2013你怎么看？

嚴重且頻繁的霧霾仿佛也遮住了樓市本就不真切的面容，越發讓人看不明白。過去的2012年，信誓旦旦的世界末日并未出現，整年還算正常的樓市卻在歲末以翹尾這一比世界末日危害還要大的姿態造就了一道奇觀。2013新春剛過，新“國五條”的意外出現，更增添了樓市撲朔迷離的氛圍。

新年第一刊，展望是必不可少的例湯。今天，地產圓桌邀請到了策源地產董事長鄒澤人、同策咨詢研究中心總監張宏偉和克而瑞上海機構研究總監薛建雄三位專業研究人士，圍繞展望2013這一主題，共同為我們呈現他們眼中的2013年。

話走向

或許誰都不會想到，2012年年底會在政策無大變動的情況下出現一波強大的翹尾行情，許久未出現的“日光盤”、“排隊購房”、房源緊俏、漲價等壯觀景象著實讓我們大跌眼鏡。而今，盡管場面已經有所收斂，但市場內外仍充斥著“緊”的風聲。2013年整體樓市走向會如何，我們不妨來聽聽嘉賓們的觀點。

鄒澤人：2013年整體行情震蕩前行，中長期看好上海房地產

不同于2012年信貸及地方性政策逐步放松背景之下，—二線城市走出一輪大幅度的反彈行情，2013年政策層面將由松轉緊，單邊反彈行情將被遏制，步入震蕩行情。在2013全年時間軸線上，市場存在銷售窗口期。購房者對政策的反應仍保持較高的敏感性，開發企業主動應變調整銷售策略，早于市場的迅速促銷行動往往都能跑贏大市。

眼光放更長遠一點，個人仍看好上海房地產。作為國際經濟、金融、貿易中心，國內、國際人士大量匯集，上海常住人口快速增長，形成了龐大的住房需求。2005-2012年間，上海常住人口增加了503萬人（其中非戶籍人口增加了444萬人），假定人均住房需求面積為25平方米，新增人口住房需求量為12575萬平方米（年均1796萬平方米）。

同時發現，上海對外來人口的政策引力越來越大，持上海市居住證的外來人員擁有逐步“市民待遇”，包括最新的異地高考政策。鑒于上海優質的教育資源條件和相對較低的大學入學門檻，“子女教育”引發的遷移性人口導人將擴大，由于存在“穩定住所”的準人條件，購買住房或成為一種選擇，住宅需求隊伍將不斷擴大。

一端是外來人口的不斷導入，另一端是上海本地人口的改善型需求保持旺盛，在上海住房保有結構中，約35%的家庭居住在老公房，商品新房的比重約40%，這類群體均存在進一步改善的需求。

對于需求判斷，一方面是看需求容量變化，另一方面是看需求能力，即客戶的購買能力。雖然城市居民的人均可支配收入能反映城市居民整體的消費能力，但并不能準確與地區房產購房力相匹配。同時，這幾年貨幣的超發將更多的財富流向中等及以上收入群體，房產配置成為這些中高收入群體投資的主要途徑，不斷涌現出各類“房嫂”、“房妹”群體。在需求不斷增長、供應持續減少的矛盾體作用下，中長期仍看好上海房地產市場。

張宏偉：鼓勵改善需求將力助“基本面”好轉

從市場層面來說，鼓勵改善型需求的背后其實是修正自限購限貸以來的導致的市場負面結果。眾所周知，自限購限貸以來由于政策從嚴執行導致部分改善型需求誤傷無法入市，這樣的直接結果是導致市場庫存不斷增大。從這個角度來講，鼓勵改善型需求入市，其直接目的其實就是去化庫存，穩定市場以及促進整體市場基本面繼續好轉。

以上海市場為例，我們界定戶型面積在120平米以內，總價在150萬元以下的為剛需主力需求，面積段在120平方米-300平方米，總價段在200萬-500萬之間的為改善置換型需求的主要集中區域，同策咨詢研究中心數據顯示，2012年剛需的主力需求占比達到27.9%，而改善型需求集中區域成交占比達到24.9%，改善型需求的釋放對于去年上海商品住宅市場基本面的回升起到有力的支撐。

從政策的角度來看，盡管新“國五條”的頒布意味著繼續嚴格執行限購政策，抑制投資投機性需求，但是，政策層面已明確鼓勵改善型需求入市，2013年“自住+改善”兩股市場力量將助推整個上海市場“基本面”好轉。

薛建雄：樓市進入“保障年”

