小產權房剿滅還是招安？——十問小產權房

○ 魏雅華

2012年的開年，國土部宣布，今年將試點處理現存小產權房問題。中國所獨有的小產權房問題，又一次激化，又一次大爆發。中國數量驚人的小產權房，又一次走到了十字路口。小產權房又一次提出：生存還是滅亡這個問題。

在近日召開的全國推進構建國土資源執法監管共同責任機制座談會上，相關負責人表示，今年全國將開始選擇試點城市，妥善處理好現存小產權房的問題。

國家土地執法監察局局長李建勤表示，國家明確規定城市居民不可買宅基地建房，也不可以買小產權房。目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記，但凡是小產權房不允許登記，不受法律保護。

一問：開放《在集體的土地上建公租房》意味著什么？

2011年1月25日，中央電視臺播出了一條看似平常的，時長不過一兩分鐘的短新聞：《上海：在集體的土地上建公租房》。該新聞中說：中國要建公租房，可建設公租房也并非易事，一要地，二要錢。投資大，利潤低，回收資金慢，很難吸引企業來投資。

今年中國要建1000萬套公租房，需要資金1.3萬億元，占到我國銀行全年貸款總額的1/7。可想而知，這對各地地方政府的資金壓力有多大。

上海市閔行區聯明村利用村里閑置的集體土地，建起了27500平方米的公租房。聯明村村委會以每年7%的利息，向村民每戶集資15萬元，自籌資金8500萬，每戶每年可以分紅1萬多元。

用閑置的集體土地建公租房，似乎并沒有多少新意。可解決了困繞公租房建設的兩大難題：土地和資金。

住房和城鄉建設部住房保障司副司長張學勤說，我們希望社會資金能夠投資公租房建設，這個想法可以通過一定的政策支持得到解決。在北京市的兩會上，北京市住建委明確表示，鼓勵農村在閑置的集體土地上建公租房。

這條新聞似乎真像該新聞中所說，“用閑置的集體土地建公租房，似乎并沒有多少新意”卻解決了困擾公租房建設的兩大難題。

真正清楚這條新聞中包含著多么巨大的信息量的人并不多，真正清楚這條新聞異乎尋常的價值的人不多。

只有這一事件的當事人，他們才會深切地知道下兩點：

第一、農民第一次被允許可以在自己擁有的集體土地上建房，并從中受益；第二、農民第一次被允許對自己擁有的集體土地有了處分權，中國房地產市場不再是國有土地的單一模式。這兩個第一次意義重大。

二問：關于小產權房的民意調查說明了什么?

日前，某網站做了相關調查：您認為小產權房是否是違法建筑？回答“不是”的為2466人，所占比例為57%，回答“是”的為1268人，所占比例為29.6%，回答“說不好”的為547人，所占比例為12.8%。

而問您贊成給小產權房發房產證嗎？回答“贊成”的為2950人，所占比例為68.9%，回答“反對”的為1144人，所占比例為26.7%，回答“不好說”的為187人，所占比例為4.4%。

網上調查問：“在低價與風險之間，你會選擇什么?”，有45%的人認為：雖然有風險，但是價格低，還是會選擇購買。38%的人認為，只要是自住，其實沒有什么風險。3%是猶豫不決，14%考慮到風險,不會購買小產權房子。

網上調查的結果直讓人嘆息：誰能抗拒小產權房的誘惑?

三問：小產權房是一道禁令便封殺得了的嗎？

2009年5月30日，深圳市人大通過了《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》。許多媒體對這個《決定》是這樣解讀的：這個《決定》標志著深圳為小產權房頒發了第一張“準生證”，小產權房合法化的大門從深圳開啟。買不起商品房的工薪族們，眼里有了希望。可才宣布，立即又被封殺了，那剛剛開啟的大門，又關上了。

可中國小產權房的現實，是一道禁令便封殺得了的嗎？問題能如此簡單便解決了嗎？

如何處置小產權房，我們不能不先調查小產權房的現狀。只有摸清了小產權房的生存現狀，才有可能對小產權房作出正確的處置。

對于這一點，CCTV的評論員白巖松說：有關部門對小產權房的現狀進行了調查，調查中發現，小產權房的問題比原先預想的要嚴重得多。

究竟有多嚴重？深圳市國土資源和房產管理局2008年初完成的一項全市住宅狀況調查顯示：在深圳的住房構成中，農民房、單位自建房、政策性住房等，個人不能隨意進行產權轉讓的小產權房，占71%。深圳農民房有33萬棟，面積超過3億平方米。

僅僅一個深圳，我們姑且將單位自建房、政策性住房排除在外，僅農民建設的小產權房便多達“33萬棟，3億平方米，占住宅總量一半”。事情是如此嚴重，真如白巖松所說，“問題比原先預想的要嚴重得多。”

如此驚人的、天量的小產權房，如果剿滅，那不是要滅掉半個深圳嗎？那不是要讓深圳遭遇屠城之災嗎？

小產權房，鏟了幾十年了，在濟南、青島等城市，連武警、公安、刑警、法警，連裝甲車都出動了，鏟干凈了嗎？不鏟還罷，越鏟越多。絕不是只有深圳，小產權房占到了城市房產的一半還多。

小產權房：剿滅還是招安，這是個問題。

四問：農民有權在自有的土地上蓋房并出售嗎?

