后現代生活“大場”變臉進行時

“大場”，不管用上海話和普通話來念，都極容易產生與“豬下水”有關的印象，不管它在歷史上曾是多么顯赫知名，就其名字—項，就是先天的缺陷。這就好比一個再怎么漂亮的姑娘，要是不幸給起了個雄壯無比的名字，那就是悲慘世界了。更何況，于老一輩的上海人而言，這里就是大場肉聯、大場機場。于此，我們就可以展開豐富的聯想了：臟亂差、吵鬧、市井……反正不甚良好的形容詞冠于“大場”的地名之前，總不會有大的偏差。然而，你能相信嗎，這個叫“大場”的地方，已經給自己明確了發展的目標——“北中環·新都會”。你信嗎？

中環區域·地段比想象的好

“北中環·新都會”，這事兒聽著就透著一股十足的不靠譜，然而隨著深入的探訪，我們的觀念也開始慢慢地發生著某種自我修正。

如果你面前有張上海地圖，你可以從中去尋找“大場”的具體位置。也許你會和我們一樣大吃一驚：在早已進入二次發展的上海城，“大場”所在的位置可不是一般的好：內中環間、軌道環伺、道路通達。區域規劃藍圖中所表述的“在新一輪發展中，大場依托優越的區位優勢”云云，別的先不說，“優越的區域優勢”一條，確實實至名歸。

未來的大場，將告別肉聯、機場等舊有模式，代之以“動漫大場、科技大場、文化大場”的產業發展目標。其雄心壯志顯然還不止于此，“帶動區域內三大現代服務業組團建設”，是其產業更新的主要手段，一個年輕、時尚、活潑、都市的新大場形象，呼之欲出。

那這里的住宅市場，正呈現出怎樣的狀況？

價格優勢·改善需求的理想地

“北中環·新都會”的目標一經確立，人們應該有理由去思考未來的大場，會不會以其全新的面貌，迎來一批又一批以改善性為目的的置業人群，在這里換一個地方，換一種思路，換一份生活？

如果是以改善需求為主的區域供應市場，則這里的價格很有優勢。中外環間的區域，既有軌道交通，又有快速干道，在別處的價格普遍已經突破3萬元/平方米，而反觀大場，板塊內的房價似乎一直都沒有高漲過。

究其原因，筆者認為，這是大場在很長一段時間內，處于一個城市規劃的角落，在片區建設中，似乎哪個方面都沒能走到前列，所以房價也一直不溫不火。以目前周邊在售樓盤為例，錦秋花園19500元/平方米（裝修），經緯城市綠洲（三期）21000元/平方米，保利葉之林23000元/平方米，遠不及高境淞南和共康板塊的房價水平，這也與其自身作為寶山區最南邊，最靠近市中心的地理位置不符。

在上海整個中環區間這個范圍內，大場23000元/平方米左右的區域價格，也明顯處于同類區域的價格低洼處：浦東張江，27500元/平方米以上；楊浦五角場，30000元/平方米以上；就連位于浦東中外環間的萬科·海上傳奇，年前的開盤均價也已接近30000元/平方米，且創下了“日光”的成績。無疑，大場作為中環沿線未來有規劃，有供應的區域，其價值一直被低估著。

教育·一站式教育體系

在上海，復旦大學、上海財經大學等名牌高校匯聚五角場，騰飛城市副中心。華東師范大學助推長風板塊，打造上海生態商務區。

在大場，板塊中坐落著約200公頃的上海大學新校區，以上大為中心輻射的從幼兒園到小學，再到初高中，形成了一套完整的教育鏈條，比如徐悲鴻幼兒園、祁連中心幼兒園、錦秋幼兒園、祁連二小、錦秋中學、上大附中等，一站式解決3-18歲全學齡教育體系難題。

