2013中國(guó)樓市三大預(yù)測(cè)

中國(guó)樓市“崩盤(pán)論”聽(tīng)起來(lái)或許有些危言聳聽(tīng)，但經(jīng)歷了“大躍進(jìn)”的三四線城市樓市泡沫越積越大，泡沫破裂的可能性也就越來(lái)越大。2013年，全國(guó)樓市總體看漲的同時(shí)，不能排除局部下跌，甚至是局部大跌的可能性。

房?jī)r(jià)漲了跌，跌了漲，成交卻一翻再翻；投資客抱怨“不給買(mǎi)”，剛需群體依舊高呼“買(mǎi)不起”。轉(zhuǎn)眼間，慘淡開(kāi)局，紅火收?qǐng)觯?012中國(guó)樓市已經(jīng)塵埃落定。作為十八大開(kāi)局之年，2013注定不會(huì)平淡，中國(guó)樓市又將何去何從？

房?jī)r(jià)或?qū)⑸蠞q

回首2012年，樓市成交雖時(shí)有震蕩，但全年表現(xiàn)較為出色，七八月淡季不淡，“金九銀十”也得以延續(xù)，到了年底，全國(guó)樓市又出現(xiàn)了一波較為明顯的翹尾行情。

據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局日前公布的數(shù)據(jù)顯示，2012年1-11月，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積91705萬(wàn)平方米，同比上漲2.4%。其中住宅銷(xiāo)售面積為81500萬(wàn)平方米，同比上漲2.3%，是2012年首次同比增長(zhǎng)。單月情況看，11月商品住宅銷(xiāo)售面積環(huán)比大增23.9%，銷(xiāo)售金額環(huán)比上漲18.3%。

對(duì)此，鏈家地產(chǎn)研究部研究員張旭分析稱(chēng)，11月商品房成交量環(huán)比大漲，說(shuō)明目前購(gòu)房者入市積極性有明顯增加，其主要原因在于對(duì)市場(chǎng)預(yù)期相對(duì)樂(lè)觀，很多購(gòu)房者看漲2013年樓市。

其實(shí)看漲的不只是購(gòu)房者。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2012年1-11月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資64772億元，同比上漲16.7%；前11個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積31638萬(wàn)平方米，同比下降14.8%，明顯收窄達(dá)3.2個(gè)百分點(diǎn)。這也表明，房企對(duì)后市預(yù)期較為樂(lè)觀，供應(yīng)和拿地意愿進(jìn)一步提升。

樓市看漲似乎已成共識(shí)，但到底能漲多少，人們眾說(shuō)紛紜。

近日，德銀、高盛等外資投行陸續(xù)發(fā)布研報(bào)稱(chēng)，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇超預(yù)期。花旗預(yù)計(jì)短期內(nèi)一二線城市將繼續(xù)跑贏大市。而德銀則預(yù)判，2013年開(kāi)發(fā)商重拾定價(jià)能力，房?jī)r(jià)可升5%-10%。

“2013年房?jī)r(jià)還會(huì)溫和上漲。”這是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家茅于軾的預(yù)測(cè)，在他看來(lái)，投資渠道匱乏、土地有效供給不足是房?jī)r(jià)堅(jiān)挺的重要原因。

原建設(shè)部副部長(zhǎng)、中國(guó)建筑協(xié)會(huì)理事長(zhǎng)宋春華則認(rèn)為，房?jī)r(jià)尚不具備全面上揚(yáng)的動(dòng)力，“隨著一線城市對(duì)土地供給力度的調(diào)整和住宅項(xiàng)目預(yù)售許可的頒發(fā)，將很大程度上緩解房?jī)r(jià)上漲的壓力。至于二三線城市，短期內(nèi)仍將以消化庫(kù)存為主，房?jī)r(jià)趨穩(wěn)。”

另外，對(duì)2013年房?jī)r(jià)走勢(shì)持暴漲或暴跌觀點(diǎn)的人也并不少見(jiàn)。

早先華遠(yuǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)對(duì)于房?jī)r(jià)“3月后報(bào)復(fù)性反彈”的預(yù)測(cè)引起不小的爭(zhēng)議。任志強(qiáng)解釋自己做出判斷的原因是，“現(xiàn)有的庫(kù)存大概在3月份以前就能基本上消化得差不多，而新的供應(yīng)卻還沒(méi)有看到，所以3月份以后可能出現(xiàn)房?jī)r(jià)暴漲。”

不過(guò)，他所說(shuō)的暴漲與人們理解的一般意義上的暴漲內(nèi)涵不同。任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)稱(chēng)，暴漲不是指房?jī)r(jià)翻倍才叫暴漲，而是指房?jī)r(jià)上漲高于收入增長(zhǎng)。

近日，任志強(qiáng)再度修正了自己有關(guān)房?jī)r(jià)的“預(yù)言”，將房?jī)r(jià)暴漲的時(shí)間點(diǎn)提前，相較于“3月房?jī)r(jià)暴漲”的論斷，他更傾向于“房?jī)r(jià)3月之前就會(huì)暴漲。”

而經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠則是堅(jiān)硬的看空派，他認(rèn)為目前房?jī)r(jià)有所回升只是“死貓反彈”，“中國(guó)房?jī)r(jià)朝下走可能很多年，至少5年，掉一半的可能性非常大。”

