街區經濟發展中土地集約利用評價研究——以西安市蓮湖區為例

周璐紅，洪增林，余永林

（長安大學地球科學與資源學院，陜西西安710054）

街區土地是城市土地的重要部分。城市街區土地由于區位條件較好，土地質量相對較高，交通便利，發展優勢較強，在城市中處于開發利用的重要區位，在城市經濟發展中發揮了越來越重要的作用。科學評價街區土地集約利用的程度，是促進城市土地合理利用，提高城市街區土地利用效率，改善區域投資環境，實現土地資源可持續發展的重要手段。

本文應用地理信息系統（GIS）技術和方法[1]，對研究區街區經濟發展中土地集約利用的程度進行評價。選擇西安市蓮湖區進行研究，一是該區域是西安市城六區之一，區域位置好，交通便利；二是該區域傳承漢、隋、唐、五代、明清等歷史文化，歷史延續性好；三是該區域街區經濟發展較好，建立了特色化、專營化、聚集化和規?；纳虡I街區，為第三產業發展、市場繁榮、區域經濟發展創造了良好的基礎。

1 街區經濟的概念

街區經濟是指在城市經濟發展過程中，以城區為核心地帶，以商業街為載體，遵循市場規律、發揮政府調控作用，通過商家和產業聚集，形成具有規模和特色的各類產品和服務的交易區域，具有一定輻射范圍和影響力，能持續產生經濟社會效益，帶動地區發展的一種經濟形態。街區經濟屬于區域經濟、城市經濟的范疇，產生于特定的地理空間，具有顯著的地域特色；需要遵循市場規律和法則，發揮政府在管理中的主導作用；具有聚集性、規模性、差異性、開放性、綜合性等特征[2]。

2 研究區概況

蓮湖區地處西安市市區的西北部，是古城西安中心城區之一，行政轄區面積43 km2，人口69.86萬，轄9個街道辦事處、134個社區。近年來，蓮湖區緊緊抓住西部大開發的歷史機遇，在“三、五、七”經濟發展戰略指導下，大力發展街區經濟、總部經濟、樓宇經濟三大經濟形態，做大做強現代工業、高新技術產業、商貿服務業、建筑和房地產業、文化旅游產業5大優勢產業，著力打造大興新區、土門地區、勞動路文化產業街區、歷史文化街區、西大街北大街綜合商貿街區、桃園開發區、大明宮蓮湖片區7大經濟板塊，有力地促進了區域內各種生產要素的合理調配和順暢流動，區域經濟呈現出平穩快速增長態勢，連續5年被評為陜西省城區經濟社會發展“五強區”，地方財政收入總量連續5年位居西安市區縣第一。

3 評價方法

本文利用地理信息系統方法和技術，運用土地集約利用評價信息系統，采用多因素綜合評價法，根據一定的原則，以評價單元為目標，選擇影響評價單元的因素因子為評價指標并賦予其權重值，然后計算每個評價單元的綜合分值，根據要素間的相似性，將相似的要素分為一類，然后根據對象間的相互關聯程度進行類別的聚合，即聚類分析法生成頻率直方圖，對評價單元的土地集約利用狀況進行評價。

4 西安市蓮湖區街區經濟發展中土地集約利用評價

4.1 數據來源與處理

本研究設計了4份調查問卷，包括研究區街區土地資源利用歷史和現狀資料，街區的經濟社會發展狀況資料，街區土地資源開發及其利用資料，街區土地資源利用的政策措施、各種調查研究評價結果資料等，完整涵蓋了評價所需的內容。

4.2 土地集約利用評價

（1）評價指標體系及其權重確定。街區土地集約利用評價以系統工程理論、區位理論、中心地理理論和城市有機更新理論等基本理論為指導，從土地集約利用的角度出發，采用特爾斐法，由專家確定影響土地集約利用評價的因素因子，對評價體系進行初步分析后，設計了目標層和指標層兩層指標體系，指標層分為因素層和因子層[3]。因素層綜合表達街區經濟土地集約利用的內部關系結構，選取了商業繁華程度、土地利用效益、土地利用狀況、地下空間利用狀況、交通條件狀況、基本設施狀況、環境狀況、社會效益8個評價因素；因子層采用可以測算的、可以獲得的指標，即根據各因素在土地集約利用中的特點，選用了24個因子，全面系統地對研究區街區經濟土地集約利用進行定量評價。各項指標權重的確定采用層次分析法，利用相關模型，通過一致性檢驗后，計算出各指標相對于總目標的權重[4]（表1）。

