“借力共贏”挺進房產基金

20年資深金融行業從業經歷，先后從事保險、證券、基金、銀行、金融租賃、房地產和PE等，其中的17年均擔任所在金融機構高管。新沃資本控股有限公司董事長朱燦笑著對記者說：“在巴曙松老師門下的博士生中，我算是一個金融界的‘老兵’。”

他多年的感觸是，在金融界一定要要學會“借力共贏”。

利用金融資源順利募資

作為一種新興的業務，房地產基金的發展往往離不開與銀行等傳統金融機構的合作，朱燦對銀行業務模式非常熟悉，通過自己和銀行、信托之間的淵源，通過“借力”開展合作，相對比較順利地開展了募資，從而推進業務快速發展。“我職業生涯中積累的經驗及資源使我有可能抓住房地產行業中的機會，因此我決定從金融界的高管進入這個新的業務中，開始自己的創業生涯。”

2010年6月，他創辦的新沃資本控股有限公司在北京成立。目前實際募集和簽約資金20多億元左右，2012年底這一數字達到60億元。

朱燦說:“從付出與獲得的角度講，借力是一種獲得，是別人向你提供幫助與支持，但獲得的前提是付出，無論個人或是公司都不能只想著‘借力’，還必須考慮為別人提供便利和支持。”

初期關鍵在于打開品牌知名度

采訪當日，朱燦在上海參加某論壇并在茶歇時間抽空與記者攀談，稍后他還要趕回北京，而來到上海之前，他還在大連考察項目。這在某種程度上大概是很多房地產基金從業者的日常寫照。

無疑，從金融界的高管轉型房地產基金管理者，朱燦非常看好房地產行業的未來發展。即便當下房地產行業發展有一定爭議，但事實上，無論是政府調控、消費者對房價走勢的討論甚至對開發商的批評，都無法改變房地產滿足住房需要和推進城鎮化建設的核心功能。

“換句話說，房地產的基本需求是存在的，為未來發展奠定了基礎。雖然房地產市場有當前階段的種種問題，但我們的機會就藏在房地產市場由無序到有序、由欠缺到具有合理性的過程中。”

朱燦在創業初期面臨的主要問題是品牌知名度，盡管新沃資本擁有較為豐富的項目來源、相對通暢的資金渠道等優勢，但在最初開展募集和投資業務時，投資人和被投資方往往都會關注品牌和過往業績并以此來判斷能力。

“初創企業拿不出現成的業績來證明自己，也不具有品牌優勢，因此最重要的是走出第一步。”朱燦說，“我們充分利用項目和資金渠道優勢，從客戶的角度設計交易架構，形成良性循環，漸漸克服初創期遇到的問題，逐步進入快速發展期。”

多元化和風控的整合者

朱燦認為，房地產基金要對資金市場和渠道有深刻的了解，著力去打造多元化的融資渠道，從而有效分散募集風險并實現選擇和優化的空間。“了解市場才能定出合理的資金成本。如果不了解市場，定價過高會影響盈利，定價過低會導致募集期拉長甚至募集失敗。”

“了解銀行與第三方理財以及銀行之間、理財機構之間對產品的要求、風險的偏好、募集時間的長短等要素，才能為發行的產品選擇合理的募集渠道，從而確保募集成功。”

在募集之后的投資過程中，朱燦則多次強調了風險控制，他認為風險控制無疑是第一位的要素，基金管理者要避免沖動和從眾的決定，所選的項目應有自己獨立的判斷，通過清晰的邏輯分析去甄別其中的風險。“用挑剔的眼光去發現問題，但不是放棄這個項目，而是以創新的方式去解決這些問題，合理規避風險。”