農(nóng)地資本化的法律制度分析

廖丹

摘 要：農(nóng)地流轉(zhuǎn)在現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度框架下還存在諸多障礙，其中最主要的障礙來(lái)自于農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度的不完善。依據(jù)資本理論和產(chǎn)權(quán)理論，要真正實(shí)現(xiàn)農(nóng)地作為資本在土地市場(chǎng)進(jìn)行自由交易，如何化解現(xiàn)有法律制度中對(duì)農(nóng)地資源轉(zhuǎn)化為資本的制約，是實(shí)現(xiàn)擴(kuò)大農(nóng)業(yè)再生產(chǎn)，增加農(nóng)民財(cái)產(chǎn)性收益的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：農(nóng)地；資本化；法律制度

中圖分類(lèi)號(hào)：D922.29 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2012）21-0078-03

農(nóng)地流轉(zhuǎn)是在建立社會(huì)主義市場(chǎng)體制進(jìn)程中，在中國(guó)特有的土地產(chǎn)權(quán)制度框架下深化農(nóng)村土地改革過(guò)程中出現(xiàn)的一個(gè)新動(dòng)向。發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為一個(gè)地方的經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)程，不過(guò)就是資源向資本轉(zhuǎn)化的過(guò)程。對(duì)于農(nóng)民而言，其手中最重要的資源就是土地。改革開(kāi)放之初，國(guó)家允許興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用集體所有的土地，這一制度安排使得鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)在20世紀(jì)八九十年代得到迅猛發(fā)展，而據(jù)周其仁、杜鷹（1986）等人的調(diào)研報(bào)告表明，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)之所以盈利的重要原因在于用土地進(jìn)行原始積累，將土地資本化。

一、農(nóng)地資本化的理論分析

（一）資本理論

馬歇爾認(rèn)為，資本是“一個(gè)人從他的資產(chǎn)中期望獲得收入的那一部分……包括為營(yíng)業(yè)目的所持有的一切東西在內(nèi)”[1]。熊皮特的動(dòng)態(tài)發(fā)展理論認(rèn)為，資本是“可以在任何時(shí)候交給企業(yè)家的一種支付手段的數(shù)額……，是交換經(jīng)濟(jì)中的一種要素”[2]。諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)獲得者薩繆爾遜則認(rèn)定，資本“在本質(zhì)上意味著時(shí)間的耗費(fèi)和間接的生產(chǎn)手段……場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，資本主要?dú)w私人所有……”[3]。

透過(guò)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家對(duì)“資本形式”的研究可以看出，資本始終跟隨產(chǎn)業(yè)革命向前遞進(jìn)的時(shí)間順序，滲透到社會(huì)化大生產(chǎn)的各個(gè)環(huán)節(jié)之中。土地使用權(quán)作為資本的形式也是生產(chǎn)力發(fā)展到一定歷史階段的必然產(chǎn)物。現(xiàn)階段，土地不僅作為一種生產(chǎn)性要素具有生產(chǎn)和保障的基本功能，而且還應(yīng)作為一種資本性要素存在，因?yàn)橥恋赝渌Y本性要素一樣，也具有財(cái)產(chǎn)、資本和融資功能：當(dāng)土地產(chǎn)生明確權(quán)屬關(guān)系，并具有稀缺性時(shí)，土地資源就轉(zhuǎn)化為土地資產(chǎn)；當(dāng)土地資產(chǎn)投入市場(chǎng)，土地使用權(quán)經(jīng)由物化勞動(dòng)取得盈利時(shí)，土地資產(chǎn)就轉(zhuǎn)化為土地資本；當(dāng)通過(guò)證券化使土地在市場(chǎng)中流動(dòng)，實(shí)現(xiàn)為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)和農(nóng)民致富提供融通資金時(shí)，土地資本具有融資功能。

（二）產(chǎn)權(quán)理論

新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)是一種權(quán)利，是一種社會(huì)關(guān)系。只有在相互交往的人類(lèi)社會(huì)中，人們才必須相互尊重產(chǎn)權(quán)。與馬克思所有制理論不同，西方產(chǎn)權(quán)理論認(rèn)為私有產(chǎn)權(quán)是最有效率的制度安排。

