深化差別化住房政策或將解決房地產市場的根本問題

○ 陳 聰

深化差別化住房政策或為中國住房供應體系最重要的改革

通過大力開展保障性住房政策，我們認為可以解決占城市人口約20%的低收入人群的住房問題。雖然缺乏統計數據，我們估計有超過城市家庭數40%的家庭擁有自有住房（美國的這個比例為62%左右）。改善居住是值得鼓勵的，但這不是政府需要重點解決的問題。保護自住就等于打擊投機投資，因為沒有對投機投資的打擊，高收入人群的財富自然就會抬高房屋購置成本。

總而言之，促進房價合理回歸，其本意絕不是給投機投資和改善需求一次抄底的機會，而是真正讓買不起房子，卻又不夠資格進入保障房市場的居民提供自有住宅。擴大差別化的住房政策，正是實現這一目標的最有效途徑。

圖9：房屋供應體系演變趨勢判斷圖

區別于傳統的調控，差別化的房屋政策不吝惜強力度鼓勵自住的政策。這樣的政策也不是把房地產看成工具拉動經濟，而是為了低收入人群的住房問題。

十二五期間，自住需求足夠保證行業持續穩定增長。

有投資者擔心中國房地產去投資，導致最后需求不能支持。這些投資者認為目前改善和投資投機需求畢竟是成交的主體，自住需求不能保證行業持續穩定增長。

對此我們認為：第一、改善需求本身不在被打擊行列，投資需求也不會因為被打擊而完全消亡；第二、正是因為當前自住需求占銷售比重不夠，社會輿論才對行業施加了巨大的壓力。不可能出現自住需求占行業銷售比重很大，房價上漲還要承受巨大社會壓力的情況；第三、自住需求購買力和購房成本不匹配的問題，正需要政府通過差別化政策去解決；第四、深化差別化需求的力度可以很大，可以解決大批居民購買力不足的問題。第五、我國商品化房屋的真實需求極其龐大。

我們從人均住房使用面積，城市化率，房屋更新率，保障性住房建設計劃，人口自然增長率等基本假設出發，計算“十二五”期間年新增商品化住宅的需求。我們認為，“十二五”期間年新增商品化住宅需求為13.8億平米，2010年全年，全國住宅銷售面積僅9.3億平米，供求之間的缺口客觀存在。我們反復審視幾個最核心的假設指標，認為每年人均居住面積提升0.8平米，全國現有房屋平均使用年限為35年假設并不激進。

差別化政策如何降低自住需求的購房成本呢？

我們假設在上海，政府提高公積金貸款額度到100萬，商貸給予首套基準利率八五折優惠，且允許首付兩成，同時允許并推廣組合貸款。政府對首套房的購房人契稅全部免除，并允許首套房購買者月供在個人所得稅前扣除，并成立專業機構，補貼首套房購房人月供的5%。

表14：“十二五”期間商品化房屋的真實需求測算表

我們假設有一中等收入家庭，期望購買上海單價25000元/平米，建筑面積80平米的房屋。此一房屋總價200萬元。在我們假定的差別化住房政策環境之下，該房屋首付為40萬元。商貸部分，假設貸款30年期，月負擔3594.41元，公積金部分5307.27元。允許貸款的月供稅前扣除，則相當于節約了290元/月的個人所得稅款。專門機構給予首套房購房人月供5%的補貼，相當于該家庭需要承擔8167元/月的月供。

表15：社會輿論看房價

這樣的中等收入家庭，如果不擴大差別化住房政策，則顯然不能享受到保障性住房的好處（除非作假）。例如，這樣的家庭還是購買此一總價為200萬的房屋，首付就需要60萬，門檻大為提高。同時，如果適用基準利率，則該家庭需要承擔的月供是9361元/月。因此，適當的差異性政策可以把首付門檻下降三分之一，同時再把月供下降13%——這對于中等收入家庭來說意義重大。

我們舉這個例子，只是想說明，只要政府有意深化差別化的房屋政策，自住需求的購買力和購房成本之間的矛盾是完全可以解決的。光靠自住需求，就可以保證房地產行業持續健康發展。