2012年上海商品住宅的開工量突然下降到不足300萬平方米，而之前每年的商品住宅新開工量都在1000萬平方米以上。同時，去年成交的商品住宅用地也僅281萬平方米。因此，今年新建商品住宅的供應量將出現較大壓力是現實問題。上海樓市的供、需量已經從2003-2009年的1500萬平方米左右，下降到過去3年1000萬平方米左右。盡管，去年的商品住宅的新開工量和土地供應量都不足300萬平方米，但由于市場上仍有較多11年之前的工程和在售項目有較多的后續房源供應，預期2013年的新建商品住宅供、需量將下滑到700萬左右，明后年更可能下滑到500萬左右。經過高速開發之后，上海新建商品住宅供、需量的快速萎縮將是不可避免的現實；但是上海人口的快速長漲和舊房改善的巨大需求不會短期消失，房地產長期價格壓力仍然巨大。

不過，2011和2012年的保障房開工量都在1300萬平方米左右，也就是在17萬套左右；比之前每年600-800萬平方米、6萬-9萬套的動遷配套經適房的體量有成倍的上升。近兩年600-800萬平方米的保障房建設增量，剛好彌補商品住宅開工減少的空間。這就意味著，從今年起大量完工的保障房將進入有效供應階段，以彌補商品住宅出現的巨大供應缺口。那么，保障房的準人條件將快速大幅放寬，更加廣大的人群將從保障房中受益。

個人認為，今年樓市走勢最可能的是在3、4月份快速回暖，然后中央層面出臺以推進保障房分配為主，以現有政策調整為輔的新政，給5、6月走熱的樓市降降溫。到了7、8月樓市就會進入夏日淡季，下半年重導上半年的行情。因此，二季度和四季度兩個旺季房價會出現小幅上漲，但主要還是由經濟增長和通脹帶來的合理上漲，漲幅將小于10%左右的居民收入上漲幅度。

話政策

到目前為止，“限購”如同緊箍咒一樣，過去、現在和未來很長一段時間內將緊鎖著中國房地產未來的大致走向，這一業界共識已無討論的必要。作為“政策市”的中國房地產，2013年究竟會出現政策面上的多大變故呢？

鄒澤人：現有主要調控政策執行加碼是大趨勢

現有的政策已對市場投機投資行為形成了較強的限制，市場價格整體回歸平穩，達到了中央調控的預期。同時房地產業對整個宏觀經濟具有舉足輕重的意義，在新型城鎮化的大背景下，房地產長期穩定發展是中央調控的總基調。

但考慮到2012年年底以來核心城市市場熱度不斷升溫，價格出現了上漲的苗頭，中央多次重申堅持房地產調控，進一步實施偏緊調控政策持續存在。因此，從2013年政策發展方向來看，現有主要調控政策執行加碼是大趨勢。

張宏偉：調控強化“去投資化”，定向寬松中“階段性”收緊

從未來調控政策及市場面走勢來講，盡管中央經濟工作會議定調2013年貨幣政策仍以穩健為特征，還要繼續加強房地產市場調控，2013年繼續執行限購政策，抑制投資投機性需求。這些都已經是既定的政策，此次再次強調并沒有什么新意，也不會出臺更嚴格的新政出來。

當前局部市場出現房價過快上漲的現象，政府此次強調意在強化這些省市的房地產調控政策的執行情況，尤其是限購執行不嚴格現象，導致局部市場投資投機需求的出現的現象。

同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，“去投資化”政策強化執行，無新政推出，總體定向寬松中伴有“階段性”收緊，將成為2013年房地產市場的總體調控特征。

總的來講，調控政策走向定向寬松鼓勵自住需求、剛需市場，還有改善型需求是趨勢。具體來講，我們發現，相比前兩年調控政策的基調，政策層面“遏制房價過快上漲、促使房價合理回歸”的基調已不再突出，政策層面已明確鼓勵改善型需求入市。政策層面基調的變化，房地產市場調控政策走向定向寬松已成為事實，再加上通脹預期的加大，2013年“自住+改善”兩股市場力量將助推整個市場基本面好轉。基本面的好轉與CPI的通脹因素，這將進一步影響購房者入市的步伐，總體上助推市場繼續放量，促使今年樓市“基本面”繼續好轉。

此外，既然政策層面明確提出今年會鼓勵改善型需求入市，那么，后續細化執行政策就不應該出現與之相悖的結果。否則，就顯得政府調控政策思路混亂，沒有依據。因此，從政策層面基調來看，鼓勵改善型需求既然是既定的，那么，鼓勵樓市改善需求應“降首付降利率”，而不是近期市場傳言的二套房需要7成首付，貸款利率升至為1.3倍。從政策基調看未來二套房政策趨勢來說，二套房貸“降首付降利率”保持“微調”應該是趨勢，只不過是幅度和范圍大小需要根據市場變化情況靈活調整而已。

