“冤枉稅”壓倒房產公司

近兩年，無疑是房地產企業噩夢般的兩年。如何挺過寒冬？房產公司八仙過海、各顯神通，尤其在促銷手段上下足了功夫：買房送家電，買別墅送海景房，買別墅 送游艇，甚至出現了買房送飛機，人們不禁感慨：沒有最雷，只有更雷。

促銷手段讓開發商賺足了眼球，也讓深處寒冬的房企，似乎抓到了一根救命稻草。可是，很多企業并不知道，有些促銷手段在稅收層面是一種飲鴆止渴式的自殺，有可能演變成壓倒開發商的最后一根稻草。

天津聚合房地產公司在2011年開展的“買別墅送百萬奔馳”的促銷活動，就上演了一場賠了夫人又折兵的鬧劇和悲劇……

“開竅”：買別墅送百萬奔馳

聚合房產公司咬牙挺過2010年的房產業初次嚴冬以后，2011年的日子變得更加艱難了。由于購房人持幣觀望，使公司銷售下降了9成，現金流已經斷裂。施工部門天天上門來催促工程款，甚至給公司扣上了拖欠農民工工資的帽子，這讓公司董事長范高感到巨大壓力，甚至開始覺得公司很難挺過這個嚴冬了。

更令他不安的是：2010年競標下的一塊價值5億元的土地，因為沒有啟動資金開發，2011年已經被政府罰款，如果再不能啟動的話，土地將被收回。范高整夜睡不著覺，銀行貸不出款，他甚至想去借高利貸，但是被朋友勸住了，借高利貸就像是飲鴆止渴，是一條不歸路，他最終放棄了。

董事長日子不好過，銷售總監秦鳴的日子就更不好過了，每天早晨他都被董事長范高叫到辦公室一頓狠訓，訓斥的中心就是：要在最短的時間里把別墅和高檔住宅兩個小區銷售出去！ 秦鳴被董事長訓了以后，返過頭來就訓斥銷售主管們。每天晚上下班后，他都把七個銷售主管叫到自己的辦公室，要求每個人必須想一個銷售方案，否則不允許離開公司！如此持續一周后，終于，一名銷售主管想起來：2008年金融危機的時候，上海一家房企曾經使過“買別墅送寶馬”的噱頭，據說效果不錯。秦鳴馬上通過上海的同行了解當時的銷售情況，得知這家房企的確因此房子很快銷售一空。秦鳴覺得可以嘗試一下，給范高匯報后，范高原則上同意了。

為了和上海的促銷方式區別開來，秦鳴把送寶馬改成了送奔馳。其實，大家都心知肚明：這僅僅是個噱頭，買奔馳的錢實際上已經分攤到房款中了。公司的別墅項目每套的標價為1200萬元，送奔馳后提到了1300萬。由于一次采購了20輛奔馳，得到了很低的折扣，原本近百萬元一輛的奔馳車，20輛只花了不到1500萬元。

這真是筆“劃算”的買賣。

絕處逢生，連戰連捷

別墅小區的銷售思路打開以后，似乎開啟了一扇智慧之門，怎么銷售高檔住宅小區，秦鳴也想出一個好辦法：他動員員工把自己和家屬的身份證拿來，以他們的名義來買房，首付款和房貸都由公司來承擔。這樣，銀行在給員工辦理放貸手續后，就會把剩余的70%房款打到公司賬上，這就解了公司資金鏈斷裂的燃眉之急。另外，員工們手里的房可以到二手房市場去交易，雖然房供要由公司支付，可這點利息和企業到銀行貸款的利息相比還是少了很多。雖然這種假按揭的做法要冒一定的風險，但對于公司來說的確看不出有什么損失，范高又原則上同意了這個“銷售”方案。

一星期后，20輛奔馳擺在了售樓處門前，一碼兒的黑色奔馳在陽光下閃閃發光、非常搶眼。這招還真靈，吸引了很多路人駐足觀看。一些媒體聽到消息主動趕了過來。眼球效應再加上實惠的奔馳車，不到兩個月的時間，20套別墅全部賣了出去。

別墅小區告捷，高檔住宅小區的銷售也傳來了好消息。雖然假按揭銷售一開始遇到了銀行方面的阻力。不過，憑著和銀行多年的關系，審批最終還是通過了：占小區四成、100套的房子假按揭成功。

范高這下松了口氣，趕緊將工程款支付給了建設單位，同時又拿出100萬元重獎銷售部門。資金的回籠，讓他終于可以開始琢磨下一個地塊的開發計劃了。

飛來“橫”稅

可一個月后，稅務局來查賬的時候，范高才意識到一系列挺而走險的“創新”，讓自己犯了創業20年來前所未有的錯誤，而且將成為壓倒公司的最后一根稻草！

按照慣例，天津市稅務局的工作人員月初來抽查公司的賬目。一來就開門見山地問：“買別墅送奔馳”送出的20輛奔馳車是怎么來的？財務人員馬上回答說是買的。稅務又問：做賬了嗎？財務回答做了。拿什么做的賬？財務：“用發票做賬啊。”稅務人員一聽就沉下了臉：你把發票做了賬，那買別墅的那些人怎么把車辦到自己名下呢？財務人員一看露了餡，趕緊解釋：發票的確給客戶辦上牌手續去了，所以他們只能把1500萬元車款，找了些廣告發票來處理了。

