優(yōu)帕克的物業(yè)管家試驗(yàn)

2011年，房地產(chǎn)行業(yè)陷入了持續(xù)低迷，但中高端租賃服務(wù)行業(yè)的發(fā)展卻并未停下腳步。繼經(jīng)濟(jì)型酒店和服務(wù)公寓之后，不同于傳統(tǒng)租賃市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)模式的一種新型商業(yè)模式——連鎖住宅式服務(wù)開(kāi)始浮出水面。其中，國(guó)內(nèi)提供中高端住宅式公寓服務(wù)的運(yùn)營(yíng)商優(yōu)帕克（Yopark），經(jīng)過(guò)10年的發(fā)展，目前管理的房產(chǎn)資產(chǎn)規(guī)模已達(dá)數(shù)百億元，客房面積超過(guò)10萬(wàn)平方米，他們?cè)谀撤N程度上引發(fā)了房屋租賃觀念的徹底改變。

用服務(wù)增值的新“二房東”

簡(jiǎn)單來(lái)概括優(yōu)帕克的商業(yè)模式就是：獲取房源，附加增值服務(wù)，將房產(chǎn)再轉(zhuǎn)租給客戶。但這一看似簡(jiǎn)單的住宅服務(wù)創(chuàng)意，卻有著復(fù)雜的實(shí)施過(guò)程，更有著廣闊的市場(chǎng)。“很多人稱優(yōu)帕克是‘二房東’，其實(shí)我們是通過(guò)服務(wù)增值，是一個(gè)真正意義上的物業(yè)管家?！鄙虾?yōu)帕克投資管理有限公司董事、副總經(jīng)理全靂表示，中國(guó)的傳統(tǒng)中介從來(lái)沒(méi)有延伸服務(wù)，只是考慮把房產(chǎn)快速出租?！皟?yōu)帕克所有的服務(wù)都有專人來(lái)負(fù)責(zé)，但所有服務(wù)都收費(fèi)，收費(fèi)是因?yàn)樽饪蜎](méi)有時(shí)間去做。只要有了優(yōu)帕克，住房遇到的所有服務(wù)問(wèn)題應(yīng)該都可以解決?！?/p>

“林林總總的增值服務(wù)，只要是租客能想到的，我們都會(huì)盡力提供?！比Z介紹，優(yōu)帕克提供的物業(yè)租期和入住非常靈活，租戶可長(zhǎng)期入住也可短期租賃。通常，優(yōu)帕克會(huì)在租戶入住一個(gè)月后收集需求和建議并進(jìn)行服務(wù)的調(diào)整。“針對(duì)租戶中大部分的上班族，優(yōu)帕克在浦東和浦西設(shè)有六條通勤班車線路，包括陸家嘴、淮海路、古北和虹橋地區(qū)?！蓖瑫r(shí)他們還提供比如24小時(shí)的維修熱線并可以在第一時(shí)間解決租客存在的房屋和生活問(wèn)題。以及提供電話喚醒、送水、洗衣和家政、個(gè)人保險(xiǎn)箱、訂閱報(bào)刊、快遞、航班查詢訂票、聯(lián)系寵物托管和法律咨詢、搬家、害蟲(chóng)防治等方方面面的服務(wù)。

曾不被看好的創(chuàng)意

全靂表示，優(yōu)帕克的創(chuàng)意源自2000年，是一個(gè)全新且在國(guó)外也沒(méi)有完全可參考樣本的新模式。

雖然模式新穎，但創(chuàng)業(yè)初期的優(yōu)帕克并未受到認(rèn)可，從世茂濱江的1套房產(chǎn)開(kāi)始做起?！霸诤椭倭啃?、戴德梁行的資深人士交流優(yōu)帕克的模式后，他們當(dāng)時(shí)都認(rèn)為不可能實(shí)現(xiàn)?！比Z說(shuō)，優(yōu)帕克將住宅式服務(wù)公寓定義為物業(yè)管家，這其實(shí)是房地產(chǎn)行業(yè)延伸服務(wù)的一個(gè)內(nèi)涵。取名于Yopark的英文也有兩種解釋，一是諧音“Your??Park”，即“你的花園”；二是“讓你停留”，即“You? Park”，其含義都是讓客戶真正感受到服務(wù)和家的溫馨與舒適。

