房地產開發存在的問題及對策

摘要:房地產是經濟活動的載體和基礎，具有生活和生產資料的雙重屬性，房地產行業是國民經濟的重要組成部分與經濟增長點。目前我國房地產行業雖然正處于高速發展期，但是在這繁榮的景象后面，也存在很多問題，比如較為單一的開發模式與融資方式缺乏等，本文通過研究房地產開發存在的問題，提出了一些對策，對此行業有一定借鑒價值。

關鍵詞:房地產；問題；對策

1引言

研究我國房地產業的發展，可以發現從1953年到1978年間，對于住宅房產來講，這這段時間內我國僅僅將住宅作為一種福利產品，否定了其商品屬性，與價值; 在生產組織上，過分強調計劃經濟；片面強調了土地的公有制和資源屬性，將土地權利同土地實體視為一體。其結果就是形成了住宅由國家統一計劃、投資建設并分配的格局，房地產的市場配置功能嚴重弱化。住房按照按職工職務、工齡、家庭人口等分配，家庭僅象征性的交少量房租，房屋的維修、管理統一由單位負責。造成了國家投資越多，建設的房屋越多，單位的負擔也就越重的現象。住宅房地產的發展，并作為一種產業而真正出現是從1978年之后開始的，期間出現了很多問題需要解決。對于商業地產來講，發展時間較短，開發商膽子也較大。面對高額的商業利潤，開發商一擁而上，帶來了行業的快速發展但同時也出現了眾多的市場問題。比如市場上的部分商業地產產品形態受到冷落，而部分業界產品形態卻供不應求。其次，我國的大多數商業地產商都是“半路出家”，是從單一住宅開發逐漸的轉變成為商業地產開發的。他們缺少了對商業地產的歷史感悟，在運營學識和開發經驗方面的空白無法快速填補，在商業地產前期定位、開發資金、招商以及后期經營管理方面均不同程度的出現了一些問題。因此研究房地產開發存在的問題及對策是非常重要的。

2我國房地產開發存在的問題分析

2.1開發企業面臨較大財務方向。在房地產開發過程中，開發企業從獲得土地使用權、向政府支付土地出讓金一直到進行規劃、建設，最終對外銷售，這些都需要大量的資金作為支撐。據調查，房地產項目運作過程至少需要投入的資金動輒上千萬，甚至上億。但是目前我國金融工具缺乏，融資渠道狹窄，同時我國資本市場剛剛起步，房地產企業想通過債券、股票等金融工具直接籌集資金與擴大資金實力非常困難。目前我國房地產開發企業所需的資金中大約有60%左右來自于銀行貸款，對銀行信貸資金依賴程度很大，商品房預售款及銀行信貸資金已成為整個開發項目的主要資金來源。但是，大量的銀行貸款會增加了企業的財務費用，會加重企業的財務負擔。根據財務杠桿原理，在其他因素保持不變的前提下，如果企業財務費用變大，財務杠桿系數也會隨之增大，企業的財務風險也會增大。同時，一旦開發項目銷售不暢，企業無法償還到期債務的話，將引發連鎖反應，所以，目前這種資金結構存在很大風險。

2.2 不完善的金融體系導致單一的地產企業融資渠道。 在我國房地產開發初期，由于土地的出讓政策以及執行力度有待完善，房地產開發企業會通過非公開渠道以低廉的價格獲得土地的使用權。各地政府為了擴大當地招商引資力度，支持對當地基礎設施的建設，相應的，土地的價格也隨著基礎設施的不斷完善而大幅上升。在這個階段，房地產開發企業的利潤有很大一部分來源于土地增值。但是如今隨著國家對土地政策的不斷完善，政府政務公開的不斷深入，以及在土地出讓制度的不斷市場化，公正、公平、公開的招標等運作方式越來越規范，土地的市場價格越來越高。房地產開發企業獲得土地使用權的支出成本也越來越大，企業相應的在開發前期需要投入更多的資金用于購買土地，所以面臨的資金壓力也就越來越大。但是目前房地產金融體系融資渠道單一，上市、信托、基金、債券等融資渠道發展緩慢。商業銀行支撐著房地產業的資金需求，這是需要解決的一大問題。

