上海零售業(yè)商務租賃市場的研究

楊 林，高宏霞

（蘭州大學 經濟學院，甘肅 蘭州，730000）

一、引 言

地產方面的研究是非常重要的，因為這關系到地產所有者以及租戶的利益，并且，當投資者考慮他們是否要投資時，他們會把租金納入考慮因素。回顧以前關于租金預測的研究，我們可以發(fā)現這方面的研究是非常有限的。零售租賃市場比起其他類型的地產市場，諸如辦公寫字樓一類要復雜得多，因為有更多的因素影響著零售租金，比如主要租戶以及品牌組合。

亞洲的零售市場快速的發(fā)展著，大多數的零售空間租賃合同是用一種風險分擔方式簽訂的：用銷售額的一定百分比當作租金支付，但是相關的文獻幾乎無法找到。作為中國最發(fā)達的城市，上海已經展現出在零售市場上的巨大潛力。根據中國國家統計局的資料，上海在2010年國內生產總值（GDP）以及人均GDP（分別為15046.45億元人民幣以及78989元人民幣）分別是1978年的51倍和32倍。根據Tsola?cos（1995）、Hanna et al（2007）、以及 Hendershott et al（2005）的研究，強勁發(fā)展的經濟是零售業(yè)務發(fā)展的重要因素。在這個背景下，上海零售業(yè)務已經在過去20年中保持了非常強勁的發(fā)展勢頭。如圖1所示，上海在2010年全年的零售總額是1978年的82倍。并且，地理知識現在越來越廣泛地應用到了城市經濟中，尤其是在房地產經濟研究中，但是空間計量經濟學技術卻很少在之前的零售租金研究中使用，在這方面應該做更多的研究以填補空白。

圖1 1978—2009年的零售成交量（億元）

二、文獻綜述

Sirmans和Guidry（1992）證明了零售物業(yè)的特點和位置在租金方面的重大影響。……