國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷及防范體系架構(gòu)探析

孫敬華

摘要：隨著居民生活水平的逐步提高，國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)已發(fā)展成為推動(dòng)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。房地產(chǎn)業(yè)作為資本密集型產(chǎn)業(yè)，推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)與金融業(yè)的有機(jī)結(jié)合，房地產(chǎn)金融成為推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展的決定性因素。本文通過探析國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)原因及種類，進(jìn)而構(gòu)建了房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系，從而為推動(dòng)國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展提供借鑒意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)金融；風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范

中圖分類號：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01

自2008年美國金融危機(jī)以來，國內(nèi)房地產(chǎn)市場受到來自國內(nèi)尤其國際動(dòng)蕩局勢的影響，出現(xiàn)融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴(yán)重影響了房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。借此分析國內(nèi)房地產(chǎn)面臨的金融風(fēng)險(xiǎn)，以期合理規(guī)避房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)，成為國內(nèi)外關(guān)注的熱點(diǎn)話題。

一、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)原因

(一)房地產(chǎn)金融體制尚不完善。相對比于發(fā)達(dá)國家完備的金融市場體系，我國房地產(chǎn)金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產(chǎn)商提供貸款和信托機(jī)構(gòu)向房地產(chǎn)業(yè)提供信托資金，銀行的利率調(diào)整及貸款機(jī)制和國家的政策風(fēng)險(xiǎn)都會(huì)影響房產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

(二)房地產(chǎn)金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數(shù)房地產(chǎn)商將其存放于銀行，銀行又無法及時(shí)將大量資金提供給中小企業(yè)及民營企業(yè)，造成一定時(shí)間內(nèi)資金浪費(fèi)及閑置，成為最終房地產(chǎn)金融市場的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)者。國內(nèi)尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。

(三)房地產(chǎn)金融信息不對稱。房地產(chǎn)金融市場具有資金需求多、周期長等特點(diǎn)，使得房地產(chǎn)面臨的風(fēng)險(xiǎn)加大。當(dāng)房地產(chǎn)市場繁榮時(shí)，將有大量房地產(chǎn)商加入其中，不惜高額利率貸款進(jìn)行投資，一旦市場出現(xiàn)動(dòng)蕩或不穩(wěn)定情緒上升時(shí)，尤其房地產(chǎn)商資金鏈中途中斷時(shí)，房地產(chǎn)商將無力按時(shí)還款，銀行業(yè)與房地產(chǎn)商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

(四)政府宏觀管理失效。房地產(chǎn)業(yè)作為影響居民生活及市場穩(wěn)定的重要行業(yè)，其穩(wěn)定性發(fā)展關(guān)系到國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長。政府作為宏觀調(diào)控的實(shí)施及管理者，肩負(fù)著審查房地產(chǎn)商資質(zhì)及規(guī)范金融行業(yè)合理貸款的重要任務(wù)，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監(jiān)管，造成一些資信不佳的地產(chǎn)商進(jìn)入投資，尤其當(dāng)?shù)劂y行貸款管理失控，將容易引發(fā)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。

二、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)判斷

根據(jù)國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場的特點(diǎn)及原因分析，國內(nèi)主要面臨以下幾類房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)：

(一)市場風(fēng)險(xiǎn)。市場風(fēng)險(xiǎn)是由于房地產(chǎn)市場的不確定風(fēng)險(xiǎn)給房地產(chǎn)開發(fā)商、消費(fèi)者進(jìn)而給提供房地產(chǎn)金融服務(wù)的商業(yè)銀行帶來損失的可能性。由于房地產(chǎn)具有非常強(qiáng)烈的投機(jī)性質(zhì)，一旦整個(gè)市場出現(xiàn)難以承受的泡沫，將導(dǎo)致房價(jià)大跌，引起房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營困難甚至破產(chǎn)倒閉，進(jìn)而導(dǎo)致銀行大量壞賬產(chǎn)生。

(二)利率風(fēng)險(xiǎn)。利率風(fēng)險(xiǎn)指銀行與房地產(chǎn)商在利率出現(xiàn)不利波動(dòng)時(shí)所面對的風(fēng)險(xiǎn)。這種風(fēng)險(xiǎn)不僅會(huì)直接影響影響其資產(chǎn)負(fù)債表，更會(huì)影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產(chǎn)商面臨還款壓力加大，銀行業(yè)將承受更大的資金回收壓力。

(三)信用風(fēng)險(xiǎn)。信用風(fēng)險(xiǎn)是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導(dǎo)致銀行業(yè)壞賬的出現(xiàn)。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發(fā)放后企業(yè)經(jīng)營狀況變化造成的。