表1 街區經濟土地集約利用評價指標體系及其權重表Tab.1 Frequency histogram of land use intensity evaluation in the block economy

（2）指標標準化處理。采用極差標準化法和均值標準化法來進行標準化處理。極差標準化法[5]，即fi=100（xi-xmin）/（xmax-xmin），其中fi為被量化指標分值，xi為評價街區被量化指標的實際值，xmin為評價街區被量化指標的最小值，xmax為評價街區被量化指標的最大值。均值標準化法，即fi=xi/，其中fi為被量化指標分值，xi為評價街區被量化指標的實際值，為評價街區被量化指標的平均值。

（3）評價單元的劃分。街區經濟發展中土地集約利用評價主要采用網格法來劃分評價單元，地籍資料劃分作為輔助手段來完善劃分的評價單元。網格法劃分評價單元就是采用計算機系統為輔助手段進行評價，可以直接把研究區域劃分為若干面積相同的網格評價單元。從理論上講，在一定的評價區域內，網格面積越大，則評價單元數量越少，評價結果越差；網格面積越小，則評價單元數量越多，單元內主要評價因素的影響越容易趨于一致，分值計算的精度就越高，但評價工作量大，計算速度較慢，分值計算的工作量和數據量也會迅速地增加，造成不必要的重復計算。具體做法是，選用大多數較小宗地的面積5m×5m—10m×10m作為網格邊長的大小[6]。

（4）評價單元分值計算。評價因素按其分布類型及對網格點的影響方式分為點狀因素、線狀因素和面狀因素，分別選擇不同的計算方式。點狀因素對網格點的影響方式一般為線性衰減，線狀因素對網格點影響方式為指數衰減，面狀要素對網格點的影響方式一般無衰減，直接計算其對空間上各點的作用分，采用極值標準化法。

（5）單元總分值計算。單元總分值計算是指求取各評價因素因子對網格作用分值的加權平均值之和。利用因素作用分值數字成果，采用空間數字疊置技術，按因素權重進行加權求和，自動計算參評因素對街區經濟土地集約利用評價的綜合影響的作用分?？偡种涤嬎愀鶕嬎?，Sj為j評價單元的土地集約利用總分值；Fij為j單元的i因素分值，其中i=1，2，…，n；Wi為i因素的權重；n為評價因素的個數。

（6）評價結果劃分。街區土地集約利用評價結果劃分的依據是各評價單元（網格）的因素因子作用分值及其作用總分值在空間分布上的變化規律。劃分的評價結果應充分反映評價區內土地區位條件、社會經濟效益、土地集約利用狀況在區域內的差異。將評價區域每個5m×5m網格（評價單元）作為統計單元，依次計算總分值在1—100分之間各分值的網格個數和頻率，形成頻率直方圖圖形數據庫，然后由評價系統繪制出總分頻率直方圖（圖1）。根據評價區內土地集約利用的實際情況，刪去變化較小的分界點，合并較小的分值區間，最終確定分界點。根據分界點總分值，確定土地集約利用的分值區間。據此，將評價區內的土地集約利用程度分為三等級，分界點的總分值是70、50（表2中總分值）。

（7）結果驗證。將研究區街區經濟土地集約利用評價的初步結果、評價有關中間成果及數據分析成果一并提交研究區相關部門、相關專家，由熟悉研究區情況的專家進行論證。通過專家討論，認為評價結果中五星街土地集約利用和現狀具有一定的差異，經過實際調查，五星街街區長300m，街區面積8302m2，通過各項指標理論計算后平均分值較高，和實際土地集約利用有偏差，故把五星街土地集約利用程度調整為一般。

