海外：漢斯基金的低調挺進

雖有層層調控壓頂，但我國的房地產市場仍處于一個發展期，這塊不斷膨脹的“大蛋糕”不可否認吸引中外資本“巨鱷”不斷搶攤，上演了一幕又一幕的地產市場“群雄逐鹿”大戲。提起活躍在中國房地產金融界的外資“大牌明星”，人們很快就會想到高盛、美林及摩根士丹利，但卻往往忽略了另一位“老戲骨”，那就是來自美國的漢斯基金。

漢斯基金的低調使得罕有人知其為何方神圣，且目前其在中國市場的身影似乎仍停留在北京的“公園大道”、“萬國公寓”、“盛世大廈”以及上海的“加州水郡”。然而，房地產是一個地域性極強且資金密集的行業，能夠專注50多年并把觸角延伸到全球數十個國家和地區，的確非易事。

安全為首要投資取向

作為最早進入中國的外資房地產開發商之一，來自美國休斯敦的漢斯基金創建于1957年，是一家以地產的全程開發建造、第三方服務及物業管理服務并重的外資地產巨頭。目前，世界許多大城市的“天際線”，已經或正在由漢斯基金開發的建筑而改變，諸如芝加哥三一國民廣場、洛杉磯聯合銀行大廈、亞特蘭大第一大西洋中心等。此外，漢斯基金已開發建造的項目遍及美國的90多個城市，總數達到700余個，在境外的16個國家也有其上百個地產項目，包括英國、法國、德國等成熟市場和巴西、墨西哥、俄羅斯、捷克、西班牙、中國等新興市場。

漢斯基金的創始人杰羅德·漢斯處事謹慎，深諳美國休斯頓房地產市場的盛衰。自1957年創立直至上世紀60年代初，漢斯基金一直在美國城市中拓展業務，先后于紐約、舊金山、芝加哥和亞特蘭大市設立了地區總部，并在美國其他47個城市設立了地產開發和物業管理的分支機構。上世紀70年代開始，漢斯基金開始在10個國家設立了海外分部。

1981年，老漢斯的兒子杰瑞·漢斯讀完威廉姆斯學院和哈佛商學院后加入了漢斯基金，奠定了獨有的企業文化—投資地產并長期擁有、服務至上并恪守諾言。杰瑞·漢斯曾多次表示，好的物業在于其品質優良、技術領先，具有保值、升值的潛力。

在漢斯基金看來，利潤率不是必須被津津樂道的要素。總資產超過130億美元的漢斯基金至今還是私人擁有，其中最主要的原因在于漢斯有很多自屬的基金會，不需要用上市來募集資金；其次，上市以后對公司的運營戰略會有很大的限制。故此，公眾常常會認為漢斯基金是一個保守的公司。

也正因為這份保守，漢斯的投資取向完全以安全為首要標準。不求外表風光，但求內在品質，也正因如此，漢斯基金一直和“小心駛得萬年船”的標簽掛在了一起。對于中國一些房地產開發商一年就可開發200萬平方米的“光速”，在漢斯基金看來極為不可思議。

只要“舉手”就有資金跟進

在50多年的發展歷程里，真正讓漢斯基金引以為傲的或許是旗下的項目沒有一幢樓因還不上銀行貸款而被收回，也沒有一幢樓被清盤拍賣，而良好的信譽也讓漢斯基金在投資界“只要舉手”，就會有大量資金跟進。

漢斯基金徹底改變了傳統的項目開發商先圈地、再找錢、主要靠銀行貸款的老路，朝尋找投資商共同開發的道路發展。當時的漢斯基金提出的條件包括占有項目10%至30%的資產以及擔任項目公司的經理。這樣，漢斯公司能分享20%左右的利潤，且更重要的是無需冒太大的風險。

上世紀80年代，杰瑞·漢斯執掌公司后擴張速度明顯加快，但穩扎穩打依舊，決不在財務結構上傷及老底。杰瑞·漢斯進一步擴大了合作伙伴的范圍，也更注重資金的來源，同一批個人和機構投資者結成合作伙伴，共同創立了用于海內外房地產開發和收購的投資基金。1994年至今，漢斯基金以舉債和投資的方式在全世界融資超過50億美元，可完全由漢斯基金調配的資金超過10億美元。杰姆斯·莫瑞森曾表示，漢斯目前共有十幾只基金，有60多個項目通過基金方式融資。

多條“腿”并重的發展

在房地產業中，“投資”與“開發”是兩個細分市場，“投資”通常由基金機構完成，而“開發”則由專業建造商完成。不過，在漢斯基金身上，“投資”與“開發”成為了并重發展的“兩條腿”。

不僅是在大發展方向上力求多條“腿”并重，漢斯公司的開發、物業管理、第三方服務等業務也是互相交融和貫通。如在紐約的摩根士丹利總部大樓，漢斯公司不僅提供第三方服務，而且還負責摩根士丹利的物業管理。又如位于舊金山的太平洋天然氣和電力公司總部大樓，漢斯公司沒有股權，但也負責物業管理。

