對轉租權在擔保貸款中風險防范的分析

摘 要：承租人承租商鋪、寫字樓等商業房產項目，對其進行改造后出租經營，獲取租賃收益，并使原有房產價值增加，承租人有融資需求時，以租賃經營權價值為擔保向金融機構申請貸款。本文從法律層面、轉租權估值及信貸的角度出發，分析及探討在擔保貸款風險防范中，轉租權貸款的可操作性。

關鍵詞：轉租；轉租權貸款；轉租權估值；風險防范

中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）03-0067-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.03.15

在當今經濟活動中，投資渠道日趨廣泛，隨著商鋪、寫字樓等商業用房投資的增加，一些企業和個人投資者承租商業房產項目，對其目標定位后，進行投資裝修、招商出租經營，使原房產價值增加，作為投資改造的承租人在經營過程中有融資需求時，承租方能否以轉租權的形式將其增值的租賃經營權價值（即承租人權益價值）為擔保獲取金融機構的貸款。在此，本文從法律層面、轉租權估值及信貸的角度等出發，分析及探討在擔保貸款風險防范中，轉租權貸款的可操作性。

一、從法律層面上分析轉租權的可操作性

所謂轉租是指承租人在租賃期間，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，轉租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同。轉租后轉租人仍享有租賃權，由此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系，即房屋產權人與承租人（轉租人）的本租合同，以及承租人（轉租人）與次承租人的轉租合同[1]。承租人以轉租的形式向次承租人收取租金，與此同時向出租人支付租金，從而形成經營租賃權，即轉租權，承租人以其轉租的租賃經營權向金融機構申請貸款，從風險防范來說是否可行？可從以下幾方面進行分析：

從物權法的角度看，租賃經營權實質上是一種不動產權利，即可將租賃經營權歸結為《物權法》第223條第（七）項的法律、行政法規規定可以出質的其他財產權利[2]。由于目前房產管理部門不對租賃權辦理登記，只對房屋產權的抵押辦理登記，我國的擔保法、房地產抵押管理辦法等相關法規也無租賃權抵押的規定，抵押要進行登記，而抵押登記程序是法定的，因此，租賃權的抵（質）押登記在程序上不可行。變通的方式是承租人以其承租一定期限、通過裝修改造后增值的房產，取得出租方（房屋產權人）的協助，同意抵押該租賃的房產給金融機構，該房產租賃權的抵押實質是一種房產抵押，在實際中，遇到出租方拒絕的障礙可能性較大，可操作不強。對此，借款人與金融機構通過簽訂質押合同，雙方達成書面同意，而無需登記，進而解決登記要件的問題。但是，在轉租的租賃經營權確實存在價值，且承租人經營效益較好（租賃權收益穩定）下，以轉租權的形式發放該項貸款，應成為可能。為此，如何安全、有效地發放該項貸款，從法律層面上可進行以下幾點操作：

1.首先，要取得出租人的同意。《合同法》第二百二十四條規定：“承租人經出租人同意，可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的，承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的，出租人可以解除合同。”根據商品房屋租賃管理辦法第十一條規定：“承租人轉租房屋的，應當經出租人書面同意。承租人未經出租人書面同意轉租的，出租人可以解除租賃合同，收回房屋并要求承租人賠償損失。”[3]由此，承租人以其租賃經營權轉租行為，須取得出租人的同意，未取得出租人的同意以轉租權向金融機構貸款，該貸款無法得到保障。

