海南產權式酒店相關法律問題的思考

摘 要：產權式酒店是一種新型旅游地產，其法律關系復雜，在海南發展的過程中，出現了五種類型。產權式酒店在海南快速發展的同時也暴露出一些問題，為促進海南產權式酒店的發展，提出了一些促進相關制度構建的建議，包括完善建筑物區分所有權的立法，健全信息透明制度，建立強制擔保制度等。關鍵詞：海南產權酒店；建筑物區分所有權；信息不對稱；強制擔保中圖分類號：D913

文獻標志碼：A

文章編號：1002-2589（2012）12-0090-02從第一家產權式酒店在海南誕生到現在已經十幾年了，至今，其發展仍然很迅速。2010年，國務院發布了《國際旅游島建設發展的若干意見》，提到“要加強產權式度假酒店的開發、建設、銷售等環節的規范管理”。正因如此，海南的產權式酒店迎來了發展的高峰。但是，在其高速發展的同時也暴露出了一些問題。筆者擬從海南產權式酒店發展的現狀分析相關法律制度的構建。一、海南產權式酒店的發展概況（一）產權式酒店的內涵產權式酒店是由“時權酒店”演變而來的國內新型旅游地產。它是指開發商將酒店的客房分割成獨立的產權單位出售給投資者，投資者再將客房交由開發商或酒店管理公司以酒店的名義經營的酒店。投資者除可以取得分紅外，還能獲得一定期限的免費入住權。根據產權式酒店的不同特點，可分為時權酒店、退休型住宅、投資型酒店、公司自用型酒店四類，海南的產權式酒店基本都屬于投資型酒店。（二）產權式酒店在海南的發展產權式酒店是在20世紀90年代海南房地產低迷時期，當地房地產開發商為推動房地產市場，研究了國外分時度假制度之后，結合我國房地產的開發模式推出來的新型旅游地產。“南海傳說溫泉療養度假中心”是海南第一家產權式酒店[1]。海南產權式酒店經過十幾年發展后，可以分為以下五類:第一類規模較小，無連鎖機構，產權式客房僅占酒店客房的二分之一以下。由酒店管理方與業主參與酒店的管理和運營。第二類中產權式酒店屬于酒店和住宅的整體開發項目之一，規模小于住宅規模，管理和運營模式同第一類。第三類酒店經營成熟，規模大，管理方和業主都比較穩定，有些酒店還參與了全球分時度假系統。第四類屬開發商與管理方為同一集團的連鎖型酒店，該集團的業務以酒店開發和酒店管理為主，由自有的酒店管理方進行管理，業主可在所有連鎖酒店入住。第五類屬于由產權式酒店的連鎖機構共同管理、收益、分配及業主入住的連鎖型產權式酒店，酒店管理方只負責酒店的日常運營，不參與業主管理及收益分配。為促進國際旅游島發展，海口市住建局已經擬出臺《海口市產權式酒店及酒店公寓管理辦法》以加強產權式酒店的建設、銷售、經營等環節的規范管理。二、產權式酒店中的法律關系（一）酒店開發商與業主買賣合同法律關系。投資者與開發商簽訂了房屋買賣合同，買方即負有付款的義務、賣方即負有交付合同約定的房產的義務，雙方形成買賣合同關系。（二）酒店投資者之間建筑物區分所有關系。產權式酒店的客房業主，不僅享有其客房的專有權、享有酒店共有部分的共有權，而且享有對共有部分的共同管理權。因此，投資者之間形成了建筑物區分所有的關系。（三）酒店投資者與酒店管理者之間委托經營管理關系。產權式酒店的投資者將其委托給專門的酒店管理公司進行經營管理，酒店管理公司以酒店的名義經營管理，向投資者收取一定的報酬，投資者享有一定期限的免費入住權[2]。房屋租賃法律關系。投資者在取得酒店單間的產權后，將其出租給專門的酒店管理公司。酒店管理公司經營管理所得的收入歸酒店管理公司所有，投資者只是獲得租金以及一定期限的免費入住權。三、海南產權式酒店發展過程中暴露出的主要問題海南的產權式酒店在長期發展過程中，已有部分吸收了連鎖經營、分時度假等優秀經驗，發展情況良好，投資情況穩定。但是，從總體上來說，海南的產權式酒店發展不成熟，個別酒店的短期投資現象嚴重，在發展過程中暴露出以下問題：（一）建筑物區分所有權規定不明確我國《物權法》規定了建筑物區分所有權，但并未明確規定建筑物區分所有權的客體。傳統意義上，住宅是建筑物區分所有的客體，如德國和奧地利便稱之為住宅所有權[3]。由于產權式酒店的投資者范圍廣，因此監督和維權都十分困難。為保護投資者的利益，在實踐中，已經將建筑物區分所有權引入產權式酒店中。但是，由于《物權法》對于產權式酒店是否適用建筑物區分所有權的規定不明確，對專有和共有部分的區分不明確，引發了海南產權式酒店的一系列糾紛，如三亞天澤海韻案[4]。（二）信息不對稱不同的酒店采用了每年給業主不等的年固定租金回報率的制度設計。但是，由于酒店經營利潤屬于商業機密，企業要披露什么信息，是始終困擾酒店經營者的問題。但不管如何，在利益分配和產品質量等信息問題上，投資者始終處于劣勢地位。因此，其利益容易受到侵害。（三）投資者權益得不到保障在海南產權式酒店的第一、二種類型中，先由第一個酒店管理方與開發商暫簽合同，合同履行完畢后，由各位業主一起決議由哪家酒店管理公司來繼續管理，此時，開發商已經退出。