合理價位大猜測 今年或迎購房佳時機

2012年3月14日，國務院總理溫家寶在十一屆全國人大五次會議閉幕會上表示，目前房價還遠遠沒有回到合理價位，國家調控的決心堅定不動搖，再次確定中央態度。在調控政策的強力作用下，房地產市場從成交量萎縮到房價出現真正的松動，購房者紛紛看跌未來房價，究竟房價回歸的空間有多大？房價回歸多少算「合理」？2012年是否應該出手購房？

實際房價與「總理房價」差距甚大

溫家寶總理同時強調，合理的房價，應該是使房價與居民的收入相適應，房價與成本和合理的利潤相匹配。

按照國際慣例，房價收入比應該在4~6之間。也就是說，標準房價應該等于一個家庭工作6年可以購買一套房子，這樣就可以大約估算出大陸主要城市的「總理房價」。

騰訊網據此推算了幾個重點城市大致的合理房價，結合目前大陸房價的實際情況，還是處在需要一個家庭為之奮斗半輩子甚至一輩子的狀態，和總理的合理房價的差距還有很大的距離。（見表一）

住房和城鄉建設部部長姜偉新表示，住房建設「光市場和光政府都不行」，需要兩條腿走路，住建部在房地產方面正考慮一個長遠的、宏觀的政策設計。從保障房角度去看，「十二五」重點在于實物建房，「十三五」將轉向以資金補貼為主。

姜偉新說，按照現在的房價分析，特別是七、八個大城市的房價，如果繼續上漲下去，將來泡沫很難處理。一旦泡沫破滅，對整個經濟甚至對社會的影響都是非常大的。所以現在相關部門下定決心，讓房價降下來，肯定不能像之前那樣，一年百分之十幾甚至百分之二十幾的漲幅。

在調控政策的強力作用下，房地產市場從成交量萎縮到房價出現真正的松動，購房者紛紛看跌未來房價，究竟房價回歸的空間有多大？房價回歸多少算「合理」？2012年是否應該出手購房？

各方猜測房價下降空間

2012年樓市調控是否顯效倍受市場關注。對于持幣觀望的購房者來說，是進是退依然難以把握，看著已出現拐點的樓市價格仍盼望著能繼續回調；而對于已購者，10萬（人民幣，下同）、20萬元的瞬間蒸發令其心痛不已。

「一般而言，1平方米合理的價格應該是2個月稅后工資的總和?！箻鞘小缚哲娨惶枴怪x國忠強調，這意味著今年房價可能會下跌25%，未來3年內跌幅有可能達到50%，「從這個角度來講，房價一旦跌起來，很多二三線城市的房價由于沒有收入支撐，將比一線城市跌得更慘烈?！?/p>

而外資機構匯豐銀行預測，中國大陸一線城市的房價可能還有20%~30%左右的下調空間，二、三線城市調整幅度僅在10%~15%之間。花旗銀行則認為，今年大陸一、二、三線城市都還有10%~20%的修正空間。

「房地產業在過去八年大起大落，我認為未來幾個月會繼續下跌，但如果跌幅超過20%或更多，調控就會轉換方向，下半年情況就會不同。為何是20%？這只是一個上限，也許未必跌到這么多政策就會發生變化了。20%是根據過去幾年的經驗判斷得來，是政府能承受的一個限度?！挂敶髮W金融學終身教授陳志武表示。

對此，網民卻持不同看法。騰訊房產在全大陸范圍內展開了「房價降幅調查」，從參與調查的40多萬名網友選擇情況來看，有超過五成的人認為房價只有降50%或50%以上才是最合理的。（見表二）

今年或迎購房佳時機

嚴厲調控一年來，市場觀望氣息依舊濃厚。從今年一季度情況看，多家一線房企「零拿地」，2012年的新開工計劃均有所調低。業內人士指出，在樓市調控不放松的基調之下，降價促銷、消化庫存將是房企今年的主要任務；預計房地產投資及行業景氣度將持續下滑。

開發商使出了多種招數，曾在兩年前大行其道的「一成首付」、「分期首付」現象，已經靜悄悄在多個地方重新上演，深圳、廣州、南京、武漢、合肥、惠州等地開發商紛紛「暗渡陳倉」。

從2月份以來，以「招保萬金」四大標志房企為首的新一輪降價開始席卷大陸，并帶動多家大型開發商紛紛跟進。除剛需型的首套房購房首付優惠外，不少地方開發商在改善型住房的首付方面亦推出迂回措施，以刺激購房者的購買欲望。

根據中原集團研究中心監測數據，南京、杭州、溫州等城市當前的新房存量消化時間均在20個月以上，杭州甚至高達29個月。在此情況下，降價成為大勢所趨，今年或將迎來購房佳時機。