我國房地產(chǎn)價格居高不下的原因之我見

目前，房價問題是中國上至政府總理，下到平民百姓都十分關(guān)注的熱點話題。在高房價漸成中國城市生活“不可承受之重”之際，政府自去年以來連續(xù)出臺了多項穩(wěn)定房價的措施。在“史上最嚴(yán)厲的樓市調(diào)控”下，主要城市房價過快上漲的趨勢雖有所遏制，但是距離公眾期待的“降房價”依然遙遠(yuǎn)。

從多次政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控來看，房價在短期內(nèi)保持了“穩(wěn)定”，但很快卻形成報復(fù)性反彈，房價“越調(diào)控越高”。據(jù)國家發(fā)展和改革委員會、國家統(tǒng)計局發(fā)布的調(diào)查顯示，去年10月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲9.5%，全國有5個城市漲幅超過10%。近期調(diào)查顯示，今年2月份中國70個大中城市新建商品住房銷售價格同比漲幅高達(dá)5.9%，特別是深圳、北京、廣州等大城市的漲幅接近10%。

回顧近幾年的樓市調(diào)控，我們可看到幾乎是政府每調(diào)控一次，樓市價格就會上升一次，而政府面對越來越大的民眾壓力，又不得不一次又一次的出臺更嚴(yán)厲的樓市政策。總理最近說，抑制房價很難。抑制房價“難”，難在何處？在我看來，高房價其實是國內(nèi)很多體制不合理、扭曲、錯位的一個集中反映。只有加快推進各項改革，才能從根本上解決房價高的問題。到底房地產(chǎn)價格居高不下的原因是什么呢？我想從以下幾個方面加以分析：

房地產(chǎn)行業(yè)是當(dāng)前公認(rèn)的暴利行業(yè)

“高房價”背景下，房地產(chǎn)行業(yè)是否存在“暴利”、“暴利”是否是高房價“推手”等成了樓市“永恒”的話題，一直不斷地在購房人、開發(fā)商、各方專家甚至相關(guān)主管部門之間持續(xù)著。公開信息顯示，2009年以來，隨著政府相關(guān)主管部門對房價成本構(gòu)成的調(diào)查，“暴利”爭論更是因為商品房開發(fā)成本的“神秘”而成了一個沒有結(jié)論的話題。

有人曾對北京地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的利潤率做過間接估算，以地處西四環(huán)和西五環(huán)之間的玉泉路周邊地區(qū)商品房為例，其銷售利潤率大概為34.7%，投資收益率則高達(dá)138.8%。

中共中央編譯局博士后聯(lián)誼會理事長陳林研究員認(rèn)為：暴利是存在的。首先，住房是一種生產(chǎn)周期較長的商品。開發(fā)商從拿到土地到賣出房子之間有一兩年以上的時間差，在多年來房價持續(xù)快速上漲的情況下，開發(fā)商輕松享受了這個''''溢價''''。這又促使了一些開發(fā)商的故意囤地行為。從這個意義上而言，不僅開發(fā)商有''''暴利''''，就連那些早兩年買房的普通民眾也坐擁房子''''升值''''的暴利。

陳林認(rèn)為，在高房價之外，低地價也是形成房地產(chǎn)業(yè)暴利的因由。“某些開發(fā)商通過種種手段拿到的土地價格，比市場潛在價格更低，而這低出的差額部分就構(gòu)成暴利，更是不正當(dāng)利潤。甚至還有一些地方政府以抑制房價為由，故意把土地便宜賣給開發(fā)商。房價基本是市場化的，而土地的取得卻不是市場化的，此''''雙軌''''間的價差很大。加之土地批租環(huán)節(jié)的利益流失，以及更早之前的土地征用環(huán)節(jié)的利益轉(zhuǎn)移(對農(nóng)民補償不足)，都間接形成了開發(fā)商的暴利。”

在“福布斯2010中國富豪榜”上，地產(chǎn)行業(yè)富豪依然人多勢眾多。而近年來，許多其他行業(yè)的企業(yè)，包括聯(lián)想等也紛紛投身這個市場，似乎也為“房產(chǎn)暴利”提供了佐證。來自2010年10月12日中國新聞網(wǎng)的信息：中國富豪榜百億富豪已達(dá)97人 房地產(chǎn)行業(yè)人數(shù)最多。2011年胡潤百富榜中前十名有五人從事房地產(chǎn)行業(yè)。

以上述種種作為房地產(chǎn)行業(yè)暴利的顯證：“中國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)已經(jīng)成為造就中國大陸億萬富翁的最大溫床。”

政府在房地產(chǎn)行業(yè)的各種稅費過高

香港《文匯報》報道，2008年十位全國政協(xié)委員來到北京市朝陽區(qū)一個名為東區(qū)國際的小區(qū)，就房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的費用進行實地調(diào)研。此次調(diào)研的目的，是為了印證他們即將提交給全國政協(xié)的一份聯(lián)名提案——《關(guān)于減少政府收費環(huán)節(jié)遏制住房價格上漲的建議》。

從委員調(diào)查的數(shù)據(jù)看，東區(qū)國際每平方米平均售價約為23000元。其中，在每平方米的房價構(gòu)成中，建筑成本約3500元，土地費用近6000元，各種稅費近10000元。此外，開發(fā)商還需要支出的費用包括拆遷補償費、不可預(yù)見費等。

從數(shù)據(jù)可以看出，各種稅費占房價的比例高達(dá)43%，由此也可以看到稅費對房價的影響。王超斌等委員因此在提案中指出，目前中國住房價格居高不下，從供給的角度看，一個重要原因是住房開發(fā)過程中政府收取的稅費環(huán)節(jié)過多，造成房地產(chǎn)開發(fā)成本過高。