大場板塊的房地產發展也主要以教育地產為特色，上大新校區的入駐，給這里帶來了濃郁的學府氣息。家里有小孩的購房者住在這里，上學擇校的一系列問題將不再是問題。還有一點蠻有意思，記者走訪的時候在附近走了一圈，能看到很多青春洋溢的學生騎著腳踏車穿行，和他們在一起消費，會讓你覺得自己也回到學生時代，重走了一回青春路。

大華之后·還看大場

事實上，大場的地盤很大，簡單點說包括了大華、上大、祁連三大板塊，總面積相當于整個閘北區。一直以來，這三個板塊都沒有被當做一個整體來看待，成熟度差距是一個方面，很多“斷頭路”形成的板塊割據，也是最重要的一個原因。

照理來講，大場和大華是上下級的關系，而筆者在這里要將及其特殊的大華撇開，專門談一談寶山在大華之后，另一個值得關注的區域一一大場。

從生活圈來講，汶水路一條環線將大華南北的差距迅速拉開，筆者一直認為，大華南部地區自成一體地成熟，大華新界雖然掛著“大華”的名頭，卻跟“大華”是兩個風馬牛不相及的地方，汶水路以北按照“網上房地產”的分法，不屬于大華，而屬于大場。

從供應量上來說，大華板塊汶水路以南片區，目前已經沒有新盤在售，所以當大華南部逐漸退出新房市場，整個大場的新房市場就由上大、祁連和大華新界共同構成。

細看大場未來 尋找核心價值

整個大場以滬太路發展帶為龍頭，大華虎城區域性商業區、北中環商業商務集聚區、上大商業區，形成的“一帶三區域”將成為滬上具有影響力的商業商務集聚區和生態景觀區域之一。

“一帶三區域”藍圖

本文一開始就說要撇開大華，所以這里不細說大華虎城商業區；上大商務區依托與上海大學為鄰的優勢，一個新興的商業居住集聚區正在形成，預計未來將建成550萬平方米住宅，吸引12萬常住人口。弘基廣場、好又多、錦秋新天地商業街已經建成。與大華虎城相對應經緯、錦秋商業區正在形成。

北中環商業商務集聚區，依功能分為南、中、北三段。

南段以現代家居服務業為龍頭，區域內已建成百安居、紅星美凱龍兩大家居廣場，在建宜家預計明年可以正式營業，三大巨頭的聯手進駐將確立滬太路家居行業的品牌高度；緊靠著大場地鐵站還將建成日月光商業廣場，今年1月18日已正式啟動。日月光的建成與使用將帶領大場走出區域沒有像樣配套的困境；此外，周邊正在規劃建設納米生物醫藥研發樓，馬拉松商務樓，山海商務集聚區等設施。

中段以古鎮建設為主，建設休閑商業區。古鎮九橋十八弄的風韻，雖已成歷史，但體育中心、科技中心的建設，以及通過引進家樂福、迪卡儂等知名品牌，形成具有現代江南民居風格的特色商業，重現“鐵大場”繁華商業。依托軌道交通7號線，已經建成的乾溪商業區和場中科技商務樓將成為寶山科技園區配套的現代商務服務業，周邊還將建成動漫商務樓、場中科技園區等中高級商務社區。

北段建設現代科技研發商務區。上海動漫衍生產業中心、上海國際研發總部基地、海納產業園區，它們和場中科技園區、真大研發園一起構成上海寶山科技園的“一心四區”。

7號線·15號線

7號線在大場共設有大場鎮站、場中路、上大路、南陳路、上海大學和祁華路六個站點，對于交通不便的大場板塊來說，軌道7號線具有顛覆性的作用。隨著7號線的貫通，靜安寺被拉進到半小時車程之內。

