具有微觀基礎的上海市住宅價格影響因素研究

蓋 美，田 野

（遼寧師范大學 海洋經濟與可持續發展研究中心，遼寧 大連 116002）

2010年以來，國家有關部門和各大城市陸續頒布“限購令”以限制住宅價格過快上漲。在號稱有史以來最為嚴厲的樓市調控政策下，部分城市住宅價格上漲趨勢得到明顯改變。2011年8月，全國70個大中城市新建商品住宅價格環比下降的城市有16個，持平的城市達30個①。盡管如此，很多人預想中的城市住宅價格大幅下跌的情形并未出現，更多的是價高量跌的市場僵持局面，城市住房問題再次成為社會各界關注的焦點，從而也使得本文對于城市住宅價格影響因素的研究更具現實意義。

住宅作為一種典型的異質品，其價格不但受到市場供求等宏觀因素的影響，不同住宅間的個體差異對價格的制約同樣不容忽視。在現有的國內外研究成果中，國內學者大都通過市場供求、成本、政策影響等宏觀角度入手進行定性分析[1-4]，而國外學者往往傾向于運用特征價格方法研究區位特征、建筑結構、鄰里環境對住宅價格的微觀影響[5-7]。可知，國內相關領域的研究基本上忽視了住宅微觀屬性差異對價格波動的影響。鑒于此，本文嘗試綜合國內外研究方法，運用特征價格模型消除住宅微觀屬性差異對價格波動的影響，并以此為基礎進行宏觀市場分析。通過特征價格模型構建房地產研究領域宏觀分析的微觀基礎，統籌分析微觀屬性差異和宏觀市場供求對住宅價格的影響是本文的創新和價值所在。……