與經(jīng)濟(jì)學(xué)研究關(guān)注產(chǎn)權(quán)客體不同，法律是以權(quán)利為核心的，也即法律更注重權(quán)利的客體，而不是權(quán)利本身。德姆塞茨（1994）認(rèn)為，所有權(quán)的一個(gè)功能是將財(cái)產(chǎn)所產(chǎn)生的外部因素內(nèi)部化。當(dāng)內(nèi)在化所得＞內(nèi)在化成本時(shí)，物權(quán)的發(fā)展是為了使外部性內(nèi)在化[4]。因此可以說(shuō)，理想的物權(quán)制度設(shè)計(jì)應(yīng)將所有的外部因素都內(nèi)在化。如在計(jì)劃體制下，衡量勞動(dòng)多少的是時(shí)間，但同樣的勞動(dòng)時(shí)間內(nèi)，付出的勞動(dòng)是不一樣的。“出工不出力”這種大量存在的現(xiàn)象在缺乏有效監(jiān)督和衡量標(biāo)準(zhǔn)的情況下，偷懶者付出的勞動(dòng)少，可得到的相比不偷懶者要多。這種偷懶行為就是外部性。改革開(kāi)放后的聯(lián)產(chǎn)承包制，以家庭為生產(chǎn)單位，原來(lái)出工不出力的情形就會(huì)降至最少，也就是說(shuō)不存在外部性現(xiàn)象，所以家庭聯(lián)產(chǎn)承包制是一種消除外部化的財(cái)產(chǎn)權(quán)制度。

不過(guò)財(cái)產(chǎn)權(quán)除了賦予權(quán)利人排他使用財(cái)產(chǎn)權(quán)利外，更主要的是賦予權(quán)利人轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)的權(quán)利，即土地可以進(jìn)行交易，包括土地所有權(quán)和土地使用權(quán)。

二、中國(guó)農(nóng)地資本化的實(shí)踐過(guò)程、形式與評(píng)價(jià)

改革開(kāi)放以來(lái)，尤其是在沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，已進(jìn)行了一系列土地資本化的實(shí)踐探索。這一過(guò)程經(jīng)歷了曲折甚至是失誤到取得階段性成功，但總體而言還未真正達(dá)到土地資本化的目標(biāo)。

（一）農(nóng)村合作社

土地集體所有、集體使用，農(nóng)民只作為集體的成員在土地上勞動(dòng)，其收益不是基于土地所有權(quán)，而是基于勞動(dòng)付出。農(nóng)地產(chǎn)權(quán)關(guān)系，由多元化走向單一化。合作社能夠“進(jìn)行較合理的、有計(jì)劃的分工分業(yè)勞動(dòng)，因而可以大大提高勞動(dòng)效率”，“集中經(jīng)營(yíng)也就有更大的勞動(dòng)力量和經(jīng)濟(jì)力量，便于進(jìn)行農(nóng)業(yè)的技術(shù)改革和基本建設(shè)”（國(guó)家農(nóng)委辦公廳1982）。

由于忽視土地權(quán)屬關(guān)系，從資本理論和產(chǎn)權(quán)理論來(lái)看，這樣的制度設(shè)計(jì)必然是低效的，而我國(guó)農(nóng)業(yè)合作化的實(shí)踐也證明了這一點(diǎn)。

（二）家庭聯(lián)產(chǎn)承包制

集體所有土地是一個(gè)基本原則，農(nóng)村集體根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，通過(guò)簽訂合同的方式將土地等生產(chǎn)資料交給農(nóng)戶經(jīng)營(yíng)。其土地經(jīng)營(yíng)的基本運(yùn)作方式是：集體所有、家庭經(jīng)營(yíng)、社會(huì)化服務(wù)。

但家庭聯(lián)產(chǎn)承包制下土地產(chǎn)權(quán)界限不清、集體所有權(quán)主體界定不明等固有缺陷，對(duì)于推進(jìn)土地資產(chǎn)資本化作用有限。一方面，土地所有權(quán)缺乏人格化的法人代表，無(wú)法對(duì)來(lái)自政府的侵權(quán)行為進(jìn)行維權(quán)；另一方面，土地所有權(quán)不明導(dǎo)致對(duì)土地使用者在使用土地過(guò)程中機(jī)會(huì)主義行為無(wú)法給予約束和監(jiān)督。