2.出租方、承租方、金融機構（第三方）簽訂三方租賃權轉租擔保協議。即出租方作承諾擔保，當承租方不能償還金融機構的貸款時，由第三方行使承租方在轉租期間的權利和義務。合同法第八十八條規定“當事人一方經對方同意，可以將自己在合同中的權利義務一并轉讓給第三人”，從法律行為有效性分析，承租人轉租房屋，應取得出租人的書面同意。在書面同意的表現形式上，轉租有兩種形式。一是在本租合同中已經約定了承租人可以轉租的條款；二是出租人在本租合同之外另行出具的同意書。根據合同法相關規定，當承租人非經出租人同意的轉租合同在承租人事后沒取得處分權或沒有得到出租人追認的應屬無效[4]。轉租中，承租人沒有取得出租人的書面同意，出租人可以解除與承租人之間的本租合同。據此，租賃權轉租擔保協議成立與否，均應取得出租人的同意，并三方簽訂《房屋租賃轉租經營權擔保合同》。

3.出租人與金融機構的協議轉租行為發生后，轉租人仍享有租賃權，同時轉租人與次承租人之間原有的租賃關系保持不變。從法律關系上看，承租方以轉租權作擔保不影響其原有的租賃權。金融機構的法律地位可通過合同約定：承租人不履行合同，房產租賃經營權轉讓給金融機構，由金融機構轉租給第三方，且有權從租賃物出租獲取收益的方式收回借給承租方的貸款本息及違約金等。

4.轉租權在本租合同發生變更或解除，影響轉租合同，轉租合同隨之變更或解除；轉租合同約定的租賃期限，應在本租合同約定的期限內。

綜上所述，轉租權從法律層面上是可操作的。

二、從轉租權估值分析轉租權貸款的可操作性

投資者將其承租的房屋進行裝修改造后出租，獲取租賃收益，并產生增值。那么，以轉租經營權形式的承租人權益價值如何估算，其估算的準確性關系到轉租權貸款能否發放，對于轉租權價值的多少，需要運用房地產估價的方法來測算。

房地產估價應采用科學的方法進行分析、測算和判斷，其基本估價方法是成本法、收益法和市場法。每種估價方法均有其適用的估價對象和估價所需具備的條件，在利用具體的估價方法進行估價時，是否掌握豐富的基礎資料是估價結論能否準確的重要保障。在轉租權實際估價中，在參數選擇和方法運用上主要采用收益法進行估價。現以實例說明轉租權貸款估值的運用。

例如：A公司將B公司擁有產權的商業用房面積為15000m2租下15年，約定第一年的月租金平均為30元/m2·月，以后每年租金上調4%。A公司投入資金對該商城進行裝修改造，裝修改造期為半年，裝修改造費用為1000元/m2，均勻投入，裝修改造后即可租賃經營。目前市場上同一商圈類似房地產的月租金為70元/m2·月，年租金增長率為6%，空置率為10%，運營費用為有效毛收入的30%，報酬率為10%，A公司現在欲將其租下并已進行投資裝修的商城，以其租賃經營權益價值向金融機構申請擔保貸款，則A公司作為承租人權益價值的估值如下：

承租人權益價值即租賃權價值，是按照租賃合同約定的租金與市場租金的差額所求取的價值[5]。運用數理公式可表示為：承租人權益價值=承租人收益價值-裝修改造費用-租金支出，其測算：

4.承租人權益價值=承租人收益價值-裝修改造費用-租金支出=7，862.97-1，464.48-5，119.82=1，278.48萬元

上述轉租權的估值是采用收益法估價，在實際運用收益法估價時，不應高估收入或者低估運營費用，選取的報酬率要根據風險程度合理選取（不應偏低），預期升值收益或不確定的收益應較少考慮，一般采用凈收益不變的公式計算。盡管轉租權的估值是房地產估價人員從專業的角度測算，但金融機構從事信貸業務，有必要了解該業務的流程及測算過程，不應認為估價機構和估價人員是估價風險的直接承擔者，而疏于理會，在缺乏房地產相關知識，對方法運用和參數選擇上存在不足，判斷有誤，也會產生一定的信貸風險。