房產公司平時給買房人送電器產生的費用都會視同房產銷售的一部分，送奔馳車反而以廣告費的名義做賬，稅務人員認定這絕對是偷漏稅行為。稅務人員責令：公司財務先把買奔馳車的1500萬元按照房產銷售處理，繳納40%的增值稅——600萬元，然后，等候進一步處罰！

“送百萬奔馳”，繳千萬納稅

聽說公司被稅務部門查處了，范高趕緊來到財務室。看到董事長，稅務人員態度緩和了不少，但是，檢查完繳稅情況后，稅務人員的總結，讓范高直冒冷汗。

稅務人員從納稅的角度給“買別墅送奔馳”算了筆賬：本來1200萬元一套的別墅，因為送奔馳，公司把價格提到了1300萬元，20套別墅就意味著公司增加了2000萬元的收入。這新增的2000萬元，因為是買車款，是無法計入建設成本中的，只能意味著土地增值了2000萬元。

而按照40%的土地增值稅稅率，公司需繳納800萬元。同時還有25%的企業所得稅500萬元，另外還要繳納5%的企業營業稅100萬元，再加上前面警告過的針對買車款的600萬元增值稅，僅這四項就需要繳納2000萬元！

本來以為每套別墅漲價100萬元可以抵扣買奔馳的錢，可沒想到這個促銷活動，光是稅就要繳2000萬元！不但沒賺錢還要倒貼！再加上1500萬元已經花出去的買車款，里外里等于公司為“買別墅送奔馳”活動支付了3500萬元！平攤到一棟別墅上，就等于公司每棟倒貼175萬元來賣別墅，這真是虧大發了。

不僅如此，過了些日子，那些買別墅得奔馳的客戶居然也到公司鬧事，說他們被騙了！原來，反應過來的客戶也算了筆賬：因為房價提高了100萬元，他們還得為這100萬元繳納契稅。更讓他們不能接受的是：《個人所得稅法》有一個稅種叫偶然所得稅，送奔馳車就屬于偶然所得，所以客戶還得為100萬元購車款繳納20%的個人所得稅：20萬元。

難怪客戶氣不打一處來。

范高沒想到這么成功的促銷活動，居然在繳稅問題上惹來這么大的麻煩。可是，更讓他想不到的損失，竟然還在后面。

崩潰：假按揭遭遇真納稅

范高經商20年，和稅務局工作人員還算比較熟悉。為公司另一個項目——高檔住宅小區做納稅咨詢的時候，得知他采取了假按揭的方式賣房，稅務人員直搖頭，感慨地說：這真是后患無窮啊！一時間，范高如同掉進了冰窟窿，但也只能硬著頭皮聽稅務人員給他講解：

高檔住宅小區的每套售價是300萬元，為了多回籠資金，在做假按揭的時候，房價提高到了每套400萬元。按照首付30%算，房產公司首先要替員工支付給銀行120萬元。這只是個開始，替員工支付的這120萬元，無論公司以借款的方式，還是用直接分配的方式給員工，在第二年這120萬元都需要繳納20%的個人所得稅——24萬元。而400萬元房款中，可以貸款70%——280萬元，每月需要支付銀行利息2萬元左右，每套房子每年就要再給員工24萬元，這24萬元仍然是要繳納個人所得稅的，即：4.8萬元。

這樣算下來，一年里，房產公司就要為一套假按揭的房子支付172.8萬元現金。

而且因為每套房售價提高了100萬元，如前所述：5%的營業稅、40%的土地增值稅、25%的企業所得稅算下來，企業賣出一套房就需要為這100萬元漲價多繳70萬元的稅！加上前面為假按揭付出的172.8萬元稅款，假按揭一套房子，公司每年總共就要支付242.8萬元現金！

這真是一次讓范高崩潰的算賬。因為假按揭一套房子雖然能從銀行套現280萬元，但相應的稅收一抵，實際只到手了37.2萬元資金。套的這點錢，連支付工程款都杯水車薪，更不要指望有閑錢開發新項目了！

而稅務人員說：更大的風險還在后面，當公司資金鏈斷裂，無法替員工支付每套每月2萬元利息的時候，員工會被銀行起訴。因為是假按揭，員工是不會去承擔這些利息的，銀行最終會收回房屋進行拍賣。而公司以假按揭騙取銀行資金的做法也會被曝光，公司和法定代表人都會面臨法律風險。

聽到這里，范高已經是滿頭大汗了。他18歲經商，“出道”20年，可沒想到在關鍵時刻自己的稅務意識差得如此之多。他非常后悔，可是如今等待他的，除了資金鏈將再次面臨斷裂之外，還有刑事的處罰……

（本文出現的人名、公司名全部為化名）

責任編輯：李靖