（三）農(nóng)村土地股份合作制

土地股份合作制是把實(shí)物形式的土地折價(jià)入股的一種土地資本化運(yùn)作模式。由于在一定程度上實(shí)現(xiàn)了集體福利目標(biāo)和土地利用效率目標(biāo)的統(tǒng)一，較好地解決農(nóng)村土地利用和農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的矛盾，成為很多地方推崇的一種制度安排，涌現(xiàn)出諸如南海農(nóng)村土地股份合作制模式、上海農(nóng)村土地股份合作制模式等各種形式的農(nóng)村土地股份合作制。

但較成功的土地股份合作制多發(fā)生在沿海地區(qū)，這是因?yàn)檫@些地區(qū)工業(yè)化和城鎮(zhèn)化程度高，二三產(chǎn)業(yè)極其發(fā)達(dá)，農(nóng)業(yè)農(nóng)村人口大量轉(zhuǎn)移，構(gòu)成了推行土地股份合作制的重要外部條件。而在人多地少的內(nèi)陸地區(qū)，卻沒(méi)有發(fā)生成功的土地股份合作制實(shí)踐。因此，土地股份合作制不是一種具有普適性的制度安排[5]，不可能成為我國(guó)土地資本化運(yùn)作的基本模式。

（四）農(nóng)地流轉(zhuǎn)

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)主要是通過(guò)土地租賃、土地轉(zhuǎn)包和土地轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)方式實(shí)現(xiàn)的，其目的是為促進(jìn)土地資產(chǎn)的價(jià)值增值和土地資源的充分利用。

根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，產(chǎn)權(quán)最重要的不是歸誰(shuí)所有，而是由誰(shuí)使用。科斯認(rèn)為，產(chǎn)權(quán)應(yīng)配置給最能有效利用該權(quán)利的人。產(chǎn)權(quán)的初始界定可能是低效的，但通過(guò)轉(zhuǎn)讓和交易，產(chǎn)權(quán)可能變成高效的。農(nóng)地流轉(zhuǎn)正是沿著產(chǎn)權(quán)高效利用的方向運(yùn)行。但由于土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的不完全性，致使土地流轉(zhuǎn)收益低下，對(duì)流轉(zhuǎn)的激勵(lì)不足。

（五）農(nóng)地直接入市

非農(nóng)建設(shè)用地直接入市是土地資本化的重要實(shí)現(xiàn)形式。20世紀(jì)90年代末，浙江湖州市就開(kāi)展了非農(nóng)建設(shè)用地的試點(diǎn)工作，用地者通過(guò)一次性轉(zhuǎn)讓和折價(jià)入股取得非農(nóng)建設(shè)用地使用權(quán)，所得收益全部納入鄉(xiāng)鎮(zhèn)專(zhuān)戶，其中15%用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施，剩余由土地所有者分到各戶[6]。

從各地農(nóng)地直接入市試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，土地直接入市既可以拓寬建設(shè)用地來(lái)源，又可以增加農(nóng)民收入，化解了征地矛盾，但如果不徹底解決農(nóng)村集體土地法律制度，這種試點(diǎn)仍然無(wú)法取得完全的法律保障，如失地農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題。

三、農(nóng)地資本化的主要制約因素

（一）農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度制約農(nóng)地資本化

農(nóng)村土地資本化運(yùn)作的最大制約因素是缺乏規(guī)范的產(chǎn)權(quán)制度，以致不能將分布在土地資產(chǎn)的價(jià)值潛能真正體現(xiàn)出來(lái)。

我國(guó)《憲法》、《物權(quán)法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《農(nóng)業(yè)法》等法律法規(guī)都對(duì)我國(guó)農(nóng)村土地的所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、處分權(quán)進(jìn)行了規(guī)定了。簡(jiǎn)單說(shuō)，現(xiàn)行土地制度是土地所有權(quán)歸集體和國(guó)家，土地使用權(quán)歸農(nóng)民。根據(jù)《土地管理法》，集體所有權(quán)主體包括鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民所有、村民所有、村民小組所有三級(jí)，但三級(jí)集體之間界限不清，導(dǎo)致集體土地所有權(quán)事實(shí)上的虛置。同時(shí)由于土地所有權(quán)歸集體和國(guó)家，土地最終處分權(quán)不屬于農(nóng)戶，造成土地轉(zhuǎn)讓困難。更主要的是，土地所有權(quán)不具有繼承性[7]。