（8）評價結果的確定。在研究區街區經濟土地集約利用評價初步成果驗證的基礎上，對初步劃分的土地集約利用程度進行實地踏勘，最終確定土地集約利用程度評價結果（表2）。根據評價結果，研究區內38個街區土地集約利用程度分為較好集約利用、一般集約利用和低度集約利用三等級。研究區整體評價的總分值在70分以上的街區土地較好集約利用，共3個街區，主要分布在研究區內經濟發展繁華區，對全市經濟發展具有帶動作用。北大街、西大街、北關正街是研究區街區商服業繁華地段，商業區位較好，交通便利、地價實現能力強，商業街知名度高，是傳統的商業區或傳統的文化街區，流動人口較多。在50—70分的街區土地一般集約利用，共24個街區，主要分布在研究區內經濟發展較繁華區，對研究區經濟發展具有較大的影響，對全市經濟發展具有一般影響，這些街區在研究區經濟發展中表現為商業繁華程度較高，商業服務業主要是面向區域性，土地利用效益較好、交通通達性較好、土地利用狀況較好，有些街區需要通過一定的改造后提高街區經濟發展能力。在50分以下的街區土地低度集約利用，共11個街區，主要分布在研究區內經濟發展一般區，屬于城市綜合改造區，對區域經濟發展目前具有限制作用，但發展后勁較強，這些街區通過區域產業結構調整、城中村和棚戶區綜合改造，未來發展環境較好，將成為區域經濟發展的新增長極。

圖1 街區經濟土地集約利用評價頻率直方圖Fig.1 Frequency histogram of land use intensity evaluation in the block economy

表2 評價區總分值與土地集約利用程度對照表Tab.2 Comparison of total score and land intensive use degree in the evaluated area

5 西安市蓮湖區街區經濟土地集約利用對策

通過以上評價，提高蓮湖區街區經濟土地集約利用的途徑主要有三方面。一是提高區域整體經濟發展水平。通過區域內商貿、交通設施、基礎設施、公用設施等進一步建設和完善，提高土地自身承載力，提升區域經濟整體發展水平，增加人流、資金流、信息流和商品流，提高商業繁華程度，促進街區經濟發展。二是在街區經濟發展中，提高商業用地在整個街區中所占的比例?？梢酝ㄟ^土地置換等手段，把事業單位用地和住宅用地置換到街區之外，用置換出來的土地發展商業，通過規劃后進行特色經營或專業經營等提高街區土地的利用效率。三是提高街區商業用地的容積率。在政策允許的范圍內應增加街區土地的容積率，以此提高街區土地利用的面積潛力、效益潛力和土地資產潛力等，從而增加了土地利用的效益。

6 結論與討論

本文通過街區土地資源調查，利用地理信息系統方法和技術，采用多因素綜合評價法對西安市蓮湖區街區經濟土地集約利用程度進行評價，得出研究區街區經濟土地集約利用程度存在一定差異，總體上土地集約利用仍有較大潛力，這與實際是相符的，說明街區經濟土地集約利用評價指標體系是合理的，評價方法正確，可以為其他區域街區經濟土地集約評價提供重要的參考。

本文只是對街區經濟土地集約利用整體程度進行評價，如需對某專業街區土地集約利用程度進行單獨評價，則可以根據上述評價思路和方法，選擇針對該街區特色的評價指標進行評價，這屬于分類評價的范圍。

（References）：

［1］ 蘇斌.GIS支持下的城市地價空間分布與土地集約利用研究［D］.解放軍信息工程大學，2010：55.

［2］ 洪增林.街區經濟的特征、發展模式及發展條件［J］.寧夏大學學報（自然科學版），2009，（1）：101-104.

［3］ 洪增林.城市綜合改造區土地集約利用潛力評價［M］.西安：西北工業大學出版社，2010：78-98.

［4］ 周璐紅，洪增林.西安市大興新區舊城改造土地集約利用潛力評價［J］.中國土地科學，2009，23（2）：49-51.

［5］ 楊大兵.城市土地集約利用評價系統研發及應用——以唐山市高新區為例［D］.北京：中國地質大學，2010：17.

［6］ 中華人民共和國國家質量監督檢驗檢疫總局.城鎮土地分等定級規程（GB/T18507-2001）［S］.中國標準出版社，2002：30.