在漢斯基金的開發、物業管理和第三方服務三大核心業務中，全程開發建造為其帶來的收入占漢斯總收入的50%，而這也是一項全面的服務，從選擇項目到融資、設計、工程管理及開發、市場營銷、物業管理等均會涉足；為高檔寫字樓提供的物業管理業務則占總收入的25%；而在漢斯基金本身不持有產權和股權，完全為他人做開發的第三方物業開發服務中的收益是收取開發服務費，此項業務收入占總收入25%，如摩根士丹利、高盛、微軟、安然等全球知名企業的環球總部都由漢斯開發。杰姆斯·莫瑞森表示，漢斯公司有一個活躍的物業收購計劃，其目標是那些質量上乘，但在開發、租賃和管理方面有一定風險的物業，而漢斯公司在開發和物業管理上的專長正可有效地降低和控制這些風險因素。

資本與操盤手的默契合作

雖然“保守”的標簽已和漢斯基金緊密掛靠，但在融資模式、新技術應用與市場開拓上，漢斯卻未必真的那么“保守”。通常，每凡探討房企的金融發展之路，漢斯的模式必被提及。從資金流向，到選點落地，漢斯基金的模式是典型的資本與操盤手之間默契合作。

上世紀80年代的漢斯基金已基本擺脫了傳統的“拿地、銀行貸款、銷售回款”老路，而是建立了“募集權益資金到開發、收購與管理直至權益分紅”的新模式，發起并設立了包括基金、投資信托、有限合伙公司在內的20多個投資工具。在募集資金后，漢斯地產的盈利來源主要包括兩部分：一部分是投資入股自己開發和管理的項目，實現資金回籠和變現；另一部分是收購其他開發商開發、質量上乘但存在一定風險的項目，通過專業的開發和管理使項目持續增值，最后出租或出售以獲取可觀的回報。這一發展模式的確立，正是漢斯在近20多年來規模化擴張的巨大動力之一。

當歐美傳統房地產市場進入飽和狀態時，漢斯基金不失時機地發起建立了“新興市場房地產基金”，開始迅速進入不斷涌現的新興市場。該基金的合作方包括摩根士丹利及美國西部信托，基金規模為10億美元，專用于發展中國家的房地產開發，目前已投放在巴西、墨西哥、俄羅斯、波蘭、中國等國家。

據杰姆斯·莫瑞森介紹，合作方的分工是漢斯負責找項目；美國西部信托作為基金管理公司負責理財；摩根士丹利則負責項目完成后設定合適的退出機制，如將項目打包上市，或賣給保險公司成為長期穩定的投資。“新興市場房地產基金”一般年回報率為15～25%，投放方向主要取決于摩根士丹利、美國西部信托的宏觀走勢研究。在操作流程上，先對國家和城市的級別進行調研，在圈定相對目標之后，再對該地區政局狀況、貨幣價格走勢、經濟增長動力進行深入分析。具體到產品層面，則由漢斯的市場部門或當地權威的第三方調研機構完成。

在中國的精打細算

2009年8月，漢斯新江灣城地塊項目中的住宅部分以“加州水郡”的名稱開盤，首批推出的484套精裝修公寓在當時受到購房者爭搶，開盤當天就已接近售罄。時隔一年后，正當不少購房意向者期待加州水郡二期房源上市之際，漢斯基金卻突然將該項目轉讓給了富力地產和合景泰富。

漢斯此舉，著實讓坊間跌破了眼鏡。畢竟此前有不少研究機構均表示，海外投資者正在上海市場積極尋找投資機會。那么漢斯為何在此時出售呢？對此，戴德梁行投資部董事葉建成認為，國外資本有較嚴格的抗風險及投資計劃并需考慮股東的利益，因此在計劃收益滿足的情況下就會擇機拋售，然后再尋找其他優質物業。事實上，漢斯基金從17.1億元購入，到23.54億元售出，粗略估算通過出售新江灣城地塊項目股權，即可獲利6.44億元，投資回報非常可觀。

同樣，漢斯基金的“精打細算”還體現在開發的具體過程中。作為最早進入北京房地產市場的外資企業之一，1997年漢斯公司在使館區附近開發了用于出租的萬國公寓，這座公寓現已成為北京五星級涉外公寓的楷模。2001年，漢斯公司收購了位于燕莎商圈的高檔寫字樓盛世大廈，而較好的性價比，也吸引了眾多著名跨國企業入駐。同時，漢斯也是北京第一個試水住宅市場的外企，其在北京開發的第一個用于銷售的高檔公寓“公園大道”，足以說明漢斯選地的標準。當時，漢斯基金為尋找這塊地，在北京用了將近7年的時間，“槍斃”了近100個地塊，終于開發出有雙向公園景觀的“公園大道”。

雖然業內對目前中國的房地產市場紛紛唱衰，但杰姆斯·莫瑞森卻認為中國的房地產已進入了注重性價比的時代，也進入了消費者開始維護權利的時代，而這樣的時代恰是漢斯顯示優勢的時候。雖然漢斯公司目前僅進入了北京和上海市場，但同時也看好廣東、大連和青島等城市。“無論在哪里開發，漢斯基金的目標都是做精品，而不是一般的產品，更不會盲目求大求多。”杰姆斯·莫瑞森表示，“漢斯在中國的發展策略是穩步而行，而不會加速度前進。”