小產權房問題是中國式的，非常中國的土地問題。首先，靠賣地來維持地方財政本身的合法性便很可疑。

2009年6月6日，中央電視臺《新聞周刊》以《房改，別遺留新的歷史問題》為題，對深圳的《決定》所作出了一段非常精采的評論。

對此，白巖松評論說，農民們發現，政府低價征收了農民的地，高價賣出，發了大財。那么，農民自己為什么不能用自己的地蓋房賺錢呢？

白巖松的話符合《憲法》精神，既符合法律，又符合法理。這個道理就這么簡單，這么好懂。問題是為什么就不作此問，不講這個道理呢？

幾天后， CCTV的經濟半小時又播出了《小產權房：一碗必須端平的水》的專題評論，評論中說：

從目前來看，深圳小產權房的建設、銷售、交易、轉讓已經處于無政府狀態，在這種狀態中，政府損失大量的稅收，以及土地出讓金；開發小產權房的各方，在火爆的銷售中，賺到了大把的利潤；這話說反了。

政府低價征地，使農民的利益蒙受了巨大的損失，農民的地，一經政府的手，便十倍幾十倍地增值，政府發賣地的財，農民遭失地之災，公平嗎？政府用農民的地來搞房地產開發賺錢，是為了“公共的利益的需要”嗎？既然不是，又憑什么動用公權力來“征”地？

多少年來，是政府的低價征地傷害了農民的利益，而不是農民傷害了政府的利益。

說“政府損失大量的稅收，以及土地出讓金；”稅收應該按規定補交，而土地出讓金本身便是不義之財。

說“開發小產權房的各方在火爆的銷售中賺到了大把的利潤”；又讓人貽笑大方了。如此便宜的小產權房還能“賺到了大把的利潤”，那么，就不怕聽話的人反問一句：您的商品房又賺了多少？

五問：城鎮居民為什么不能在農村購置宅基地？

有人說，小產權房入市不合法，是因為它違犯了“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”的規定。

“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”，這不是在以法律的形式，加深加固中國農村和城市之間的二元結構嗎? 這不是在以法律的形式，加深加固中國農村和城市之間，本來便己經太高太深的城墻城壕嗎? 這不是在以法律的形式，剝奪公民的自由遷徙權嗎？

我們且不說現在農村人可以進城，并在城市落戶，買房定居，而城鎮居民卻不能到農村落戶，買房定居，這對于城鎮居民是否公平，這對于城鎮居民是否是一種歧視。

“禁止城鎮居民在農村購置宅基地”它違背《憲法》精神，它違背《憲法》中所規定的“中華人民共和國公民在法律面前一律平等”的《憲法》精神，它侵犯公民在中華人民共和國境內的自由遷徙權。這一規定的謬誤，竟嚴重如斯。

關于這一規定，見中華人民共和國建國后的第一部《憲法》（1954年）：

第九十條、中華人民共和國公民的住宅不受侵犯，通信秘密受法律的保護。

中華人民共和國公民有居住和遷徙的自由。

小產權房問題說到底，是農村的土地能不能合法地進入房地產市場的問題。

六問：國外為什么沒有小產權房?

改革開放三十多年以來，中國人逐漸形成了一個好習慣，那就是如果對哪件事有了疑問，便看看人家外國人是怎么處理這件事的，特別是市場經濟程度較高、經濟較發達的、成熟的國家，是怎么處理這件事的。因為這里蘊含著一個樸素的道理：它山之石，可以攻玉。

于是，人們便自然而然地將目光轉向國外，想知道同樣有著城市化要求、同樣在經歷著或經歷過城市化過程的發達國家或發展中國家，是怎么處理小產權房這件事的。

可巡視的結果是：國外根本就沒有小產權房問題。小產權房問題是一個中國獨有的、充滿了中國特色的中國式的問題。

在國外，大多數國家的土地是私有的，或是分作國有與私有的，個別國家或地區是國有的，惟獨中國，土地分成國有的和農民集體所有的。

如此獨特的土地制度制造了中國社會的二元結構，制造了建國以來半個多世紀中國式的三農問題，中國農村的貧困問題，己經嚴重到非解決不可的時候。因為它嚴重地阻礙了中國經濟前進的步伐，成了中國經濟發展的瓶頸。

這是因為我們始終不敢觸動中國的土地制度。建國六十多年來，中國的變化滄海桑田，可中國的土地制度紋絲不動。可如果中國的土地制度不變，中國農村的貧窮就會亙古不變。

現在，小產權房問題又一次碰上了這個問題。小產權房問題說到底，是農村的土地能不能合法地進入房地產市場的問題。

七問：為什么不允許小產權房進入房市?

