小產權房的合法化之路有多遠

○ 本刊記者 馮京津

日前，國土部相關負責人表示，小產權房是指占用集體土地搞建設，并向集體經濟組織之外成員銷售的住房。今年全國將開始選擇試點城市，妥善處理好現存小產權房的問題。我國城鎮居民不得購買農村的宅基地建房，也不可以購買小產權房。國家要求各地對農村集體經濟土地進行確權登記，但是對于小產權房等違法用地，不予確權登記，不受法律保護。這個困擾中國房地產市場十年，困擾中國社會多年的問題，似乎看到了希望。

種種因素催生小產權房

小產權房在大城市周邊已經形成了一種既成事實的供需交易。小產權房的大量存在，與城鄉二元土地制度下政府壟斷土地一級市場有關，也與農民試圖分享工業化、城市化進程中土地增值收益有關，還與部分房地產開發商追逐高額利潤有較大關系。

按照目前的法律法規以及相關政策，小產權房開發經營活動是不合法的。國家此前已明文規定，城里居民不可買宅基地建房，也不可以買小產權房。目前國家要求各地對農村集體土地進行確權登記，但凡是小產權房不允許登記，不受法律保護。但由于價格低廉，小產權房的規模日益擴大，非官方數據稱，全國小產權房面積已達約60億平方米。

在此次國土部舉行的新聞發布會上，被問及小產權問題時，國土資源部執法監察局巡視員王宗亞表示，國土資源部在全國選擇部分城市開展小產權房清理的工作，在什么地方開展，如何開展，目前還在研究之中。

國家土地執法監察局局長李建勤此前就曾表示，國務院已于去年成立了小產權房清理小組，該清理小組由國土資源部和住建部牽頭。

如何清理備受關注

我國的土地資源，尤其是農村耕地相當緊張，中央及地方對土地的管理和使用一再設限，目的是要守住早已確定的全國18億畝耕地這個底線不崩潰。其實，這樣做也是為了守住國人的命根子，嚴防私建亂占，浪費土地而影響糧食的正常生產。

然而，近些年來的一些地方仍然是我行我素，并沒有認真而又嚴格地貫徹執行國家的法律法令，依舊出現了問題。比如：最為典型的私建亂占，就是小產權房的冒出。從其概念和性質上看，小產權房主要是由鄉鎮政府，而不是由國家頒發產權證的房產。換言之，也就是一些村集體組織或者開發商打著新農村建設等名義，建筑在集體土地上的房屋，或由農民自行組織建造，并出售的另一類商品房。

日前，相關報道說，國土部部長徐紹史日前在列席十一屆全國人大五次會議時進一步表示，在過去的多年里，雖然在法律和政策層面，各部門均申明小產權房的非法性，但小產權房的面積卻越來越大。他說，今年開始試點的治理小產權房，將為下一步大規模的清理做準備。

小產權房被清理，已經是板上釘釘的事情。無論怎樣看，國家的行動再次表明對土地堅守的態度是很鮮明的，做法也是堅定的，這無疑是利國利民的重要舉動。但我們也必須看到，小產權房并不是孤立存在的現象，而且情況比較復雜，其敏感之處在于連著賣房者農民的個人利益，也連著買房者城市人的個人利益，清理起來可能要遇到很多難題。

小產權房給農民帶來的實惠不言自明，農民從中獲利，城市人買到手也覺得便宜，是兩廂情愿的買賣。如果不把法律、政策、意義和利害闡釋清楚，在清理中注定會引發出矛盾。一方面是農民的不理解和城市人的埋怨，一方面是國家行動的必然選擇和守住土地長遠利益的需要，現實的摩擦則難以避免。

因此，作為各級黨委、政府，特別是基層黨政干部必須制定出嚴密可行、富有惠民性的小產權房清理方案。值得提醒的問題是，要吸取“強拆”激化矛盾的沉痛教訓，絕對不可簡單粗暴。這是對執政者、執法者的又一次嚴峻的考驗，需要高度重視。

我們必須看到，清理小產權房是一項波及面大，政策性強的群眾工作。妥當做好這項工作，重在將思想疏導工作做到位，將國家、集體、個人三者利益關系協調好、擺布好、處理好，讓大家滿意。這是各級黨委、政府，尤其是基層干部最好的選擇。

同時，我們也不能讓“強拆”的悲劇重演，“強拆”就是清理小產權房的前車之鑒。其后果自然不好，這早已被國家禁止。任何走“強拆”之路的“強清”行為，也都是為法律、為民心所不容許。小產權房應當清理，但不能搞“強清”。只要公開透明、公正合理、服務到家，就能贏得小產權房持有人的理解、支持和配合。

應加快相關法律規范的出臺

對于此次國土部試點清理小產權房，有業內人士認為，小產權房應該有小產權房的管理辦法，而不應該將其拒之門外，“你不給它流通，它就會有自己的方式，一些無序、自發的方式。

業內人士還稱，隨著城市化進程的發展，將來會有越來越多的集體土地轉化為城市用地，即使不承認，這些小產權房已經置身于城市之中。應該盡快地研究解決小產權房問題，制定出管理辦法，加以規范化。

雖然此次國土資源部的“清理”行動，源于2010年春天國土資源部歷時一年多的一項集中摸底、清查小產權行為，但此次清理的一個背景則是，國務院法制辦已經把《集體土地征收條例》納入今年的立法議程；并且，可能要先于利益糾葛重重而難以出臺的《土地管理法》的修訂案更早出臺。不管是修了3年未得正果的《土地管理法》，還是新的《集體土地征收條例》，其焦點都集中在征地制度的改革上。這些法律規定了公民基本的財產權利中幾乎最重要的土地權利。法律本身的合理性，其價值源泉在于此法律乃是“大家所服從的”法律。在小產權房的處置問題上，事關的正是這樣一種立法原則和精神。其方向，則是國務院總理溫家寶在去年年底的中央農村工作會議上所說，“推進集體土地征收制度改革，關鍵在于保障農民的土地財產權。”

小產權房所涉及的利益群體廣泛，決定了在處置這一問題時的方法和原則，既要符合自然法的現實，又要符合最廣泛的多種群體的利益，還要秉持法律平等的精神。

在政策吹風層面，國土部已再次強調“小產權房將不予確權發證，并且不受法律保護”，而這是在農用地確權發證工作將于今年底全面告終時的表態，深層次寓意可謂不同凡響，統一的認識是，對在建小產權房應該清除，同時更應立即叫停相關小產權房的違規(或變相)轉正。在重拳出擊層面，各地國土部門不僅加大了對在建小產權房的清除力度，而且北京市日前將懷柔國土分局執法監察隊原負責人判處拘役半年，首開該市因查處小產權房不力而追究國土部門干部刑事責任的先河。

對小產權房的清理也應該建立在法律體系及民生為重的基礎上。■