開發商過了最危險的時刻?

　　繼2月份蕪湖樓市政策引起一陣地方政府“騷動”后，蕪湖又一次發力了。
　　根據蕪湖方面新規，該市單職工家庭公積金貸款（首次使用）最高額度從20萬元上調至30萬元，雙職工家庭公積金貸款最高額度從30萬元調整為40萬元。此外，住房公積金最高貸款額度除與住房公積金繳存余額掛鉤外，還與月繳存額掛鉤。
　　事實上，近期各地陸續出臺的樓市微調政策均“鉚上”公積金，而且定向“刺激剛需”入市意圖明顯：武漢、南昌、沈陽等城市近期上調公積金貸款余額上限；沈陽縮短公積金繳存時間以鼓勵年輕職工首次購房需求；多地公積金管理中心重申首套90平方米以下住房公積金貸款最低可為兩成。
　　《證券市場周刊》記者粗略統計，今年以來，已有12個城市松綁公積金政策，在今年3月以來不到兩個月的時間內，就有11個城市先后出臺了放寬公積金貸款額度和申請標準的政策。業內人士分析，各地陸續出臺以公積金貸款優惠為主流的樓市微調政策來刺激剛需，表明樓市調控針對首套住房剛性需求的定向寬松政策取向明確。
　　此外，與公積金松綁相比，揚州5月7日出臺的新政頗為直接，該市規定購買成品房（俗稱精裝修房）最高可享受房屋合同價款千分之六的財政補貼。業界紛紛認為，此舉有借鼓勵精裝修房之名，刺激市場需求之嫌。次日，揚州房管局即回應，媒體對文件存在錯誤理解，稱將繼續嚴格執行國家宏觀調控政策。這不由讓人想起此前眾多“被辟謠”的地方新政。
　　正如光大證券近來一份報告預計，政策進入轉暖的大周期，而回暖速度和力度取決于經濟下滑程度。該報告分析稱，第一季度經濟下滑、小型地產企業的破產加速了政策轉暖，而土地市場已經比2008年三季度更差，第一季度財政收入增速下滑顯著將助推地方政府救市。該報告稱，介于上述因素，政策回暖周期將進入實質階段。
　　
　　市場環境倒逼政策微調
　　“回暖速度和力度取決于經濟下滑程度”，此言不虛。
　　房地產投資增速年內持續放緩，而土地市場成交依然處于“寒冬”。國家統計局的數據顯示，2012年第一季度，全國房地產開發投資10927億元，盡管同比增長23.5%，但增速比1-2月回落4.3個百分點，比2011年全年回落4.4個百分點。而在整個房地產投資中，住宅投資7443億元，增長19.0%，增速回落4.2個百分點。值得注意的是，房屋新開工面積為4.0億平方米，同比增長僅為0.3%，幾近零增長。
　　此外，根據東方證券一份研報統計，2012年1-4月全國累計成交用地建筑面積同比下降37%，土地出讓金更是累計同比下降45.8%，其中住宅用地建筑面積累計同比下降53%，出讓金累計同比下降52%。
　　毫無疑問，土地出讓金的持續減少，深深“刺痛”了地方政府，成為地方政府急于救市的主要動力。
　　而且，房地產低迷所帶來的利空影響，遠不局限于行業本身，上下游行業也深受其害。在中央與地方的“博弈”中，土地出讓金減少難以打動中央松綁樓市政策，但如果房地產不振的跡象波及到其他行業，變數就增大了。
　　在房地產下游行業，與房地產走勢緊密聯系的家電行業呈現了不振跡象。根據中金公司統計，家電行業今年一季度快速下滑，大家電、小家電、燃氣具產品，內銷、出口都普遍出現下滑。其中冰箱、洗衣機、空調、液晶電視零售額分別同比下滑25%、17%、25%、30%。向來增長穩健的燃氣具產品油煙機、燃氣灶、消毒柜零售額也分別同比下滑8%、9%、18%。
　　此外，房地產新開工面積和投資增速下滑超預期，亦在一定程度上令工程機械行業“旺季不旺”，行業增速難以上行。根據銀河證券統計數據，2012年第一季度全國工程機械行業工業總產值1494億元，增速比前兩個月回落0.6個百分點，比機械工業全行業增速低6.5個百分點。
　　同樣的情況還發生鋼鐵、建材等行業。根據鋼鐵資訊機構“我的鋼鐵”提供的報告，需求端的采購熱情下滑，實際成交寥寥無幾。五一期間，主導鋼廠紛紛下調出廠價。在此種情況下，地方政府打了公積金政策松綁這個“擦邊球”，既未觸及限購“高壓線”，又可以激活市場。如此看來，中央和地方政府在這個方面達成了“一致”，至少到目前，還沒有一個松綁新政被“扼殺”。