薛建雄：不太可能對樓市采取重拳打壓

從國際大環境來看，歐、美、日等發達國家的經濟仍徘徊在榮枯線，國內經濟也出現轉型壓力。在相對低迷的宏觀經濟環境下，中央仍將以積極的財政和貨幣政策來推動經濟增長。但中央也不可能采取類似2009年4萬億那樣的爆炸性政策來推動經濟增長，樓市就不太可能出現2009年那樣的過熱局面。在此情況下，出于對促進經濟增漲的需要，中央層面不太可能對樓市采取重拳打壓。

那么，近期各地出臺的公積金上調門檻政策和二套房貸提高首付、利率的傳聞，實際上是各地或行業在運行中出現的實際需要。比如，由于樓市交易火爆，一些地方寬松的公積金政策余額不夠用，自然得提高門檻；金融業的快速發展，使得銀行拉存款難，有限的資金又被投入到理財和短期消費貸等高收益業務上，自然有提高長期房貸門檻方面的要求；還有一些地方政府出于幫助當地新房交易的需要，加強二手房交易的稅收征管等等；都是房地產運行過程中出現實際問題，所出現的正常政策調整，并不能視為中央調控樓市。

另外，春節前的地方兩會之后，自然會有眾多的地方調整政策出臺。馬上全國兩會就將招開，相關的住建、國土等主管部門和社科院、國務院參室等智囊機構都會提出新的管理方針、策略。這些實際上只能成為兩會時中南海的參考，但提前被一些傳聞和媒體報道后，成為了預期政策，是年年常有的事。從往年的經驗來看，兩會之前就算出現樓市過熱的情況，相關主管部門也只會出個吹風政策，重審從嚴執行已有政策和打一些政策補丁，調控性的政策要到兩會之后才會出。

話熱點

無論整體走向如何，政策如何調整，市場依然在那里，仍需一天一天堅實走下去。購房者在關注市場的同時，其他他們更關心的是能用手頭上的錢買到，什么樣的房子。具體到2013年，樓市將會出現哪些熱點呢？

鄒澤人：高端住宅消化壓力持續存在

在各類物業需求上，首置及改善型普通公寓及中高端公寓主力格局不變。由于此類物業供應相對下降，市場供不應求，價格下調可能性偏低。但對于高端公寓及別墅物業，由于受到政策面的嚴控，需求釋放仍較為緩慢，市場供大于求，短期來看量價存在下降可能。

根據各類住宅季度恢復（當季成交量與調控前高峰期2010第四季度成交量比值）統計數據顯示，2011第四季度別墅和公寓的恢復率相當30%-50%；2012第四季度公寓的恢復率躍升至68%-99%，其中普通及中高端公寓恢復率90%-99%，顯示出了強勁的反彈勢頭，而別墅的恢復率維持在51%-55%，延續低迷狀態。

一方面由于本輪反彈行情的需求主力是自住型首置及改善型需求，日常第一居所是客戶購房的主要用途，別墅物業普遍郊區化、偏遠化特征明顯，以第二居所功能為主，而第一居所型城市別墅總價門檻過高；另一方面異地“山、海、湖”等旅游度假型產品一度興起，對別墅型客戶形成一定的分流，這些異地度假型產品具備了更優的度假環境、更低總價門檻，對度假休閑型客戶的吸引力更大。

張宏偉：大平層受青睞

從數據上來看，同策咨詢研究中心數據顯示，2012年大平層（注：以200平方米以上公寓產品為準）市場表現相當出色，成交面積超100萬平方米，幾乎是2011年、2010年的翻番，全年上海成交大平層3791套，成交均價43225元/平方米。

大平層項目可謂是豪宅中的剛需，大平層具有交通便利，配套完善，景觀視野遼闊、高品質產品等諸多有利因素，因此，在市場性價比突顯的前提下，成為500萬至千萬級的自住用戶的首選，2013年在限購政策繼續從嚴執行的市場背景下，開發商還是需要通過較為合理的價格來吸引購房者外，同時在產品上升級深挖，今年以改善為特征的大平層“剛需豪宅”市場仍然有較大的潛力。

此外，2012年全年，10萬元/平方米以上的天價豪宅共成交151套，較2011年增加41套，同時也創下2006年以來的最高。在樓市“史上最嚴厲”的調控的市場背景下天價豪宅逆勢實現成交量大幅上漲，表現出富裕階層尤其是富豪階層對于天價豪宅的增值及保值屬性的認同感。在2013年及未來，天價豪宅市場仍然將和2012年一樣，城市天價豪宅板塊如陸家嘴濱江豪宅板塊、具有東郊稀缺資源優勢的張江板塊、余山傳統豪宅板塊等將會受到市場的青睞。

薛建雄：商業地產將更“專業”

