2012武漢樓市年度盤點

成正茂

2012年的樓市是“剛需”和改善性需求者的天下。經過兩年的調控，壓抑已久的他們開始活躍起來，成為新一輪購入的主力軍。據統計顯示，目前武漢成交客戶中剛需置業者和改善性需求客戶整體占比超過7成。

與此同時，武漢樓市聚集效應凸顯，省內市外購房者成為樓市主力。隨著武漢經濟的快速發展，以及武漢“1+8”城市圈1小時交通網格局正式形成，武漢樓市表現出對省內城市強大的聚集效應，武漢市外湖北省內客戶在漢購房比例逐年增加，2012年達到44.47%，已經略微高出市內客戶的購買比例。

這也讓越來越多的房企開始關注武漢，根據中國指數研究院的研究統計，迄今為止，超過一半的中國房地產品牌企業登陸武漢，或把武漢作為戰略擴張的重要城市。2012年，在武漢，萬科、福星惠譽、保利、綠地、萬達等房企成為市場的贏家。

住宅市場剛需“挑大梁”

樓市調控兩年來，在泡沫并不多的武漢效果已顯現。2012年成交均價漲幅也得到控制，全年均價較2011年略有下降，各月度均價環比漲跌幅均未超過5%，且始終保持在6400元/平米以下。

新盤低價入市現象普遍，如上半年漢陽二環線出現七千多價格的項目，后湖和南湖新盤報價六千多，性價比較高，買房人紛紛抄底出手。顯然，在通脹背景下，價格保持穩定殊為難得，而這主要得益于市場供應充足。

2012年，武漢開盤個數累計364個，較2011年增加42個，共計推出8.3萬套房源；商品住房累計新增供應1527.98萬平方米，與2011年相比小幅增長6.16%；商品住宅累計新增成交13.53萬套，較2011年增加2.8萬套，是武漢樓市有記錄以來的最高值；全年成交面積1336萬平方米，同比增長24.24%；銷售金額852億元，同比增長23.59%。

2012年，“剛需挑大梁”。根據中國指數研究“2012武漢主流購房客戶調查”結果顯示，消費者購房目的主要是結婚用房、自己無房等剛性需求，合計占比59%；其次是改善用房，占比23%。購房者最看重的因素前三位分別是交通、環境和價格。

“剛需”也影響了成交結構，2012年，武漢商品住宅成交以90平米以下銷售最多，累計占總銷量的42%，銷量居次位的為90-120平米，占比38%，兩者合計銷售8成。120平米以上需求占比相對較少。

新房市場熱鬧無比，二手房市場也不甘寂寞。

2012年，武漢二手住宅共成交31248套，成交面積261.47萬平方米，從全年的成交走勢來看，成交量和成交價格均出現逐月增加態勢。

“新房市場政策的不穩定因素造成很多客戶持觀望態度，這在一定程度上增加了二手房市場的活躍度。”中國指數研究院華中分院研究副總監李國政說。

在李國政看來，“以價換量”是大多數企業的營銷策略，“加量不加價”才是武漢樓市創造記錄的根本原因。

商業地產上演“王的盛宴”

住宅限購后，武漢早已有越來越多的地產商轉入商業地產。因此，過去的一年，商業地產被稱為是“王的盛宴”。這一年，武漢商業地產迎來前所未有的發展黃金期，商業地產類項目的成交面積、成交均價、成交金額都上了一個新臺階。在市面上，社區商業、商業綜合體、專業市場的新盤迭出，銷售火爆。

早在2012年4月24日，武漢市政府常務會議原則通過商業設施空間布局規劃，提出到2020年，全市將形成兩大區域商業中心、19個城市商業中心和36個組團商業中心，并打造出24條特色商業街。以此，武漢市將構建由商業中心、基層商業網點、特色商業街、商業批發市場組成的商業設施體系，打造立足中部、面向全國的現代化商貿中心。

這也使得2012年武漢商業物業市場供應充足，成交量也一直維持在高位水平，總成交量為119.65萬方，較去年增長近38%。武漢市共計成交寫字樓3712套，成交面積67.52萬方（此數據不不含SOHO類產品）；但整體成交均價有所上漲，為9735元/平方米，較去年上漲5.6%。

此外，經過2011年的迅速增長后的一個調整，2012年，武漢高檔純寫字樓項目逐漸增多，如漢街總部國際、綠地國際金融城、都有著較好的市場表現。其中，東湖高新技術開發區（光谷區域寫字樓需求增加明顯）成交25.43萬平方米，占總銷量的37.73%。

搭此“順風車”，SOHO類產品成交量也價逐步增長，2012年SOHO類產品共成交30.75萬平方米。從各城區SOHO類產品的成交情況來看，武昌區成交量位居第一，共成交7.74萬平方米，綠地國際金融城貢獻最大，占整個區域的50%以上。

土地交易“火而不爆”

8月是武漢土地市場交易的分界點，此前，底價成交、“白菜價”、流拍成了武漢土地交易市場上的“關鍵詞”。8月以后，土地交易市場“滿血復活”，萬科、華潤、復地、融僑、廣電、鈺龍等房產大鱷重返武漢土地市場，擲金圈地，讓下半年的土地市場再度升溫。

2012年武漢累計推出地塊287宗，土地供應總面積1704萬平方米，同比增加22.21%。住宅類用地占據主導地位，居住用地供應占比最大，推出214宗，累計供應1461萬平方米，占總供應量的86%。

從土地成交量來看，2012年，武漢市累計成交249宗土地，成交面積1500.47萬平方米，與去年同期相比增加47.87%，土地出讓金額為895.66億元。其中居住類用地合計成交193宗，土地面積1341.47萬平方米，成交金額為832.76億元，溢價率3.47%。

其中，主城區居住類用地成交127宗，土地面積1031.55萬平方米，占武漢市居住類土地成交總量的76.9%，成交金額為760.99億元，溢價率為3.05%。

這得益于武漢市推行多年的城中村改造政策。

武漢市政府于2004年下發了關于完成二環內56個城中村改造的文件，截至2012年底，除洪山向陽、烽火村部分地塊未公開出讓，黃浦等4個地塊以其它形式實施城中村改造外，其余50個城中村地塊均已掛牌成交。56個城中村目前未成交量為64.46公頃，僅占0.3%。

2012年，更多品牌企業將城中村地塊收入囊中，不僅有“舊城改造專家”——福星惠譽的繼續參與，更多品牌企業如金地集團、融僑、保利、名流置業等，亦紛紛試水城中村項目，或將提升武漢城市化進程。

具體開看，以福星惠譽為首的12家典型品牌房企在漢獲取土地約和218.5萬平方米，約占總體15%，總金額超過174億；市場整合力度加大。

“相比北京、上海等城市，武漢地王較少，2012年土地成交價格雖有升溫但火爆不足，潛在地王甚至出現流拍現象。”李國政說。

（本文所涉數據均來自中國指數研究院華中分院《2012年武漢樓市解讀》）