從上述可知，轉租權存在價值，其價值可運用房地產相關技術方法測算出來，實質上為轉租權貸款提供了參考依據，那么，可否從信貸角度出發分析轉租權貸款的可操作性。

三、從信貸角度分析轉租權貸款的可操作性

轉租權擔保貸款涉及金融機構、出租人、承租人（即轉租人）及次承租人之間的關系，信貸人員除了從一般信貸的角度考察承租人的基本情況、外部信息查詢、經營實體、借款用途及還款能力分析等經營狀況和資金情況進行細致調查外，還應著重從以下幾方面調查分析：

1.承租人品質調查。由于轉租權不具有房產的抵押登記屬性，承租人與出租人及次承租人的合作經營關系，依循雙方的契約。承租人是契約雙方的紐帶，既要以承租人的身份履行與房屋產權人之間的本租合同，又要以出租人的身份履行與次承租人之間的轉租合同，轉租權的價值可以說是在此基礎下產生的。但是，如果承租人未嚴格履行與出租人簽訂的租賃合同，如未按期支付租金等遭到出租人的解約，或者承租人有可能因其它原因收到次承租人的高額租金后即逃走以及存在利用轉租權貸款逃廢債務可能等情況，因此，承租人的品質調查就顯得尤為重要，承租人的道德品質如誠實度、信譽度等是其主觀償貸意愿的思想保證，只有對此先決條件調查好，才能有效防范貸款風險，使之降至最低點。

2.核實出租人土地證、房產證等相關產權資料及次承租人的經營狀況，測評風險度。在信貸調查過程中，由于審查管理不嚴格，信貸員往往注重承租人基本的調查，而忽視對出租人產權資料的真實性以及出租后次承租人經營狀況的核查。出租人產權不全（如有土地證無房產證）、不明晰、存在共有狀況或已做房產抵押登記等，將直接或間接地影響轉租權貸款的發放；其次，承租人投入資金裝修商業房產、定位，并招商出租經營，目的不外乎獲取穩定的租金收益，相反，如果商業房產定位失誤、租金過高或市場不景氣等原因，造成次承租人經營效益欠佳，那么，出租人未達到預期的租賃收入，轉租權的價值就會降低，因此，只有在出租人產權清晰、合法，次承租人經營效益較好的情況下，承租人轉租權貸款的發放才有可能。

3.擔保調查及擔保方式。針對項目為轉租權貸款，進行擔保調查時，不僅注意對客戶抵（質）押物狀況、抵（質）押率、變現處置難易程度等各項因素進行綜合分析，測算貸款的風險度，而且還要核實借款人的擔保能力、抵押資產實際變現能力。在實際操作中，擔保方式應根據借款人情況，不限于以下：一是以借款人承租商業房產的租賃經營權為該筆貸款提供質押擔保；二是借款人在金融機構開設監管賬戶，用于租金收繳指定賬戶，實時監控賬戶資金進出；三是以企業法人及其配偶為該筆貸款提供連帶責任保證擔保；四是以承租人投入裝修的中央空調、電梯、機電設備等機器設備為該筆貸款提供抵押擔保；五是以承租人向出租人繳納的商業房產保證金單據留置等，上述操作是為保證擔保法律效力和足值變現，避免轉租權貸款出現信貸風險。

每筆貸款都會存在不確定的風險，轉租權貸款亦如此，如何防范、規避與控制各種風險，以上僅是從法律層面、轉租權估值及信貸的角度分析及探討轉租權貸款在擔保貸款風險防范中的可操作性。在實際轉租權貸款操作過程中，會出現不同的情況，為此，金融機構要針對不同的項目，采用不同的風險控制方式，規避可能出現的信貸風險，從而最大限度地保證信貸資金的安全。

（責任編輯：張恩娟）

參考文獻：

[1][4]刁其懷.論轉租中對第三人的保護[D].成都：四川大學，2004.

[2][3]物權法律司法解釋判例小全書[M].北京：中國法制出版社，2010：56、83.

[5][6]柴強.房地產估價理論與方法[M].北京：中國建筑工業出版社，2011：106、226.