同得興面業跨越發展可行性方案（十）

六、同得興面業的投資分析

（一）股本規模與結構

江蘇同得興面業有限公司是在蘇州滄浪區同得興奧面館既有的三家門店基礎上，吸收戰略合作者的資金投入創設的。蘇州滄浪區同得興奧面館建立于1997年，經過15年的運營，目前已經成為擁有三家直營門店的蘇州面業著名企業。

1.蘇州同得興品牌資產、技術秘訣等無形資產投入

蘇州同得興品牌榮獲國家、省、市各級榮譽，根據中國烹飪協會專家評估，其無形資產的價值以品牌資產300萬元、商譽及技術秘訣作價100萬元、三家直營店裝修作價100萬元計價，合計500萬元比較合理。

以上兩項資產折算總計人民幣1 500萬元。

2.戰略合作者的資金投入

戰略合作者方面，希望能夠得到現金投資1 000萬元。這樣，新創設的江蘇同得興的注冊資產總規模達到1 500萬元。

股權結構：蘇州同得興無形資產、商譽及老店裝修折價占33.33%。

戰略合作者資金投入占66.67%。

（二）資金來源與運用

1.資金來源

目前，蘇州同得興方面的投入主要是十全店的房產及店面裝修、嘉余坊店及白塔西路店的裝修及經營權，以及同得興的品牌及技術秘訣。現金方面依靠戰略合作者提供的1 000萬元資金，主要用于直營店的開設、配送中心征地及建設、加盟體系的建立等方面。

2.資金運用

（1）江蘇同得興面業有限公司配送中心及運營總部項目

科技城項目土地轉讓費：100萬（爭取部分教育用地指標）

培訓中心建設

綜合用房（辦公、培訓）：

30萬（200 m²，1 500元/ m²）

加工車間（中央廚房、倉儲、檢驗）：

120萬（800 m²，1 500元/ m²）

中央廚房設備等：50萬（第一年投入50萬，第四年業務擴大后通過自有資金追加投資50萬）

物流設備（首期）30萬（以后逐年根據業務擴展進行追加投資，第二年20萬、第三年50萬、第四年20萬，第五年10萬）

辦公設備：10萬

合計首期投入資金：340萬元

（2）首期直營店投資

第一年蘇州市開設2家新直營店，投資320萬元（包含第一年房租）。

（3）流動資金：30萬

（4）開辦費：30萬

以上合計首期資金合計使用1 000萬元。

（5）第二年直營店開設投資

第二年在蘇州縣市范圍投資780萬元，開設5家直營門店。其中，利用第一年流動資金余額解決一部分，其余則利用第二年的經營資金盈余（表6-1）。

合計1 000萬元物流設備添置從第二年起，以公司盈利或自有資金支出，共計100萬元；第四年中央廚房擴建投資50萬，也以自有資金投入。戰略合作者合計投資1 000萬元。

（三）經濟效益評價

1. 江蘇同得興主營收入分析

同得興未來的經營收入，主要分成：直營店營業收入、向加盟店半成品配送收入、加盟店加盟費收入、向超市及大賣場提供同得興保鮮面點收入等構成。

（1）直營店營業收入

目前十全店經營比較穩定，顧客檔次高，營業呈現景氣的發展態勢，每天營業額都保持在萬元左右，年收入360萬元比較樂觀；其他兩家門店每天保持7 000～8 000元左右，年收入保持270萬元左右，第一年3家老店合計900萬元左右。

新開設2家新店，根據經驗，估計年收入可以維持在250萬元左右，第一年3老2新5家門店的營業收入約1 400萬元，但是第一年籌備期較長，新店營業后暫時配送可能由3家老店承擔，故保守的算法按照50%估計，這樣的話僅僅算1 150萬元。

第二年再開設5家縣市級直營店，保守估計首年250萬元/家，5家合計在1 250萬元，由于開設時間有先后，暫按70%估算，其余門店按照年均10%的速度增長，第二年全部直營店收入在2 365萬元。第三年起全部直營店進入完全經營狀態，按照固定增長速度預測，則合計營業收入2 839萬元；第四年3 122.9萬元；第五年3435.19萬元。

（3）向加盟店半成品配送收入

從第二年開始，向各加盟店開設配送半成品。據測算每家加盟店配送的半成品每年在70萬左右，第一年70%算，第二年100%，第三年起年遞增10%。這樣各年的配送收入分別為：343萬元、1 421萬元、1 820萬元、2 930.9元萬。

（4）向超市、賣場等提供保鮮面點收入

這是同得興新開辟的業務，第一年中央廚房剛剛竣工，產能沒有發揮，故試探性銷售100萬元，第二年開始預計銷售200萬，以后各年略為增長，分別收入：250萬元、280萬元、350萬元。

以上各年的主營收入如下（表6-2）：

2.其他業務收入

其他業務收入主要由對外技術培訓和向新開加盟店配送餐桌椅及開業用品的業務收入。

（1）加盟店加盟費收入

加盟店計劃按照12萬元/3年的標準收取，3年一簽，一次性收取3年加盟費，3年后視形勢發展再決定是否調整。按照第二年開設7家、第三年19家、第四年9家、第五年5家的計劃，每年收取加盟費分別為：84萬元、228萬元、108萬元、144萬元。

（2）向新開加盟店配送餐桌椅、統一制服及開業用品收入

每家加盟店預計需要餐桌椅及各類開業用品50萬元，由總店統一提供配送。此項為同得興向生產商委托加工，預計毛利率可控制在30%左右，從第二年起可得其他業務收入分別為：140萬元、380萬元、180萬元、100萬元（隨著加盟店新開速度各年起伏較大，而在經營穩定后該業務收縮較大，僅余衛生用品、餐具及服務配送部分）。

其他業務收入各年合計：（第二年起）224萬元、608萬元、288萬元、244萬元。

（四）投資回報分析

1.未來五年現金流量預測（表6-3）

2.投資凈現值

根據銀行貸款利率（約7%）及股東要求的投資回報率等因素，我們將公司的資本折現率定為10%。

式中：n為投資涉及年限，Ik為第k年的現金流入量，Ok為第k年的現金流出量，i為預定的貼現率，即投資者要求的報酬率。

現假定投資者預計貼現率為10%，計算出的NPV=3997萬元≥0，說明公司的報酬率超過10%，公司的營運很好，有投資收益，方案可行。

3.動態投資回收期（表6-4）

其中：T為項目各年累積凈現金流量首次為正值的年份

Pt=2.11

此數據表明投資回收期為2.11年左右?？紤]餐飲業特性，本項目的投資回收期較短，投資能夠在較短期內收回，投資風險較低。

6.內含報酬率（IRR）

當NPV=0時，內含報酬率（IRR） =48.61≥ 10%

內含報酬率遠遠高于股東要求的投資回報率，因而項目可行，有很好的發展前景。