房產(chǎn)基金將成主流

在浦東舉辦的一次房地產(chǎn)高峰論壇短暫休息時間，德信資本董事長兼總經(jīng)理陳義楓拿起了一本《投資有道》雜志看得津津有味。“我平時會爭取一切時間閱讀，比如飛機和動車上。能看書則看書，不能看書就看專業(yè)雜志，實在不行就看微博。”陳義楓對記者說，“閱讀是一種生活狀態(tài)，而創(chuàng)新是一種工作狀態(tài)。”

房產(chǎn)基金也需金融創(chuàng)新

2003年，陳義楓就已涉足房地產(chǎn)金融領域，當初主要從事房地產(chǎn)企業(yè)的借殼上市、并購顧問及常規(guī)融資顧問業(yè)務，如過橋融資和短期借款。

“創(chuàng)辦德信資本有十多年，此前曾在銀行、券商、基金等金融機構工作。可以說各種非牌照的金融業(yè)務都涉及過。”陳義楓說，如借殼上市的并購顧問、證券私募基金、股權投資基金、中小企業(yè)融資、小額貸款、擔保公司、管理咨詢等，豐富的民間金融從業(yè)經(jīng)歷對其從事房地產(chǎn)基金業(yè)務有很大幫助。在業(yè)內(nèi)，他善于創(chuàng)造性地運用多種手段去完成目標。“金融行業(yè)的各種業(yè)態(tài)本質(zhì)都是相通的，即整合各種金融資源，有效進行資金融通、經(jīng)營信用和管理風險。”

德信曾發(fā)行一支基金發(fā)行是由擔保公司增信，采用了股權回購履約擔保的創(chuàng)新運作模式。此外，他們在與一些大中型開發(fā)商合作時發(fā)現(xiàn)其內(nèi)部管理體系相對落后，于是采用了投行的運作模式幫助開發(fā)商進行股權激勵、治理結(jié)構優(yōu)化、財務管理體系優(yōu)化等諸多增值服務，也令雙方的合作更加緊密和高效。

對于房地產(chǎn)基金這個在國內(nèi)新興的金融產(chǎn)品，早期大多開發(fā)商對此并不了解。很多開發(fā)商都是基于與陳義楓過去合作帶來的信任，而抱著試一試的心態(tài)開始合作。“直到有了成功案例后，整體才進入良性循環(huán)。”陳義楓說。

他認為，目前房地產(chǎn)金融行業(yè)的基金管理人和投資者等，較之國外還遠未成熟，因此募集難是業(yè)內(nèi)普遍遇到的第一個也是最大的一個問題。“只有站在投資者的立場考慮問題，切實保障投資者的權益，才能獲得持久的發(fā)展，信任是金融企業(yè)品牌的核心內(nèi)涵，投資者口碑是最好的宣傳途徑。”

非牌照類機構的更廣泛合作

“我們并非擁有金融牌照的金融機構，因此定位在‘創(chuàng)新型民間金融服務機構’，我們的民間身份與牌照類機構難以比擬，因此要獲得競爭優(yōu)勢和認可，就必須付出更多的努力。”陳義楓表示，他們一直在廣泛尋求各種機構與渠道的合作，包括銀行、信托、第三方財富管理機構、售樓中介、機構投資者等，同時還應積極培養(yǎng)直銷團隊并及時把握市場動態(tài)和投資者心理，設計符合市場需求的產(chǎn)品。

在選擇合作伙伴時，他的目光主要集中在某個省排名靠前的區(qū)域龍頭企業(yè)。“從風險、收益權衡的角度看，區(qū)域龍頭企業(yè)能承受比全國知名開發(fā)商更高的成本，而且由于有多個項目同時運作，流動性風險比中小開發(fā)商更低，應該是比較理想的合作對象。”

“就項目而言，對于綜合實力、流動性的考慮應該優(yōu)先于抵押物的價值，畢竟基金不是銀行、信托等金融機構，大部分的房地產(chǎn)基金不希望最終自己接盤成為開發(fā)商。”

“既是三江春水暖，不信孤村獨自寒。”陳義楓用兩句楹聯(lián)來表達對于房地產(chǎn)基金發(fā)展的看法。在他看來，房地產(chǎn)基金行業(yè)大有機會，即便調(diào)控已成常態(tài)，寬松的貨幣政策也一去不復返，但房地產(chǎn)基金將是一種可實現(xiàn)政府、開發(fā)商、投資者、購房人多方共贏的模式，具有極強的生命力。

“房地產(chǎn)行業(yè)是一個準金融化的行業(yè)，在‘資本為王’的時代中，資本運作能力將成為房企的核心競爭力，以房地產(chǎn)基金為代表的直接融資方式，將逐漸成為主流。”