　　銀河證券分析師潘瑋對本刊記者分析稱，公積金政策松綁，與此前紛紛被叫停的地方放松政策不同，此番眾多二三線城市放松公積金貸款政策的動作似乎已得到默許。“此舉不僅可以盤活各地數額龐大的沉積公積金，更意味著針對首套房群體定向微調的政策信號進一步明確。”他表示。
　　
　　房企手握重金蓄勢抄底
　　政策松綁的局面若能持續，房企的最壞時刻或許已經過去。
　　正所謂春江水暖鴨先知。值得注意的是，各大房企手握重金，蓄勢待發抄底土地市場已經是不爭的事實。
　　房企龍頭萬科（000002.SZ）已經打破沉默，在前三個月“零拿地”的背景下，4月內一舉拿下青島、唐山以及南充的5個項目。
　　萬科董秘譚華杰對本刊記者表示，目前土地市場機會在增多，競爭在減弱，而萬科手上還有比較多的現金，因此這種狀況比較有利。“未來在項目拓展方面，公司會繼續關注土地市場可能存在的機會，但總體上還是會采取審慎的態度，堅持‘寧可錯過，絕不拿錯’的原則。”
　　萬科一季度末賬面貨幣資金390.5億元，較年初增48億元。短期借款和一年內到期的非流動負債合計178億元，真實資產負債率38.3%，凈負債率29.2%。萬科持有大量現金，無疑增強其潛在擴張能力，未來拿地步伐或將加快。
　　無獨有偶，一直在土地市場上較為沉默的金地集團（600383.SH）亦計劃在土地市場有所斬獲。金地總裁黃俊燦此前對本刊記者表示，目前公司手握186億元貨幣資金，鑒于去年公司少有拿地舉動，今年將關注土地市場可能出現新的機會。黃俊燦坦言，金地今年將拿出106億元左右的資金購買土地。而在2011年，金地在土地市場上的花銷僅為23億元。自去年開始，金地每季度的貨幣現金呈持續上升趨勢。
　　此外，保利地產（600048.SH）在拿地上亦顯得積極。年初以來，保利地產在西安、石家莊、佛山等地均有所斬獲，其控股子公司取得武漢市東湖新技術開發區關山村“城中村”改造地塊，成本約20.11億元。此外，公司在石家莊、佛山拿下的地塊分別斥資20.22億元和17.78億元。雅居樂（03383.HK）、恒大地產（03333.HK）等公司也在近期分別拿下多宗地塊。
　　值得注意的是，進入4月以來，房企銷售情況也發生了微妙變化。保利與金地前4月實現簽約金額分別達240.1億元與68.6億元，同比分別增長16.02%與25.1%。恒大更是表現搶眼，在首季度業績同比下滑58.3%的背景下一舉扭轉頹勢，4月份銷售額81.9億元，合約銷售額同比增加33.1%，環比更是增長103.5%。這也初步印證了恒大主席許家印“四五月業績將會更好”的說法。
　　另一方面，亦有房企業績下滑。萬科4月銷售金額同比下滑5.8%，環比則下滑35.4%。萬科管理層透露，萬科4月業績下滑的原因在于，推盤計劃比3月推盤量少30%。業績同樣下滑的還有富力地產（02777.HK）和恒盛地產（00845.HK），4月銷售金額下滑幅度分別為4%、2.5%。
　　很明顯，2月份以來，保利等大型開發商加大了項目的降價促銷力度。3月以后，這些房企進一步加大了推盤力度，不少新推項目都采取了低價入市的銷售策略，抓住了剛性需求集中釋放的銷售良機，因此帶來了銷售業績的上揚。有業內人士分析稱，在樓市調控不放松的情況下，回暖可能性不大，降價項目以現在的價格段已經換來成交量，已經降價項目再降價的可能性不大。
　　如此看來，能夠刺激房企銷量回暖的唯有政策松綁。
　　“房地產市場上下游蕭條，地方政府按捺不住急于救市”，這種局面與2007年何其相似。在2007年樓市蕭條時，一些地方如坐針氈，以鄭州地方政府向市民施行購房補貼開始，全國有十多座城市參與。其后，中央也出臺了放寬二套房貸限制政策、取消城市房地產稅等政策。在此情形下，2009年的樓市180度大逆轉，房價也報復性大反彈。
　　但亦有不同之處。不同之處恐怕在于，短時間內，政策在逐漸放寬，但一旦觸碰到“限購”以及相關政策優惠等“高壓線”，中央將會“痛施殺招”。
　　2009年反彈局面是否會重現，目前仍是未知數，但可以肯定的是：一方面，地方政府“劍走偏鋒”的舉措會相繼出現，正如此番“公積金松綁”；另一方面，龍頭房企手握重金等待回暖，欲穩守反擊，靜待抄底土地市場時機。