在現(xiàn)有土地產(chǎn)權(quán)制度框架下，我國(guó)迄今未實(shí)現(xiàn)真正的農(nóng)地資本化，嚴(yán)重阻礙了土地資源利用效率的提高。此外，土地抵押制度、土地投資制度等相關(guān)配套法律制度的不健全也是制約農(nóng)地資本化運(yùn)作的主要原因。

（二）土地資本市場(chǎng)不健全制約農(nóng)地資本化

我國(guó)土地資本市場(chǎng)發(fā)育較晚，市場(chǎng)運(yùn)作存在很多人為的制約，如土地資源的行政性配置比例遠(yuǎn)大于土地資源的市場(chǎng)化配置；“無(wú)形、隱形土地市場(chǎng)仍然存在”[8]，如土地二級(jí)市場(chǎng)的市場(chǎng)化程度較低，一些國(guó)家機(jī)關(guān)、企事業(yè)單位劃撥土地尚未用市場(chǎng)手段配置，致使土地流失現(xiàn)象嚴(yán)重；土地供應(yīng)方式缺乏公開(kāi)公平和規(guī)范性，雖然全國(guó)各地普遍建立了土地交易中心，但土地供應(yīng)方式仍不完善，如一些區(qū)縣經(jīng)營(yíng)地用地仍以協(xié)議或劃撥方式供地，個(gè)別供應(yīng)土地缺乏透明度。此外，土地交易規(guī)模有限，特別是土地交易費(fèi)用過(guò)高等也都嚴(yán)重制約土地資本化的進(jìn)程。

（三）思想觀念落后制約農(nóng)地資本化

首先從農(nóng)民來(lái)看，經(jīng)過(guò)幾千年的封建思想熏陶，農(nóng)民在骨子里是不愿放棄土地所有權(quán)的，即使他們所擁有的是一個(gè)“影子”土地所有權(quán)。至于土地使用權(quán)，除非能獲得比自己耕種更高的收益，否則農(nóng)民也是不愿意轉(zhuǎn)讓的。

其次從政府來(lái)看，地方各級(jí)各界領(lǐng)導(dǎo)首要考慮的總是農(nóng)地資本化是否會(huì)與現(xiàn)存政治法律制度相沖突。依據(jù)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)決定上層建筑，所有政治理念都應(yīng)以全體人民的利益為先。而如果政府觀念不轉(zhuǎn)變，不能制定出一些與農(nóng)地資本化相應(yīng)的配套措施和政策，那么農(nóng)地資本化也不可能實(shí)現(xiàn)。

（四）農(nóng)地資本化經(jīng)營(yíng)的技術(shù)不成熟制約農(nóng)地資本化

資本化經(jīng)營(yíng)是非常復(fù)雜的金融系統(tǒng)工程，包括農(nóng)地價(jià)值的評(píng)定、資本收益的分配、投資風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避等，每一個(gè)環(huán)節(jié)和步驟都要求非常精確，不能有技術(shù)上的漏洞。但目前我國(guó)在農(nóng)地資本化的操作技術(shù)還不成熟，如會(huì)計(jì)信息披露不透明、農(nóng)地資本收益分配機(jī)制不完善等，這些技術(shù)障礙都將在一定程度上影響農(nóng)地資本化的正常運(yùn)作。

（五）農(nóng)地資本服務(wù)中介匱乏制約農(nóng)地資本化

農(nóng)地資本化運(yùn)作涉及土地所有者、土地經(jīng)營(yíng)者、土地使用者等各方主體，雖然隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速，土地交易的中介組織也有較大的發(fā)展。但總體上仍然顯現(xiàn)出規(guī)模小、職業(yè)素質(zhì)低、管理水平差等不足，農(nóng)民在尋找土地交易對(duì)象時(shí)，往往出現(xiàn)咨詢無(wú)門(mén)、信息不對(duì)稱(chēng)、交易成本高等現(xiàn)象[9]。原本應(yīng)由農(nóng)地資本服務(wù)中介組織居間代為高效完成土地交易的功能，轉(zhuǎn)而由農(nóng)民自己完成，這樣進(jìn)一步制約了農(nóng)地流轉(zhuǎn)的速度、規(guī)模和效益。

