋新開工面積177334萬平方米，下降7.3%；其中，住宅新開工面積130695萬平方米，下降11.2%。房屋竣工面積99425萬平方米，增長7.3%；其中，住宅竣工面積79043萬平方米，增長6.4%。

雖然新開房屋的開工面積在下降，而銷售面積在上升。但是按目前國內銷售法規大多數新房在開工3個月到1年內就可實現銷售的情況來看，目前新房的開工面積，遠大于同期的銷售面積，供過于求現象仍然嚴重。

巨大的供應壓力，再加上目前全球經濟低迷，國內經濟同樣遇到轉型壓力，近期增漲乏力的外部環境。短期內，樓市出現過熱的可能并不大。目前的房價上漲，只能理解為收入增長和通脹帶來的房價合理上漲。那么，各種部門喊話式的調控，就是為了避免樓市出現泡沫和順應民心的一種回應，也就非常合理和正常了。因為，政府還需要樓市的回升來為乏力的宏觀經濟增漲作貢獻。