試水外籍客戶

相對(duì)來(lái)說(shuō)國(guó)外在房產(chǎn)租賃增值服務(wù)方面更為成熟，優(yōu)帕克將初期的客戶群也鉚牢在外籍人士中。“優(yōu)帕克服務(wù)的人群目前基本都是外籍人士和外企高管，一方面我們的團(tuán)隊(duì)理解西方文化，同時(shí)這些客戶對(duì)服務(wù)的要求也很高，可以接受平均租金加服務(wù)每個(gè)月在1.7萬(wàn)元左右的價(jià)格。優(yōu)帕克的客戶主要以歐美和日本為主，其中日本占30%，60%來(lái)自歐美各地，剩余的亞裔人士占10%。”全靂說(shuō)。

目前已管理著上海400余套濱江、靜安、虹橋和古北等區(qū)域高檔物業(yè)的優(yōu)帕克卻并不認(rèn)為自己走的就是絕對(duì)高端路線。全靂表示，在上海月租金超過(guò)2.5萬(wàn)元的物業(yè)才可能算是高端，而目前上海有約600萬(wàn)人在租房，因此初步估算上海能租2.5萬(wàn)元以上的客戶不會(huì)低于2萬(wàn)人。這個(gè)階層的人租房需求其實(shí)是供不應(yīng)求的，現(xiàn)在市中心和周邊的別墅基本都已租完。因此，高端公寓成為了這一階層人的首選。而目前這一市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)者并不多，優(yōu)帕克在選擇范圍、價(jià)格和服務(wù)方面具有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“上下家的雙贏”

任何一個(gè)可行的商業(yè)模式都離不開(kāi)有效的盈利模式。全靂認(rèn)為，中介和業(yè)主的雙重屬性使優(yōu)帕克是一個(gè)“上下家”雙贏的模式。優(yōu)帕克一方面從中介處大量獲取房源，另一方面把加入增值服務(wù)的房源通過(guò)涉外中介和門店中介進(jìn)行出租，賺取服務(wù)收益。

“優(yōu)帕克創(chuàng)業(yè)初期，主要依靠涉外中介和門店中介，因?yàn)樗麄冇泻軓?qiáng)的渠道資源和信息源，且優(yōu)帕克和傳統(tǒng)中介不存在競(jìng)爭(zhēng)，完全是一個(gè)互相換位的上下游關(guān)系?！比Z說(shuō)，“優(yōu)帕克從世茂濱江的1套物業(yè)到現(xiàn)在的400余套，也得到了許多物業(yè)公司的認(rèn)可，通過(guò)物業(yè)公司配合營(yíng)銷，增加了租客的信任度。”

優(yōu)帕克還有一部分客戶是直接聯(lián)系世界500強(qiáng)企業(yè)在滬機(jī)構(gòu)進(jìn)行銷售，通過(guò)拓展和銷售部門對(duì)接這些公司的行政或人事部，用現(xiàn)場(chǎng)考察交流簡(jiǎn)化了入住手續(xù)，吸引了很多客戶。“500強(qiáng)企業(yè)往往發(fā)傳真就可安排租客拎包入住，而退租時(shí)優(yōu)帕克和500強(qiáng)企業(yè)人事部門也會(huì)一起確保所有程序的順利進(jìn)行?！?/p>

而對(duì)于業(yè)主而言，大部分投資客往往長(zhǎng)居海外或是在外地開(kāi)展業(yè)務(wù)，無(wú)暇花很多時(shí)間去面對(duì)租客、家具和維修等“繁瑣”的問(wèn)題，而優(yōu)帕克所提供的服務(wù)正好滿足了他們的需求?！拔覀兦昂蠼佑|的業(yè)主大概有3萬(wàn)到4萬(wàn)個(gè)，如果有適合服務(wù)的公寓，我們會(huì)立刻簽約?！比Z表示，投資型的業(yè)主出租往往首要考慮的是放心和省心，其次是租金穩(wěn)定且沒(méi)有空置期，第三才考慮租金回報(bào)，而優(yōu)帕克目前的服務(wù)水準(zhǔn)和規(guī)模，也給業(yè)主建立了很強(qiáng)的信任感，形成了良性循環(huán)。

