對轉租權在擔保貸款中風險防范的分析

摘 要：承租人承租商鋪、寫字樓等商業房產項目，對其進行改造后出租經營，獲取租賃收益，并使原有房產價值增加，承租人有融資需求時，以租賃經營權價值為擔保向金融機構申請貸款。本文從法律層面、轉租權估值及信貸的角度出發，分析及探討在擔保貸款風險防范中，轉租權貸款的可操作性。

關鍵詞：轉租；轉租權貸款；轉租權估值；風險防范

中圖分類號：F832.4 文獻標識碼：A 文章編號：1003-9031（2013）03-0067-03 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2013.03.15

在當今經濟活動中，投資渠道日趨廣泛，隨著商鋪、寫字樓等商業用房投資的增加，一些企業和個人投資者承租商業房產項目，對其目標定位后，進行投資裝修、招商出租經營，使原房產價值增加，作為投資改造的承租人在經營過程中有融資需求時，承租方能否以轉租權的形式將其增值的租賃經營權價值（即承租人權益價值）為擔保獲取金融機構的貸款。在此，本文從法律層面、轉租權估值及信貸的角度等出發，分析及探討在擔保貸款風險防范中，轉租權貸款的可操作性。

一、從法律層面上分析轉租權的可操作性

所謂轉租是指承租人在租賃期間，將其承租房屋的部分或者全部再出租的行為，轉租系承租人與次承租人之間成立新的租賃合同。轉租后轉租人仍享有租賃權，由此形成兩個既彼此獨立、又相互牽連的合同關系，即房屋產權人與承租人（轉租人）的本租合同，以及承租人（轉租人）與次承租人的轉租合同[1]。承租人以轉租的形式向次承租人收取租金，與此同時向出租人支付租金，從而形成經營租賃權，即轉租權，承租人以其轉租的租賃經營權向金融機構申請貸款，從風險防范來說是否可行？……