投資美國房產(chǎn)正當(dāng)時(shí)

房價(jià)在任何一個地區(qū)都是熱點(diǎn)話題，美國報(bào)刊媒體時(shí)刻都有很多討論。房價(jià)的漲跌專家們都是各執(zhí)一詞，從我的觀察，總體上當(dāng)下美國房價(jià)低于中國房價(jià)，更有投資潛力。

根據(jù)美國有關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2011年美國房價(jià)的中位數(shù)是15萬6千美元，是美國中位數(shù)房價(jià)9年來的低點(diǎn)，合人民幣大約100萬元。2011年美國中等家庭收入是5萬1千美元，房價(jià)是家庭收入的三倍多一點(diǎn)。

衡量房價(jià)的一個基本因素是造價(jià)。理論上講，當(dāng)房價(jià)低于造價(jià)時(shí)，地產(chǎn)商就會停止蓋新房，減少房屋的供應(yīng)，未來的供求關(guān)系就會達(dá)到平衡。現(xiàn)在在美國的許多熱點(diǎn)城市，如佛羅里達(dá)州的邁阿密市，賭城拉斯維加斯，南方城市亞特蘭大等城市，房價(jià)基本低于造價(jià)。6年前在邁阿密賣20萬美元的公寓房，最近就以大約5萬美元成交。在這樣的房價(jià)跌幅下，房屋投資的主要損失已經(jīng)發(fā)生，未來房價(jià)即使繼續(xù)下跌，跌幅也應(yīng)當(dāng)有限。我有個朋友想蓋房，他的地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)說，不要自己蓋新房，買房更便宜。相同的房子，造價(jià)會遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)在房屋的要價(jià)。

另一個是現(xiàn)金流。如果買房出租，是否可以取得合理的回報(bào)。美國房屋出租市場上一個簡單的投資原則是月租金達(dá)到1%的房價(jià)。即十萬美元的房子，如果月租達(dá)到一千美元，那么一年就是一萬二千美元。去除房地產(chǎn)稅、房屋保險(xiǎn)和日常維護(hù)費(fèi)用，年回報(bào)率大約在9%左右，與現(xiàn)在銀行存款利率不到1%比較，買房出租可以產(chǎn)生更高的現(xiàn)金流。同時(shí)，因?yàn)槊绹愂諚l款，出租房每年可以折舊，所以租房收入基本可以不繳稅。對稅務(wù)負(fù)擔(dān)比較高的家庭，這也是很好的投資途徑。

美國房屋有房地產(chǎn)稅，一年收房價(jià)的0.5%到5%不等，大部分地區(qū)在房價(jià)的1%左右。因?yàn)橹袊鴽]有房地產(chǎn)稅，所以就有很多人把房子空在那里，如果有房地產(chǎn)稅，房子空在那里就會成為一個負(fù)擔(dān)。中國以后不可能永遠(yuǎn)靠變賣土地維持地方政府消費(fèi)，所以估計(jì)中國引進(jìn)房地產(chǎn)稅是遲早的事。

現(xiàn)在美國房價(jià)下跌，很多美國人認(rèn)為房價(jià)會永遠(yuǎn)跌下去，至少短期內(nèi)不會漲，所以主觀意識還是不愿意投資，結(jié)果就給勇敢者提供了機(jī)會。

如果有可能在中美兩地作房地產(chǎn)投資選擇的話，那么無疑購買美國房地產(chǎn)更有增值潛力。如果到美國投資房地產(chǎn)缺乏條件的話，那么我認(rèn)為投資實(shí)體黃金比在中國買房更安全。如果中國房價(jià)暴跌，社會就會產(chǎn)生不穩(wěn)定壓力，那時(shí)黃金就更可靠。如果政府繼續(xù)通過通貨膨脹來推高房價(jià)，那么黃金價(jià)格會隨著物價(jià)上漲而上揚(yáng)。同時(shí)，有條件的話，黃金要放在香港或者新加坡，美國和中國都存在不確定因素。美國大蕭條時(shí)期政府就強(qiáng)行以低價(jià)收購黃金；上世紀(jì)九十年代，亞洲金融風(fēng)暴時(shí)，南韓也曾“動員”大家捐獻(xiàn)黃金。