2.3 項目開發盲目無序與后續經營管理失控。一些地產開發商出于自身利益的需要，不斷追求新的投資盈利模式，結果引發了大型的建設熱潮，其中絕大多數項目論證都不充分，導致建設開發盲目無序，結果造成了項目的損失巨大，而且成為新一輪投訴熱點，有的還導致了就業、擾民、破壞環境等一系列問題。近年來，項目開發的盲目無序也是我國地產空置率急升的一個重要原因。

由于原來很多地產開發商都是從事住宅開發發展起來的，有很多把住宅開發的習慣操作方式和思路照搬到商業地產開發，簡單的抱著“賣完就走”的經營思路，光注重前期開發，這樣導致了很多開發商功成身退，但是投資人則被深度套牢的情況。有的開發商雖然考慮了后續經營問題，但是將項目全部或部分出租給投資者后，往往缺乏對項目的整體控制能力，很難把握未來入駐經營商戶的檔次和品位以及對整個商業項目的影響。

3 對策研究

3.1 促進房地產開發企業實行專業化分工。土地的稀缺性加上房地產開發的發展，土地價格越來越高，房地產企業由于土地自身升值而產生的利潤空間大幅下降。目前我國房地產業還處在一個初期階段，由于我國生產力不夠發達，社會競爭不夠激烈，市場價格和機制還沒有最終形成，所以在房地產的生產過程中，各環節的規模比較小。目前盡管在市場上也出現了涉及房地產開發環節中不同業務的專業企業，但是由于市場的不完全競爭，導致市場價格機制的成本高于協調機制成本。所以房地產開發企業選擇了在各個環節都由單一的房地產開發企業來完成，只是在企業內部分別設立了不同的分工部門。

3.2 建立完善的房地產金融體系。 在今后一段時期內，不但應該鼓勵各非專業性房地產金融機構去從事房地產開發，而且也需要大力發展住房融資擔保或保險機構和專業性住房金融機構，以建立健全我國房地產金融體系。可通過成立住房抵押貸款銀行與住房儲蓄銀行，向廣大中低收入居民提供貸款，以這樣的途徑來提高他們的購房能力。同時通過成立住房貸款保險公司與政府住宅融資管理委員會等機構，為非專業性房地產金融機構和專業性住房金融機構發放住房貸款提供安全保障，降低金融風險。

3.3 房地產市場細分，根據竟爭優勢確定目標市場。一般的，房地產市場按售價可以劃分為高、中、低檔;按建設內容分為住宅、別墅、商業房、寫字樓等;按地理位置分為城市遠外層、市中心與郊區;按不同的消費群體分為內銷與外銷;按戶型分為套房、樓中樓、、兩代居、單身公寓等不同細分類型。

開發商在選擇目標市場的時候，要對企業的價值鏈進行分析，本企業在技術、管理、資金，服務是否具有競爭優勢。然后與潛在競爭對手比較，以確立自身的相對競爭優勢，做到知己知彼，如果開發商在資金上占有優勢，在項目選址時就可以選擇地理位置較好，周邊配套齊全的地塊，并將其目標市場定位在較高檔次。對資金實力更強，在管理、服務、技術方面有優勢的企業，可以進行房地產資產經營，通過物業出租，并為客戶提供良好的服務來獲得穩定的投資收益。而對地理位置不理想的地塊，開發商應對周邊市政、環境、經濟等各項配套加以分析，對潛在消費者的購買力進行評估，確定項目的開發模式。

4 結語

綜上所述，我國房地產開發行業真正開始至如今經歷了不長時間，雖然在快速發展但是遇到了很多的問題，制約著行業的科學發展，無法建立合理的模式。對此，我國應該建立專門的一些機構以及執行相應措施，保證房地產開發的科學合理發展。

參考文獻

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