四、農(nóng)地資本化的法律探索

首先必須要指出的是，作為一種用益物權(quán)，農(nóng)地資本化并不是要農(nóng)地私有化。私有化是一個(gè)所有權(quán)或產(chǎn)權(quán)的概念，而資本化是一個(gè)金融操作的概念。一項(xiàng)可以帶來(lái)收益的土地權(quán)利，如果與能夠產(chǎn)生等值收益的資本價(jià)值進(jìn)行交易，這項(xiàng)土地權(quán)利就被資本化了，也就出現(xiàn)了資本化流轉(zhuǎn)。所以，要農(nóng)地資本化，就應(yīng)在法律上確認(rèn)、實(shí)現(xiàn)、保障土地從眼下的隱性資本狀態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)轱@性資本的狀態(tài)。

（一）明晰農(nóng)村土地資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)，明晰農(nóng)地使用權(quán)的“永久性”

在家庭聯(lián)產(chǎn)承包責(zé)任制的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步明確農(nóng)戶的使用權(quán)與集體所有權(quán)的內(nèi)容、界限，從而使農(nóng)民的土地財(cái)產(chǎn)在長(zhǎng)度、廣度、獨(dú)立性和確定性上得到保障。同時(shí)，要賦予農(nóng)民對(duì)承包的土地占有、使用、分配、轉(zhuǎn)讓、租賃、繼承等權(quán)利。對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行資本化，就是設(shè)法找出能產(chǎn)生等值收益的“資本價(jià)值”，這個(gè)價(jià)值實(shí)際等于土地使用權(quán)有效期內(nèi)歷年收益的貼現(xiàn)值。這個(gè)貼現(xiàn)值就是農(nóng)地使用權(quán)進(jìn)入市場(chǎng)交易的基準(zhǔn)價(jià)格。我國(guó)的《土地承包法》規(guī)定，耕地承包期為30年，草地、荒地、灘涂等可以超過(guò)30年。法律這種規(guī)定對(duì)我國(guó)土地資本化影響巨大。因?yàn)橥恋厥褂脵?quán)本身的期限決定了其資本化的價(jià)值。從理想狀態(tài)看，土地使用權(quán)最好是永久無(wú)期限的。根據(jù)產(chǎn)權(quán)理論，隨著土地使用權(quán)接近終期，土地使用者對(duì)土地的固定投資會(huì)大大減少，經(jīng)營(yíng)方式也會(huì)朝著不利于可持續(xù)發(fā)展的方向轉(zhuǎn)變，從而影響土地未來(lái)的產(chǎn)出率和資本使用權(quán)價(jià)值。因此，在法律上明晰農(nóng)戶使用土地的權(quán)利是可繼承、可轉(zhuǎn)讓的“永久性”權(quán)利，那么土地使用權(quán)的資本化價(jià)值就會(huì)大幅度提高，土地價(jià)值的提高，既可增加邊際農(nóng)戶轉(zhuǎn)讓土地的積極性，又可讓農(nóng)戶繼續(xù)擴(kuò)大土地耕種面積，這樣就可有效將土地投資的外部因素內(nèi)在化。

（二）創(chuàng)新農(nóng)地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度，打造開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、公平、有序的土地市場(chǎng)