圖10：商品房新開工和銷售面積同比增速

圖11：房地產開發投資額同比增速

圖12：中國房地產投資占固定資產投資比例

圖13：代表國家房地產投資占GDP比重

差別化住房政策能最終贏得輿論支持

房地產是備受輿論關注的行業，房價上漲和下跌本身已經超越了一個行業的范圍，而成為全民關注的話題。從2007年后，購房成本過快上漲越來越使得行業站在社會輿論的對立面，而輿論又往往很難分得清房價和購房成本的區別——甚至輿論最后成為了政策制定的重要參考。

我們認為，在這種輿論環境下，試圖再繼續走工具化地產的老路，不解決房地產行業面臨的根本問題，政策的空間會越來越小。差別化的住房政策在出臺之初，可能仍有媒體不理解，因為政策高調鼓勵自住需求買房，容易被理解成救市。但差別化住房政策的精髓就是對沖和平衡，有鼓勵，就有限制，越是大力鼓勵自住，越是要同時堅決限

?制投機投資——而不是以鼓勵自住為名全面放松。在這種情形下，我們預期輿論會最終大力支持這種保護窮人買房的政策。

表16：房地產行業與其他行業的關聯效應

擴大差別化住房政策能解決房地產開發投資硬著陸的問題

從2011年三季度開始，房地產開發投資相關數據呈現下滑狀態，房地產開發投資的先行指標商品房新開工面積從2011年8月單月同比增長32%下降至2011年12月單月同比下降18.3%；商品房施工面積在2011年12月單月同比下降21%，為從2009年12月以來的最大降幅。房地產開發投資增速具有一定的粘性， 2011年全年同比增長27.9%，而在12月當月同比增長12.5%，比11月份同比增速大幅回落7.7個百分點，房地產投資呈現加速下滑的態勢。

硬著陸會直接影響固定資產投資并帶來GDP的變動，另一方面還影響上游的鋼鐵、水泥以及下游的機械、家具家電等行業，對GDP增長帶來間接影響。在我國中央政府穩增長的總體思路下，如果房地產投資2012年繼續加速下滑到個位數甚至負增長，都是政府不愿意看到的。而避免這種硬著陸的合理對策，不在于放松房地產政策，改變房地產調控態度，而在于深化差別化的住房政策。

解決土地財政和房價過高之間的矛盾

土地出讓金一直是地方政府的主要財政收入來源之一。根據中國指數研究院統計的

數據顯示2011年上海、北京、廣州同比分別減少20.4%、35.8%和16%，北京供地計劃的完成率僅為56.3%，而且這種影響在2012年會更嚴重，因為從銷售傳導到拿地需要一個過程，2011年上半年土地市場還大體健康。

表17：部分地方政府樓市微調措施一覽

表18：被叫停的部分地方政府樓市微調一覽

賣地收入的下降會影響地方政府基建投資、教育、養老、醫療等多項工程的進度，進而影響人民的生活水平，眾多地方政府因為財政壓力的原因，紛紛出臺微調政策以求房地產銷售和土地市場的恢復。雖然佛山、蕪湖、上海等地的政策紛紛被叫停，但地方政府急迫希望市場恢復的熱情不減。與其去堵，不如去疏。我們相信中央政府會把解決土地財政和鼓勵自住結合起來，通過極大力度的鼓勵自住的政策，使得一些普通住宅開發為主體的開發商獲得一些拿地的資金，從而保證土地市場軟著陸。

總而言之，我們認為深化差別化住房政策的改革已經開始，這種改革既不是放松調控，也不是簡單給調控加碼。對于地產股而言，這一改革解決了一個根本問題——房地產企業的生存根基。絕大多數投資者都接受不了行業的需求根基是建立在投資投機需求之上，這不僅讓人擔心房價過快上漲造成泡沫，也讓人畏懼政府調控。如果能通過深化差別化住房政策，重構行業生存的根基，則不必再擔心政府打壓房價本身，房地產開發企業的估值水平就可以得到極大恢復。

日前，四大行在差別化住房信貸政策方面的會議，可能是深化差別化住房改革的重要信號之一。■