好位置+好管理=增值

全靂初步算了一筆賬，通過(guò)優(yōu)帕克的資源系統(tǒng)和銷售體系，從業(yè)主處獲得房產(chǎn)后通過(guò)各類增值服務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)收益，毛利率可控制在35～40%之間。全靂認(rèn)為，傳統(tǒng)房地產(chǎn)是賺快錢的行業(yè)，因此未來(lái)10年如果房地產(chǎn)是熊市，那么只有通過(guò)服務(wù)比拼來(lái)增值，尤其對(duì)于高檔房產(chǎn)而言，好的地理位置加上好的物業(yè)管理，才是讓物業(yè)產(chǎn)生價(jià)值的條件。

“運(yùn)營(yíng)中，我們也發(fā)現(xiàn)，并不是較新的物業(yè)就容易出租。有些物業(yè)其實(shí)就隔了一條街，但出租的單價(jià)最高可差3千到5千。原因就在于即使地理位置毗鄰甚至相同，但物業(yè)和管理的品質(zhì)決定了物業(yè)最后可出租的價(jià)格，而不在于裝修有多豪華、會(huì)所有多大，主要是租客住在里面要舒適。”全靂說(shuō)。

目前，優(yōu)帕克的物業(yè)按房型、地理位置和服務(wù)要求的不同，價(jià)格差異很大，長(zhǎng)租的月均價(jià)格在17000元左右，而對(duì)于短期三天起的日租則有600元至800元不等。林林總總的服務(wù)使得優(yōu)帕克除去租房成本之外的最大的投入就是服務(wù)團(tuán)隊(duì)的人員成本。據(jù)全靂介紹，優(yōu)帕克目前有300人左右的團(tuán)隊(duì)，主要來(lái)自五星級(jí)酒店和服務(wù)式公寓行業(yè)。

海外上市計(jì)劃

全靂表示，連鎖住宅式服務(wù)需要的是資金和時(shí)間的投入，更需要專注。很多人沒(méi)有做大規(guī)模的原因在于心眼太活，涉足的行業(yè)太多。“我們只會(huì)專注于做這個(gè)行業(yè)，因?yàn)檫@個(gè)行業(yè)的空間很大，能再用10年時(shí)間做好就很不錯(cuò)。優(yōu)帕克成立10年來(lái)就做了這一件事，也沒(méi)跟別人去怎么比較，今天回頭看，可能已經(jīng)暫時(shí)領(lǐng)先，但我們也在思考如何進(jìn)一步發(fā)展?！?/p>

2013年優(yōu)帕克將試水北京市場(chǎng)。目前，北京服務(wù)公寓的價(jià)格遠(yuǎn)高于上海，因此在北京的客戶群體不會(huì)少于上海。優(yōu)帕克將先在北京通過(guò)一兩個(gè)小區(qū)、200套物業(yè)來(lái)以點(diǎn)帶面。

未來(lái)優(yōu)帕克還將進(jìn)一步走出上海。“立足于中國(guó)，起源于‘老外’，但還是要發(fā)展‘老中’客戶?！比Z表示，市場(chǎng)的需求決定一切，由于生活品質(zhì)的提高，需求的提高所產(chǎn)生的新概念住宅式連鎖。優(yōu)帕克已連續(xù)多年盈利且近兩年呈現(xiàn)高增長(zhǎng)，加之社會(huì)已慢慢認(rèn)同業(yè)主資產(chǎn)管理和服務(wù)產(chǎn)生價(jià)值的模式，風(fēng)投資本也正在進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)。

“優(yōu)帕克發(fā)展至今，一直都沒(méi)有接受風(fēng)投的資金，自身的經(jīng)營(yíng)和財(cái)務(wù)也都比較健康。2012年以來(lái)，優(yōu)帕克開(kāi)始陸續(xù)接觸風(fēng)投，我們希望風(fēng)投資本能夠真正理解這一模式，通過(guò)評(píng)估價(jià)值讓大家走到一起。”全靂說(shuō)，“對(duì)經(jīng)營(yíng)過(guò)房地產(chǎn)、租賃、商業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)投資者更感興趣，希望優(yōu)帕克未來(lái)能夠成為一個(gè)規(guī)劃化且跨地區(qū)的服務(wù)公寓管理品牌，實(shí)現(xiàn)海外上市?！?/p>