關于廈門市房價的理性分析

摘要：廈門市的房價早已受到政府和消費者的密切關注。本文通過分析廈門市近年來與房價有關的圖表數據，利用經濟學原理，展望了未來廈門市房價保持波動上升、但增速放緩的發展趨勢。并且分別從消費者和政府角度提出應對房價高位運行的可行策略。

關鍵詞：廈門 剛性需求 漲價 預期 宏觀調控

住房，從來都是關系到國計民生的一項重大課題。由于中國社會主義市場經濟的深入，市場化、國際化程度都大大提高，中國房地產市場和房價的健康穩定受到了前所未有的挑戰。廈門，作為全國首批實行對外開放的五個經濟特區之一，其房地產市場發展及其房價的漲落受到了百姓與政府的強烈關注。

1、概況

廈門市地處亞熱帶地區，全年氣候宜人，風景秀麗，環境整潔， 由于它極佳的人居環境，每年都吸引了大批外來人口定居。除了遷入定居常住的人口，它每年還面臨著為數龐大的游人的蜂擁而入。當然，數量眾多的農民工也是不可忽視的。并且，這一人口增長狀況還將會在一個較長的時期內持續下去。因此，本地常住居民、大量的遷入人口，再加上短期流動人口，導致住房剛性需求激增。廈門市目前已經擁有約353萬人的人口（2010年）。

另一方面，大量的房地產商看到了廈門的地區優勢和市場優勢，紛紛來廈投資房地產。而廈門畢竟主體為島，地域狹小，土地資源匱乏。廈門市人均土地面積僅為0.14畝，僅為福建省平均水平的四分之一。相較于龐大的人口，這點土地更凸顯出廈門市土地資源的稀缺性。

綜上所述，屈指可數的房源，加上人口的大量涌入，終形成了如今廈門地少人多的局面。資源的稀缺性與人類欲望的無窮性使得住房市場更加緊張、房價的起伏更加風云莫測。

2、房價近年情況與走勢

眾所周知，我們可以把房子與土地看作是互補商品。廈門市地價曲線與房價曲線隨時間推移共同呈現出上漲的趨勢。它表明廈門市土地的價格的上漲在一定程度上推動其互補商品房屋價格的價格增長，在互補商品中，某商品價格增長，其互補商品的價格也將上漲。

不斷膨脹的人口數量決定了對住房的需求還會繼續上升。而總體上有限的住房供給資源卻在下降，導致了供給量的下降。根據供需定理，將該變動反映到供需曲線之中，應為數量減少的可能。

另外，廈門市島內房價遠遠高于島外房價。據統計，2010年7月，島內的均價超過了島外的一倍多，但島外房價的漲速超過了島內。

究其原因，廈門人口密集處主要在島內，如思明區、湖里區等。而同安區等島外地段，住房需求相對較小，住房緊張程度較弱，房價及其漲幅因此相對較低。高位運行的房價導致了交易量的萎縮。

觀察易知，目前需求的不斷增加，還有住房供給的逐漸減少，才是根本上成推動廈門市房價逐步上漲的罪魁禍首。

3、房價的未來情況和走勢預測

從長期來看，房價預期面臨多種因素的制約和影響，具有極強的不可預見性。以下列舉了一些主要因素：

1. 住房的供需影響房價。顯然廈門的住房供給水平相對不高，需求卻仍不斷膨脹，所以房價還可能上漲。

2. 土地供給會影響房價。土地供給即為可利用的土地數量。土地供給數量的限制也是不可忽視的。

3. 經濟發展水平影響房價。隨經濟發展，廈門市城市化進程加快，舊城改造加速，形成了對住房市場的巨大需求。

4. 消費者的投資與投機行為影響房價。

5. 房地產博弈機制影響房價。

總之，未來的廈門房價仍然會波動上漲，但增速會逐漸放緩。

4、策略

針對廈門房價高居不下的現狀與未來波動上漲的可能，我們可以提出如下對策。

4.1政府方面：

（1）廈門市政府應當完善市場法律體系，在法律制度上使得房地產市場更加健康有序，房價的漲落更加合理。

（2）完善保障性租賃房制度，保證低收入居民的最基本住房需求。

（3）實行差別化的土地政策。可以對低價商品房和非高檔住宅的土地供應實行鼓勵性政策。同時在土地供應總量上仍增加，通過“土地放水”來抑制房價。

（4）政府可以在房產稅上下功夫。房產稅的作用在于增加地方財政收入和降低房價上漲預期。根據激勵原理，對公共政策的制定者來說，某項規則的制定或者改變會產生激勵作用，而人們會對激勵作出相應的反應。房產稅可以說是降低上漲預期的工具之一，應當善于它。

4.2消費者方面：

消費者應當保持理性，關注房價動態，冷靜客觀地分析當前房地產形勢，結合當前廈門市政府政策，謹慎購房。

另一方面，政府的干預只能是有限的。根據貿易互利原則，我們便不能夠簡簡單單地否定了市場的作用而過度地進行政府干預。反而，我們應當要促進貿易的發展，而政府只能有限地干預。畢竟市場經濟仍為組織經濟活動最有效的形式。另外，自由市場具有政府對商品或勞務的生產要素如何應用極少政府干預的特點。而房地產市場屬于自由市場的要素市場。

因此，我們要善于利用市場這只“看不見的手”，通過市場的價格機制來調節房價。

參考文獻：

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