此外，大場板塊內還有軌道交通15號線（規劃中），開工據說還要到2015年。15號線為南北走向，始發寶山區祁華路站，途經上海西站、婁山關路、伊犁路、上海南站、梅龍鎮，最終到達紫竹園區。這條線路由于還沒有正式投入建設，所以不可避免存在眾多變數，目前就有小道消息稱，15號線起始站祁華路站可能搬遷，存在2種計劃，一種是北遷顧村公園，另一種是南遷錦秋路，祁華路站作為起始站的可能性變小。但不管怎樣，這條線路經過的長風、虹橋、紫竹等商圈也是比較集中的商務區，只要大致方向不變，未來就能讓大場的居民享受到往這個方向出行的便利，同時也會導入更多沿線區域客戶群。

曾影響生活的那些因素

大場肉聯廠和大場機場的搬遷一直是大場人民關心的話題。肉聯廠的屠宰車間已經搬到嘉定，留下的是冷庫及其他廠區；大場機場的起降噪音問題，不遠不近就在那里。從目前的情況來看，大場要想躋身上海市經濟重鎮，成為北中環的新都會，這兩個地方的搬遷似乎早晚會提上日程，但都還沒有確切的消息。

伴隨著規劃的不斷建設和落實，轄區內的幾條影響共享功能區的“斷頭路”也在加緊開通的過程中。筆者從寶山規劃局得到的確切答復是，場中路會往西延伸到南陳路，環鎮北路將往東延伸至滬太路。這兩條路的開通將一改附近居住區“孤島效應”的狀況。大華新界那條早就說會打通的環鎮南路至滬太路路段，現在卻沒了動靜。

后續供應增加 價格進入上漲通道

一個板塊沒有新房的大量入市，勢必不能帶動板塊的整體房價。大場板塊許久沒有新盤供應，這也是板塊價格一直沒有大漲的另一個原因。不過這一狀況在2013年將得到改變。今年，整個大場將進入一個集中供應的階段，在售或即將開售的項目可謂是蜂擁而上，甚至有些是為了趕上大市回暖而趕工期。

細數一下，大華新界目前有中環一號。

中環一號和梧桐城邦這兩個大型社區。中環1號三期新開房源的位置因為比前期房源要好，樓盤均價已經由21000元上漲至25000元/平方米，梧桐城邦的公寓房源已經基本售完，剩下的別墅價格不菲，處于慢慢消化的階段。

上大板塊有錦秋花園和經緯城市綠洲老盤新開，這兩個超級大盤很長時間來是在板塊內占據壟斷地位。錦秋花園·御尚去年7月開盤，所處位置離小區大門口較遠，所以一直以來成交平平。經緯城市綠洲預計很快就將新開四期產品，最大的優勢是軌道上蓋，戶型以兩房、三房為主。2012年9月，品牌地產保利置業攜保利·葉之林來到上大板塊，主打125--平方米三房戶型，雙開門電梯公寓營造一梯一戶的居住感受，一下子將整個產品的調性拉高。2013年1月，保利·葉之林新推房源，信心十足地在部分房型上提價，當月成交了41套。

祁連地區即將全新開盤的有同濟城市陽光和聚豐府邸。聚豐府邸主打贈送牌，不過前期房源預計贈送面積有限。旁邊的同濟主打裝修房，價格預計23000元/平方米，即將于年初上市，只是這個價格與錦秋花園的裝修房相比，可是高了3000元/平方米。

結語

關鍵詞：“替換”！

從大場最近供應信息的變化得出一個結論就是一一這里的房價已經開始上漲。很顯然，大場的房價就像是憋了一口氣一樣，終于在幾年之后，在這個已經到來的2013年，牟足了勁要釋放出來。是啊，這個有良好規劃，有大量供應的區域，或許是時候來個絕地反擊了。對于買房置換的人來說，改善自身居住條件以外，或多或少還兼帶有投資保值的目的，從這個角度來說，有上漲空間是你長期持有房屋的必要條件。

另外還需注意的是，大場前期供應以本地自住的中低端產品為主，而在2012年底和2013年即將上市的幾個社區的產品來看，高端、改善、大戶型正逐漸成為新的關鍵詞。大場，悄無聲息地進行著自己的轉型，這路程雖然艱難，但卻有堅定的方向。