淺談房地產行業財務管理的幾大特點

陳 華

一、房地產企業財務管理的內容及原則

企業的財務管理主要根據資金運動過程來決定，而運動過程則包括資金的取得、使用、消耗、收入和分配。如果用價值形式來反映就是生產資料的取得和占用、人力物力的消耗、生產成果的實現和分配，因此房地產財務管理的主要內容是：第一、資金的籌集；第二、投資資金的運用；第三、開發成本及費用；第四、利潤分配。

房地產財務管理特征較為明顯，在財務管理過程中必須恪守的底線或是基本的做法。房地產財務管理的原則主要包括三方面：1、房地產在投資過程中，投資數額大、壓力大，并且利潤回收期長、風險高。因此在進行項目開發之前一定要對項目進行詳細深入研究分析，確保其可行性，不能過于隨意性。2、在房地產項目開發建設過程中由于資金管理不到位，導致項目建設資金短缺，后續資金跟不上的現象，因此在進行資金管理時，一定要預防不良管理出現，保證資金被有效利用。3、加強成本預測和分析研究，盡可能的通過一些環節降低成本。

二、房地產企業財務管理的含義就特點

從總體上來看，房地產企業的財務管理特點主要包括：其一，財務管理效率不高，財務管理周期較長。正是因為開發房地產的過程是投入巨額資金的一個過程，在投入的過程當中，需要將大量的資金一次性投入，這樣的籌集資金無疑是尤為繁重的一項任務，并且房地產企業在建設經營開發中需要耗費很長的時間，需要歷經土地開發、征地、建設房屋和交付竣工等諸多階段，該過程最少需要的時間為兩三年。當建成房屋以后，均需要對較為可觀的一筆分期付款方式加以追加。其二，財務管理難度較大。眾所周知，房地產企業是涉及面非常廣泛的一個企業，這便使得其財管理工作存在著相對較強的復雜性，比如被動拆遷居民或單位、勘查設計單位、施工安裝企業、商品房購買者、接受有償轉讓土地單位、房屋承租者以及聯營單位等，另外還有管理部門諸如稅務、審計、工商等所發生的頻繁、大量的資金往來階段。這樣范圍廣且頻繁的往來，在很大程度上使得房地產企業所需承擔的財務管理難且責任大；其三，財務風險較大。由于房地產企業有著較長的周期，因而存在著較多的不確定因素，這便會影響到企業的經濟效益和投資項目的成敗，大大的增加了企業的風險。

三、我國房地產財務管理現狀

1.籌資管理方面

對于資金籌措，其籌資數額具有不確定性。如果籌資數額小，那么會滿足不了企業的正常發展；如果籌資數額大，那么會有一部分資金不會被利用，影響資金使用率和使用效果。因此在資金籌措前應當對籌資數額進行預估。同時籌資渠道也十分重要，如果企業缺乏籌資渠道，那么會嚴重影響企業發展。因為籌資渠道狹窄，那么在企業發展過程中就會出現發展資金不足的現象；還有就會增加籌資成本降低企業的利潤，同時也會增加籌資風險和投資風險。

2.投資管理方面

雖然國家目前對住房制度進行了改革，并且大力支持房地產開發，但是一些投資商通過一系列途徑得到土地和銀行貸款后，便開始進行開發建設，根本沒有對開發的項目進行研究分析。這種盲目投資的投資風險往往會使投資者造成巨大損失，甚至導致破產。

3.成本管理方面

房地產開發商普遍認為資金投入大部分都是使用在項目施工階段，而對于決策階段和設計階段相當不重視。對于前期的專家決策費用和設計費用的支付是一拖再拖，認為這樣就可以減少成本投入，實際上這是不誠信的表現，嚴重會影響到企業的信譽，從而影響企業的發展。

4.利潤分配階段

由于我國的制度方面改革，使得大量投資人員加入到房地產開發中，但是大部分的投資都是盲目的。在房地產開發企業成立之后就忙于項目的開發，根本沒有考慮到企業成立時間和企業內部人才問題，更沒有考慮到企業未來發展問題。在項目開發獲得利潤之后，利潤如何分配也是由當時的投資人來決策的，根本不考慮企業發展需要，只是單純根據房地產的市場走向分配利潤。

四、完善我國房地產企業財務管理的建議

1.融資階段

對于資金的籌措，不管是通過什么方式、什么渠道，只要考慮到融資數額是否符合企業的需求量。對于項目開發的投入資金和開發完成以后利潤收入應當有個預估，確保利潤遠大于前期投入。同時應該注意融資風險，根據資金使用模式和業務的風險確定融資渠道，根據融資代價不同選擇融資渠道。總體而言，房地產開發公司在進行融資時，應該考慮全面，然后再確定融資數額和融資渠道，將融資風險降到最小。

2.投資階段

企業在進行項目投資前，應當對項目的投資風險進行可行性研究，不僅可以確保投資風險降低，同時利于利潤最大化，有利于企業的持續性發展。在進行項目投資時，不可以只單純看重眼前利益，要從企業發展的長遠角度分析。詳細的來講，房地產企業應當把投資的重心由中心城市轉移到小城鎮或者次中心城市，并且重點投資普通住宅和經濟適用房，以便于更好的贏得市場和拓展市場。

3.日常管理階段

日常管理主要包括成本管理和資金管理。成本管理指的是項目開發過程中開發成本和建設成本。前期的土地競拍時，應該謹慎考慮，應當首要考慮土地可以帶來的利潤。其次在建設階段是應當將水、電、氣、通信等配套設施一步到位，避免建設完成后的二次建設，同時也可以保證利潤最大化。資金管理方面主要包括提高樓房銷售速度，加快資金的回籠，提高資金的利用率。根據市場形勢，確定資金使用方向，保證企業的穩定快速發展。資金管理要確保資金的使用率、周轉率、利潤率等多方面。

4.利潤分配階段

利潤的分配方案要根據企業發展大局考慮，而不能單純根據市場走向進行分配；也不能單純考慮賺取利潤而盲目分配。

隨著社會經濟的快速發展，人們的生活水平將會越來越高，對于住房要求也會越來越高。房地產發展必須做好財務管理，合理的進行資金籌措、資金使用和資金分配，這樣企業才會越辦越好。

[1]祝曉輝.淺談房地產行業財務管理的幾大特點[J].新財經（理論版）,2011,9(10)：66-68.

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