不允許小產權房進入房市，是因為小產權房的售價明顯低于市場價。小產權房的入市，會顛覆中國房地產市場的價格體系。所以，它才會被地方政府和房地產商們如此敵視。

小產權房入市的確會顛覆中國房地產市場的價格體系，會顛覆中國房地產市場的正常秩序，可問題是中國房地產市場的秩序正常嗎？

小產權房“侵害了”地方政府對土地買賣的專營權。也正是這個原因，直接導致了地方政府對小產權房的封殺。

農民的土地就沒有成本嗎?土地對農民意味著什么? 土地，是農民的命。農民最難割舍的，農民最不愿意賣的，便是土地。“自家的土地”可不是自家地里的韭菜，割了一茬還會再長出一茬來。“自家的土地”只能賣一次，這一次賣了，便永遠地沒有了。

對于農民來說，建設和買賣“村證房”是樁一錘子的買賣，是樁今生今世永遠不可能再有第二次的買賣。

八問：小產權房如何合法化?

其實，解決的辦法很簡單，《城市房地產管理法》中已有現成的辦法。

即：對“城市規劃區”內的小產權房補繳土地出讓金。而國家征用農村集體土地的出讓金是非常低廉的，即征地補償費，（并非市內土地的掛牌價），所以，1平方米最多幾百元，這樣小產權房仍非常之便宜。

而城市規劃區外的小產權房，連土地出讓金都不必補繳。便可發給產權證。讓小產權房變成大產權房。

還有，由政府收購小產權房，用于保障房，公租房，不是一條也很好的出路嗎?

不要以為這是對小產權房既成事實的無奈之舉，小產權房是構建房地產市場的多極化的一枚棋子，是打破高度壟斷的房地產市場的一個有效缺口。

九問：小產權房合法化：會給中國帶來什么?

中國需要多極化的房地產市場，中國的房地產市場原本就不該是大一統的。這就像大海，有在深水中生活的深水魚，有在淺水中生活的淺水魚，有在中海生活的中海魚，各得其所，各行其道。

這又像今天的世界格局，只有在多極化的格局中，才有世界的和平、繁榮和進步。

小產權房的合法化將會為徹底解決中國的“三農問題”打開一條新路。“小產權房的合法化毫無疑義將會平抑中國畸高的房價。小產權房的合法化將會給貧窮的農村打開一條發財致富的高速公路，難道這不是我們多年來所夢寐以求的嗎？

從這個意義上說，小產權房的合法化將給中國帶來的變化，可以用“劃時代的”、“里程碑式的”、“翻天覆地的”等等最夸張的形容詞來形容，不管你如何評價，如何夸張，都不會有溢美之嫌。

十問：小產權房：該不該給私生子上戶口?

嚴格審查城中村農民建房售房的所有環節，未見什么不合法之處。“法所不禁，即為合法”。小產權房在手續上也許有些欠缺之處，應該允許他們補辦，并繳納該繳納的稅費。在這件事上，“堵”莫如“導”，正如深圳所做的那樣。

2009年6月10日，國土資源部針對深圳的小產權房新政，緊急發表的聲明中說，深圳市人大作出的《關于農村城市化歷史遺留違法建筑的處理決定》，處理的是國有土地上的違法建筑，這與其他地區在農民集體土地上違規違法建設的，向社會公眾租售的小產權房有本質的區別。此《決定》的出臺，一攬子解決了深圳市歷史遺留的土地利用中的違法違規問題，符合深圳市發展實際，國土資源部應予支持。深圳市依法妥善處理歷史遺留的各類違法用地問題，對全國其他地區解決城鄉違法建筑，也具有一定的借鑒意義。

無論事態會如何發展，小產權房不但會大量存在，還會越建越多，昂貴的房價會為小產權房帶來無限商機。現在，許多房地產的加盟已使小產權房如虎添翼，登堂入室。無視小產權房的存在，會讓我們犯下一個絕大的錯誤。

而且小產權房的確會對構建和諧社會，平抑房價，實現“居者有其屋”，作出貢獻。■