分各產品線來看，在各種限購限貸和經濟低迷的壓力下，投資和高端需求相對低迷，但由于前兩年過熱行情下新建了大量豪宅項目，所以豪宅市場的需求盡管會有一個經濟增長帶來的自然上升存在，但不會有過熱的表現。加上充足的供應壓力下，豪宅的價格仍將低迷。剛需和首改產品，因為自然需求大，供應跟不上，加上通脹等因素，價格會出現合理的上漲。

不論住宅市場如何發展，商業和辦公市場已經過了小散投資時代，將長期保持低迷狀態。首先房地產業的成熟已經讓商、辦投市回歸到租金回報預期，而不是價格高漲預期上。另外，因為金融業的快速發展分流了大量社會投資資金，也降低了商、辦市場的需求能量。再加上，全球經濟低迷下辦公需求不振，而電商的快速發展又分流了大量商業的零售額。所以，近年來商、辦市場的個人投資者將大幅減少，從而讓商、辦物業的價格不振。

然而，地產商的快速成熟，會有更多地產商將大量資金投入到運營類的商、辦項目上，加上金融業的成熟會有更多的銀行、保險、社保、基金等大金融機構的資金投向商、辦市場。因此，商、辦市場將從小而散的個人投資品，向更加專業化、服務化、機構化運作的資本投資平臺轉型

大佬們怎么看

任志強：“最好別漲了！”

去年大部分時間，任志強一直堅持3月暴漲論，他認為2012年土地一直呈負增長狀態，將導致供求關系緊張，最終的結果是2013年3月房價上漲。但“新國五條”的出臺，任志強在微博上突然改口：“最好別漲了！”，讓大量網友大呼“不習慣”。

潘石屹：2013年限購令不會取消

在政府手里沒有掌握2000萬套的保障房之前，不會放棄價格控制。這意味著，至少在2013年前，限購令不會取消。政府要借助這個時間，完成對中國樓市的結構性調整。在這個過程中，政府不會特別在意商品房投資對固定資產投資增速以及GDP增速的影響，巨量的保障房投資會填補投資缺口。我的判斷是，未來三年，中國將動工興建的3600萬套保障性住房倘若完成，樓市會出現供大于求。此后，商品房的價格漲幅政府就不會特別在意了。

王石：調控政策不會有大變化

房地產調控政策有一定的延續性，但也會有變化。政策轉向保障房建設，這個趨勢不會變化。盡管一線城市價格的反彈，使各方開始擔心，但原來宏觀調控的政策會有一定的延續性。所以，政策發生很大變化的可能性比較小，但未來一定會變化，但變化有多大，還有待觀察。

謝國忠：家里有空房子趕快賣掉

目前房價有所回升只是“死貓反彈”。中國的地方財政都是靠房地產，所以房地產的規模達到了史無前例。目前還沒有開發商破產，說明樓市還沒見底。國家對房地產市場的政策調控期會很長，少則三四年，多則起碼六七年，2012年還僅僅是此番調整期的第一年。家里有空房子趕快賣掉。

本刊短評

2013，可以詳談

兄弟倆冒充大老板專挑善良人坑蒙拐騙，有能耐的哥哥以副總身份高談闊論，缺心眼的弟弟冒充“正總”長時間威嚴冷峻只做最后定奪，而翻來覆去，這位“正總”只重復一句話：可以詳談。

世事往往就是如此的糾纏不清，這不，善良的購房者不正經受一場曠日持久的“坑蒙拐騙”嗎？！

早些年，市場還算開明，我們還不知道“限購”為何物，房子也還只是普通的商品想買就能買。無奈，喜歡扎堆的不理智中國人從此給自己布下了一盤很大的棋。房價就這樣在大家的你推我扛中穩步、快速、飛速向上。于是，笑容與眼淚并存，開心與傷心共在。眼看局面就要超出掌控的范圍，有關部門想起了還有“調控”這招后，市場經濟中政府這只無形的手，此時變成了光明正大、有形的皮鞭，房價不聽話，下手真抽打，市場不景氣，高舉空中恫嚇。終于，若干輪且調且漲的輪回毫無例外地出現了，最后調控竟成了“空調”。正當人們以為樓市就這樣“扶不上墻”之際，“限購”的適時出現，挽救了多少人的臉面。

“史上最嚴調控”果然有夠厲害，商品房成了愛情，不是你想買就能買，如此極端的手段，無人能出其右。于是，量少了，價格也下來了，購房者樂意了，開發商們卻憤怒了。有能耐的開發商們豈能坐視如此局面長此以往，早已綁架中國經濟，綁架地方政府的他們充分利用有關部門的心態和政策漏洞，祭出諸如耍賴、試探、違規、逼宮等各種大旗，對房地產泡沫破裂嚴防死守。至此，不管調控政策有多么“缺心眼”，老百姓有多善良，這場騙局就這樣不合理且不講理地存在并繼續著，在不破不立之前，2013年，我們仍然只能說：可以詳談。