根據我國《商品房銷售管理辦法》的規定：房地產開發企業不得采取返本銷售或變相返本銷售的方式銷售商品房。房地產開發企業不得采取售后包租或變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。由此可能產生的后果是，開發商將風險轉移給了經營管理者后，如不能實現預期的投資回報收益，特別是在合同約定盈利期限后，開發商和經營管理者都不會承擔相應責任，最終風險回到業主身上。而在海南的產權式酒店中，第一類與第二類最為普遍。四、促進海南產權式酒店發展的相關制度構建（一）建筑物區分所有權的立法完善《物權法》第73條規定了道路、綠地、其他公共場所、公用設施和物業服務用房的歸屬，但對于專有和共有部分的區分并未明確規定。產權式酒店的構成，包括客房和電梯、走廊、大堂、餐廳、廚房、會議廳、娛樂設施、健身房、中央空調等，這些附屬設施的所有權歸屬至關重要。在三亞天澤海韻案中，大堂、美容院、會議室等的所有權歸屬就成為了該案的焦點。一般認為，“構造的獨立性”和“利用的獨立性”是專有部分的確定標準[5]。“構造的連接性”，“使用的共用性”，“法律上的共有性”以及“當事人的約定性”是共有部分的確定標準。按照上述標準，我們可以將產權式酒店的設施分為兩類，一類具有“構造的連接性”和“使用的共用性”，另一類則具有“相對獨立性”。筆者認為走廊、大廳等具有“構造的連接性”和“使用的共用性”，屬共有部分，而餐廳、健身房等具有相對獨立性，法律上也沒有明確將其確定為共有部分，但是這部分設施，仍然可以采取約定共有。鑒于此，筆者認為物權法解釋出臺時，應明確建筑物區分所有權適用于產權酒店，同時要細化產權酒店中共有部分的范圍。（二）健全信息透明制度由于信息的不對稱，阻礙了市場的公平交易，降低了資源配置效率。這是目前造成海南產權式酒店糾紛的一個重要原因。緩解信息不對稱的途徑從宏觀來說有兩種：一是利用市場機制加強產權式酒店交易雙方之間的信息溝通；二是利用政府公共權力整治產權式酒店的虛假廣告，強制開發商落實產品擔保承諾，強制酒店經營者提供真實、全面的信息等[6]284。從微觀來說，首先，可以通過法律法規明確規定哪些信息必須向投資者公開，強制開發商和酒店管理者必須公開，然后在此基礎上通過建立失信懲罰機制來保障投資者的權益。其次，在產權式酒店運營過程中也可設計一種制度來監督企業的后合同行為，如委托——代理行為。（三）建立強制擔保制度對于分時度假，國外的做法是強制開發商在酒店銷售之前，將其使用權交付給信托公司，由信托公司代表投資者對分時度假房產的使用權進行監管。目前，我國經營分時度假的公司已經在嘗試多種方法，如通過保險公司設立新險種對分時度假產品銷售承保、由國有商業銀行對銷售產品的款項進行金融監管。長安保證擔保公司在現有的法律體系下，通過摸索，找到了一條合適的分時度假擔保之路[6]291。借鑒上述模式，筆者認為在海南產權式酒店的開發銷售過程中，可強制開發商對產權式酒店的投資收益進行擔保。所謂投資收益強制擔保，即通過立法強制開發商必須為投資者的投資收益承擔一定比例或一定年限的擔保責任，這一責任是無限連帶責任，開發商必須以其全部資產對這一比例范圍內的收益承擔責任。至于這一比例，應由海南省的主管部門通過研究分析本地酒店服務市場后確定。而在強制擔保的基礎上，開發商可以自愿承諾比強制擔保的比例更高，年限更長的擔保責任以吸引消費者投資，從而更能保護投資者的利益。結語在我國經濟快速發展的背景下，旅游度假已日益成為人們的消費熱點。而產權式酒店憑借海南獨特的地理環境和國家政策的扶持，具有廣闊的發展前景和市場需求。如何避免產業內投機取巧，形成該產業的良性發展，是國際旅游島建立過程中需要迫切解決的問題。而現目前針對海南產權式酒店已經出現的一系列問題，完善建筑物區分所有權的立法，健全信息透明制度，建立強制擔保制度等能有效地減少糾紛，促進海南旅游經濟的健康發展。產權式酒店的相關規范在我國還相當不完善，筆者相信，隨著實踐的深入，產權式酒店會在海南以及全國各地更快很好地發展起來，成為促進旅游經濟發展的一種重要形式。參考文獻：[1]陳林，陳延理.三亞產權式酒店的現狀分析與對策——以愛琴海為例[J].神州商貿，2011：88-89.[2]魏莉.促進我國產權式酒店發展[J].商業時代，2005，（12）：73-74.[3]殷建強，李海峰.售后返租，餡餅還是陷阱[J].中國社會導刊，2005，（2）：378-380.[4]三亞首家產權酒店業主欲換“大掌柜”[N].海南日報，2010 -06-04.[5]王利明.中國物權法草案建議稿及說明[M].北京：中國法制出版社，2001：54.[6]王婉飛.分時度假研究[M].北京：經濟科學出版社，2005.