農(nóng)地流轉(zhuǎn)的核心是土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)蠢玫刈獾貎r(jià)等因素刺激土地的流動(dòng)和實(shí)現(xiàn)土地同勞動(dòng)、資金、技術(shù)等要素的優(yōu)化配置。因此，第一，建立和完善土地的流轉(zhuǎn)機(jī)制，允許和鼓勵(lì)土地登記之后進(jìn)行的使用權(quán)自由流動(dòng)，既包括在農(nóng)戶之間互相有償流動(dòng)，也包括農(nóng)戶中斷承包合同，將土地返還給集體。第二，在土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的同時(shí)，規(guī)定被轉(zhuǎn)讓者應(yīng)付給轉(zhuǎn)讓者一定的費(fèi)用，作為放棄土地使用權(quán)和轉(zhuǎn)讓者培育、改良土壤的補(bǔ)償，從而激勵(lì)農(nóng)戶對(duì)土地進(jìn)行長(zhǎng)期投資，保證土地的持續(xù)利用。并且由政府向已經(jīng)落戶并一次性轉(zhuǎn)讓承包土地的農(nóng)戶提供最低生活保障，以解除“農(nóng)轉(zhuǎn)非”后農(nóng)民的后顧之憂，推動(dòng)農(nóng)村剩余勞動(dòng)力的轉(zhuǎn)移。第三，借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，走農(nóng)地證券化道路，打造開(kāi)放、競(jìng)爭(zhēng)、公平、有序的土地市場(chǎng)平臺(tái)，從金融創(chuàng)新的角度開(kāi)展農(nóng)地證券的發(fā)行、抵押、租借和擔(dān)保，健全農(nóng)地證券市場(chǎng)的監(jiān)管機(jī)制。因?yàn)椋谵r(nóng)地使用權(quán)資本化的過(guò)程中，中小投資者要想購(gòu)買(mǎi)土地使用權(quán)，困難比較大，因?yàn)榭晒┏鍪鄣淖钚挝坏耐恋孛娣e購(gòu)買(mǎi)價(jià)格都是相當(dāng)可觀的，但如果土地使用權(quán)證券化了，那么每一單位的土地證券價(jià)格就會(huì)相對(duì)較小，這樣可以吸引大量投資者投資土地使用權(quán)，真正起到動(dòng)員社會(huì)資金投資農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的目的。一些發(fā)展中國(guó)家，如菲律賓，就曾頒布政府政令，試圖通過(guò)建立農(nóng)村土地信托機(jī)構(gòu)，在保留土地主人所有權(quán)的前提下，把分散的小塊土地集中起來(lái)經(jīng)營(yíng)，以其收益發(fā)行證券，動(dòng)員私人資本，用以“消除貧困”、“保障食品安全”、“增加國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力”和“賦予農(nóng)民權(quán)利”[10]。

（三）打造高效農(nóng)地服務(wù)中介組織，提高農(nóng)地經(jīng)營(yíng)使用效率

通過(guò)建立健全土地市場(chǎng)的交易所、經(jīng)紀(jì)人等服務(wù)機(jī)構(gòu)與網(wǎng)絡(luò)，包括土地投資公司、土地價(jià)格評(píng)估事務(wù)所、土地融資公司、土地證券公司等各類(lèi)專(zhuān)業(yè)中介機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)土地交易的專(zhuān)業(yè)化、社會(huì)化。一方面，提高管理者的素質(zhì)，要求掌握相關(guān)現(xiàn)代金融證券分析、風(fēng)險(xiǎn)分析等理論和技術(shù)；另一方面，要提高土地投資者素質(zhì)，引導(dǎo)土地投資者理性投資。

同時(shí)為了規(guī)避土地交易風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)，必須嚴(yán)格市場(chǎng)準(zhǔn)入，對(duì)各類(lèi)土地服務(wù)中介組織設(shè)置較高的設(shè)立條件和退出機(jī)制，對(duì)其中介服務(wù)和執(zhí)業(yè)人員設(shè)置嚴(yán)格的標(biāo)準(zhǔn)，防止其通過(guò)提供虛假土地交易信息影響土地交易安全。

（四）建立農(nóng)地資本化運(yùn)作下的農(nóng)村社會(huì)保障體系

農(nóng)村社會(huì)保障體系是否完備，影響農(nóng)地資本化的實(shí)現(xiàn)。其可能實(shí)現(xiàn)的途徑是：一方面，在已推行農(nóng)地資本化流轉(zhuǎn)的地方，比如農(nóng)地股份合作制，將以股份形式取得的收益按一定比例納入社保資金；另一方面在有條件的地區(qū)，將農(nóng)村社保納入?yún)^(qū)域統(tǒng)籌，加大政府財(cái)政的投入和支持力度。通過(guò)解決好農(nóng)村社會(huì)保障問(wèn)題，真正將農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度改革進(jìn)行到底。

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