政策調(diào)控 “穩(wěn)”字當(dāng)頭

中國(guó)樓市是個(gè)名符其實(shí)的政策市。雖然2012年樓市沒(méi)有出臺(tái)什么大的調(diào)控政策，但從年初中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”，到年末的“北上廣限售限購(gòu)從嚴(yán)”，樓市調(diào)控從未放松。即便多地地方政府明里暗里進(jìn)行“政策微調(diào)”，也都被中央及時(shí)制止打壓下去。

面對(duì)2013年，樓市政策又將有什么新變化呢？2012年12月4日，中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，“加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和住房保障工作。”2012年12月中旬召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議則提出“繼續(xù)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖。”

對(duì)此，業(yè)內(nèi)解讀：政策核心“穩(wěn)”字當(dāng)頭。第一，保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)是首要任務(wù)，樓市調(diào)控加碼可能性相對(duì)較小；第二，政策表態(tài)中未提及“促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸”，說(shuō)明中央調(diào)控樓市的決心比之前小；第三，考慮到鞏固前期調(diào)控成果，防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，限購(gòu)、限貸、限價(jià)等政策不能輕易退出。

所以，不出意外，2013年樓市調(diào)控基本上應(yīng)該是老政策微調(diào)整。

改善性需求是2013年中國(guó)樓市和政策走勢(shì)的一大看點(diǎn)。國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心主任李偉近日在第四屆中國(guó)經(jīng)濟(jì)前瞻論壇上特別強(qiáng)調(diào)，針對(duì)2013年錯(cuò)綜復(fù)雜的形勢(shì)，在總結(jié)各地經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步完善限購(gòu)政策，使其既能充分發(fā)揮在限制投機(jī)、投資性需求方面的積極作用，又不影響首次置業(yè)和改善型需求的及時(shí)釋放。

不過(guò)，也有業(yè)內(nèi)人士提醒稱(chēng)，近日來(lái)，多個(gè)城市出現(xiàn)“地王”頻出、成交回暖的態(tài)勢(shì)，不能排除調(diào)控適度從緊的可能性。

如若政策從緊，最有可能的舉措便是備受矚目的房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)圍。住房城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新在近日召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議上表示：“我們將配合有關(guān)部門(mén)繼續(xù)加快推進(jìn)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)擴(kuò)大工作。”

風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn) 三四線

前兩年，為了規(guī)避限購(gòu)令，諸多房企開(kāi)始紛紛走向三四線城市。但是，物極必反，房企的蜂擁而至導(dǎo)致三四線城市商品房供需矛盾急劇逆轉(zhuǎn)，投資風(fēng)險(xiǎn)不斷加大。

根據(jù)克爾瑞“中國(guó)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排行榜”數(shù)據(jù)，全國(guó)城市市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)排名前50位城市中無(wú)一例外均為三四線城市。而287個(gè)測(cè)評(píng)城市中，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)排名倒數(shù)前三的分別是深圳、北京和上海。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)同樣證明了這一點(diǎn)。2012年11月，70個(gè)大中城市中有53個(gè)住宅銷(xiāo)售價(jià)格上漲，北京、上海、廣州等一線城市漲幅迅猛，而房?jī)r(jià)下跌的城市中除溫州外，幾乎全部是濟(jì)南、丹東、呼和浩特等三線城市。

面對(duì)全國(guó)樓市“一線漲、二線穩(wěn)、三線跌”的局面，保利、金地等大型房企開(kāi)始拋棄“到三四線去”的口號(hào)，調(diào)整布局，重回一二線。在2012年9-11月期間，大型房企掀起了一輪拿地高潮，北京、上海、廣州、天津等地連續(xù)刷新地王紀(jì)錄。

伴隨著大型房企“重回一二線”戰(zhàn)略布局的調(diào)整和落實(shí)，這些城市的住宅市場(chǎng)也必將隨之不斷升溫。“地價(jià)房?jī)r(jià)聯(lián)動(dòng)，可能造成的房?jī)r(jià)反彈。”業(yè)內(nèi)人士提醒人們注意投資風(fēng)險(xiǎn)。

需注意，這里所謂一二三四線城市，是通過(guò)城市GDP、人口、可支配收入等多項(xiàng)指標(biāo)，在全國(guó)280多個(gè)城市中劃分出的公認(rèn)的城市體系。目前，公認(rèn)的一線城市僅有4個(gè)，即北京、上海、廣州、深圳；而二三線城市則因各房產(chǎn)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)不同有所差別。

與此相關(guān)，中國(guó)樓市還有一個(gè)不容忽視的風(fēng)險(xiǎn)信號(hào)：經(jīng)歷了“大躍進(jìn)”的三四線城市樓市泡沫越積越大，泡沫破裂的可能性也就越來(lái)越大。2012年鄂爾多斯樓市崩盤(pán)即為前車(chē)之鑒。經(jīng)過(guò)轟轟烈烈的批量造福、大蓋樓房后，如今的鄂爾多斯已經(jīng)成為眾多投資者的噩夢(mèng)。

這次是鄂爾多斯，下一次是誰(shuí)，沒(méi)人說(shuō)得清。

中國(guó)樓市“崩盤(pán)論”或許有些危言聳聽(tīng)，但兼聽(tīng)則明，偏聽(tīng)則暗，投資者需時(shí)刻牢記：市場(chǎng)有風(fēng)險(xiǎn)，投資須謹(jǐn)慎。