(四)操作風(fēng)險(xiǎn)。操作風(fēng)險(xiǎn)主要是因?yàn)闃I(yè)務(wù)流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導(dǎo)致的損失。房地產(chǎn)金融的操作風(fēng)險(xiǎn)包括房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)操作流程不健全、業(yè)務(wù)操作失誤、房地產(chǎn)資金轉(zhuǎn)賬結(jié)算中的風(fēng)險(xiǎn)等。

三、國內(nèi)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范體系構(gòu)架

(一)營造良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場宏觀體系

1.國家要加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管理，營造良好的金融市場環(huán)境。一方面，政府要嚴(yán)格監(jiān)管土地交易，規(guī)范土地交易秩序，實(shí)行土地供給有償，建立統(tǒng)一規(guī)范的土地競爭機(jī)制。另一方面，制定相關(guān)法律法規(guī)，嚴(yán)格規(guī)范房地產(chǎn)市場，對企業(yè)違反行業(yè)規(guī)章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環(huán)境。最后，政府要規(guī)范房地產(chǎn)金融秩序，加大對銀行業(yè)的監(jiān)管力度，制定正確的監(jiān)管方針和策略，將房地產(chǎn)市場狀況以及信息，進(jìn)行定期的公開和披露。

2.推動(dòng)資本市場發(fā)展，建立多元融資渠道。引導(dǎo)國內(nèi)房地產(chǎn)投資商加快發(fā)展，以進(jìn)行直接投資，降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，此外，夸大房地產(chǎn)商的融資渠道，發(fā)展房地產(chǎn)信托行業(yè)、房地產(chǎn)抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進(jìn)房地產(chǎn)金融市場穩(wěn)定健康發(fā)展。

3.努力建立房地產(chǎn)金融市場風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移制度。一方面，大力開發(fā)新的融資工具，推動(dòng)房地產(chǎn)金融市場創(chuàng)新轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，建立保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，降低融資風(fēng)險(xiǎn)，另一方面，建立風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)制，對房地產(chǎn)金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行創(chuàng)新，提高其市場適應(yīng)能力，通過金融機(jī)構(gòu)間合作分工，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，推動(dòng)金融市場健康發(fā)展。

(二)構(gòu)建良好的國內(nèi)房地產(chǎn)金融市場微觀體系

1.加強(qiáng)貸款額度及風(fēng)險(xiǎn)控制，提高風(fēng)險(xiǎn)控制能力。一方面，銀行作為企業(yè)法人，要加強(qiáng)內(nèi)部建設(shè)，推動(dòng)自身體制改革，嚴(yán)格按照內(nèi)部規(guī)章制度進(jìn)行放貸，營造良好的內(nèi)部環(huán)境。另一方面，建立完善的貸款風(fēng)險(xiǎn)評估機(jī)制，對風(fēng)險(xiǎn)指數(shù)進(jìn)行控制，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，通過對企業(yè)評估，做到合理放貸，按時(shí)回收。此外，加強(qiáng)對內(nèi)部員工培訓(xùn)，有利于對其良好的約束，使其嚴(yán)格遵守銀行內(nèi)部規(guī)定，降低房地產(chǎn)金融的風(fēng)險(xiǎn)。

2.建立良好的信息溝通系統(tǒng)，將強(qiáng)行業(yè)內(nèi)監(jiān)管。不僅銀行內(nèi)部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統(tǒng)，通過及時(shí)傳遞信息，為其內(nèi)部控制提供信息支持，以便及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題解決問題。在良好溝通基礎(chǔ)上，通過對相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，完善內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制系統(tǒng)，為決策提供有力支持，從而有利于整個(gè)行業(yè)穩(wěn)定發(fā)展。

3.建立房地產(chǎn)金融績效評估機(jī)制。通過建立有效的績效評估機(jī)制，可以有效地防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)。通過評估機(jī)制的建立，可以使銀行加強(qiáng)自我監(jiān)控，及時(shí)查清不良資產(chǎn)，并嚴(yán)格控制風(fēng)險(xiǎn)。還可以引進(jìn)外部評估機(jī)構(gòu)，對內(nèi)部地產(chǎn)貸款進(jìn)行公證評價(jià)，幫助建立穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融機(jī)制。

4.開發(fā)新的放貸品種，開拓市場業(yè)務(wù)的同時(shí)，有效降低風(fēng)險(xiǎn)。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業(yè)銀行應(yīng)提高服務(wù)意識，不斷推出新品種，吸引消費(fèi)者投資，進(jìn)而推動(dòng)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)管理的多樣化發(fā)展。

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