「交易前沿•買樓常見糾紛」系列報道之十七 銀行房貸潛規則 買房者中招

【案例回放】

張林是一名商人，生活原本安逸富足。2009年夏天，他與一家公司發生經濟糾紛。對方起訴了張林，還申請由法院查封了張林名下的一套位于朝陽區財富中心的房子。就在張林為這起官司懊惱時，他意外收到了另一張法院傳票。

財富中心的房子是張林貸款買的，起訴他的正是放貸的浦發銀行。銀行要求張林立即償還剩余貸款的本金509萬余元（人民幣，下同）及相應的利息。

「我一直按時還著房貸，銀行起訴我是為哪門子呢？」張林之后咨詢了律師，才明白其中原委。原本，每一筆房貸的發放，銀行都需要以購房者的房產作為抵押。而根據法律規定，只有到建委辦理了抵押登記手續，房產抵押才在法律意義上生效。盡管浦發銀行早已為張林發放貸款，但一直沒辦房產抵押登記手續。

浦發銀行此次起訴的理由是：如今房屋被法院查封，無法再辦理抵押登記手續，這意味著法律意義上的房產抵押已經無法成立，在沒有抵押物的情況下放貸，風險太大，所以要求解除貸款合同，張林一次性還清剩余貸款。

張林說：「按一般老百姓的理解，我簽完房貸合同，銀行給我放貸，我按時還月供就行了，誰知道什么抵押登記呀!再說，即使是沒做抵押登記，也是你銀行自身工作遲緩，怎么能讓我承擔這個責任呢？」

就在張林發牢騷的時候，第三張法院傳票來了。原來，浦發銀行起訴后申請法院查封了張林另一套位于朝陽區陽光上東小區的房產。

而這套房產也是貸款買的，放貸的某銀行也一直沒辦房產抵押登記。這家銀行以同樣的理由起訴到法院，要求解除貸款合同，由張林一次性償還貸款134萬余元。

銀行怠于辦理抵押登記，無疑是給購房者「埋雷」，會給購房者帶來巨大風險，這種「潛規則」一旦被人惡意利用，故意制造惡意訴訟后申請法院查封房產，緊跟著銀行就會把購房人弄得「傾家蕩產」。

【法院判決】

法院判決中，兩家銀行均獲得了勝訴。法院認為，涉案房屋已不能辦理抵押登記，擔保方式不可能實現，銀行有權宣布貸款本息提前到期并解除合同。

先前的經濟糾紛案件張林敗訴，本來就要支付給對方一大筆錢款，兩家銀行的同時逼債更無異于釜底抽薪，突然冒出來的巨額支出讓張林資金鏈幾乎斷裂。讓他郁悶的是，銀行申請法院財產保全后，其期貨賬戶也被凍結，如今期貨賬戶已被強行平倉，損失巨大。

為了償還銀行貸款，張林被迫將另外一套家人自住的三居室低價賣掉。為了繼續做生意，他只好去借高利貸維持公司運營。

如今，張林和某公司之間的經濟糾紛仍沒了結。他沮喪地表示，他很清楚，無論這起經濟案的結果如何，兩家銀行起訴給他帶來的窘迫，已不可能逆轉。

【專家解讀】

對于普遍存在的銀行抵押登記辦理拖沓的問題，銀行業人士表示，原因主要在于各家銀行普遍將抵押登記辦理事宜外包給社會上的公司，雙方的銜接問題導致拖沓。

但朝陽法院商事審判庭庭長李有光不認同這一點。她表示，銀行怠于辦理抵押登記的現象，主要集中在貸款購買開發商的「一手房」。根源是銀行在打「小算盤」，沒有盡力去監督。

李有光庭長表示，在「一手房」的房貸合同中，有銀行、開發商和購房者三方，合同中都會約定，抵押登記辦理之前，如果購房人逾期還貸，銀行可以直接向開發商追償。

開發商的經濟實力顯然遠遠超過個人。在這種前提下，房產抵押登記之前，銀行的貸款風險反而更小。遲遲不辦理抵押登記手續，正是為了盡量延長開發商的擔保期限。其實從貸款合同的內容上就能看出端倪：由銀行制定的格式化的合同，其中普遍沒有約定辦理房產抵押登記的期限。

審理過大量房地產糾紛案的大興法院資深法官趙玉東表示，對于正準備貸款的購房者而言，可以在簽訂合同時與銀行協商，要求簽訂補充協議，確認抵押登記的辦理期限，并約定抵押登記因銀行原因逾期未辦的違約責任。而對于那些正在正常支付「月供」的購房者，可通過到建委查詢，發現抵押登記至今未辦的，有權催促銀行盡快辦理，如果銀行仍然拖沓，購房者可就此提起訴訟，要求其立即辦理。