現(xiàn)在一般的情況是，各地政府在房地產(chǎn)開發(fā)過程中所征收的費用，除了土地出讓金和雙重配套費外，還要收取藍(lán)圖審查費、防雷檢驗費、防震檢測費、綠化費、墻改費、施工放線費、規(guī)劃設(shè)計費等多達(dá)50余項，涉及25個部門，這些成本約占到房價的15%至20%。在這50多個收費環(huán)節(jié)中，有很多個收費屬于亂收費、白收費。“比如，企業(yè)交了綠化費以后還是要自己花錢做綠化。”“再比如，開發(fā)商的圖紙，(政府部門)收上去象征性地看一看，動輒就要幾十萬甚至幾百萬的收費。”“開發(fā)商把這些政府的收費，加入了房價里。埋單的實際上還是消費者。”

這份提案指出，除了這些收費外，政府還向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開征營業(yè)稅、印花稅等十余項稅負(fù)，這些稅負(fù)成本約占到房價的15%。“各種收費加上稅收，每年來自房地產(chǎn)行業(yè)的稅費，約占到地方財政收入的30%至50%，成為地方政府財政收入的重要來源。”

共同提案人之一、清華大學(xué)人文社科學(xué)院教授蔡繼明表示，從供給方面來看，房價高主要是兩個因素：一是房地產(chǎn)結(jié)構(gòu)有問題，大企業(yè)壟斷市場60%至70%，沒有充分競爭的市場環(huán)境；二是成本因素。“我們關(guān)注到，相當(dāng)大的房地產(chǎn)成本是政府財政收費。”

這部分財政收入該不該收呢？實際上，他指出，“更多的地方政府將房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)成了地方財政的提款機。”“地方政府以極低的價格從農(nóng)民手中拿地，然后高價出讓給開發(fā)商。”“靠房地產(chǎn)稅費拉動地方財政收入，一定是不能長久的。”

市場投機行為

從多次政府對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控來看，房價在短期內(nèi)保持了“穩(wěn)定”，但很快卻形成報復(fù)性反彈，房價“越調(diào)控越高”。德國一家報紙最近說：北京、上海等大城市的房價已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美很多同類城市，如果考慮到實際貨幣因素，可能高出幾倍、幾十倍。

由于市場上對住房價格繼續(xù)上漲的預(yù)期明顯，形成了“預(yù)期效應(yīng)”，根據(jù)“預(yù)期效應(yīng)”原理。當(dāng)大家形成房價一定會上漲的預(yù)期時，在市場經(jīng)濟活動中會形成真正的價格上漲。中國企業(yè)家調(diào)查系統(tǒng)日前發(fā)布的調(diào)查報告顯示，超過九成的被調(diào)查者預(yù)期未來一年本地區(qū)房地產(chǎn)價格將上漲。而預(yù)期下降的被調(diào)查者只有1.5%。

正是因為有如此強烈的上漲預(yù)期支持，不少買房人抱著“晚買不如早買”的消費心理，盲目追高，進一步推高了房價。另外，需要強調(diào)的是，為應(yīng)對金融危機而實施寬松的貨幣政策已經(jīng)喚起市場對于貨幣貶值的預(yù)期，買房成為富裕階層保持財富的一種選擇。隨著信貸的高速增長，我國貨幣供應(yīng)增長非常迅速，廣義貨幣供應(yīng)已經(jīng)接近30%，即在不到一年的時間里我國貨幣數(shù)量增加了三成。貨幣供應(yīng)的增長速度已經(jīng)大大超過了GDP的增長速度，使市場上通脹預(yù)期明顯加強。存款活期化說明老百姓將資金選擇存定期的意愿快速下降。買房成為一種無奈甚至是恐慌性的選擇。

政府定位失當(dāng)

目前，中國房地產(chǎn)市場的根本性問題在于政府定位失當(dāng)。這集中表現(xiàn)在兩個方面：一是政府深度介入房地產(chǎn)市場，其表現(xiàn)是政府壟斷土地供應(yīng)。二是政府對中低收入者的住房問題解決不力。從土地供應(yīng)來看，土地交易在某種程度上是政府在操控大局。在一些地方，土地市場成為政府籌措資金的主要渠道，有的地方甚至財政來源的百分之八九十是靠土地。地方政府對土地供應(yīng)的壟斷和對土地財政的依賴，決定了其不可能做到超脫自身的利益訴求去執(zhí)行中央政府的宏觀調(diào)控政策，這種既當(dāng)運動員又當(dāng)裁判員的身份，使地方政府進退維谷，其調(diào)控效果可想而知。

從政府職能看，地方政府有責(zé)任解決中低收入者的住房制度保障問題，但在當(dāng)前的體制下，地方政府并沒有動力去推進。無論房價如何降，低收入階層都是無力購房，這部分民眾的住房問題只能靠政府解決。香港、新加坡都提供了良好的經(jīng)驗。我國保障房供應(yīng)嚴(yán)重不足，其中主要原因是資金問題。現(xiàn)在國家正強力推進保障房建設(shè)，希望未來幾年能看到效果。

以上造成房價居高不下的原因，很多都屬于體制上、深層次的原因。最近30年經(jīng)濟領(lǐng)域改革突飛猛進，而政治體制改革停滯不前，局部還出現(xiàn)倒退的現(xiàn)象。造成政治、經(jīng)濟體制之間不協(xié)調(diào)的矛盾越來越突出，所產(chǎn)生的問題也越來越難解決，房地產(chǎn)即是其中一例。如果不從體制上加快改革，房地產(chǎn)問題就難以得到根本性的解決。

（作者單位：武漢大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院）