房產稅與抑制房價關系之淺析

中國當前房價高漲的現狀分析及原因

近年來，由于中國城市化進程的不斷推進，加速了社會住房的需求，住房逐漸變成了中國的焦點問題。2008年，受二套房貸限制、全球金融危機導致的流動性短缺以及價格下調預期的影響，投資者和投機者的融資能力和購買意愿大幅下降，紛紛撤場。中央政府在2008年下半年密集出臺多項針對房地產的救市措施，包括多次下調存貸款基準利率和存款準備金率，此外，國內外投資者和投機者的融資能力和購買意愿迅速擴張。在這些政策的刺激下，2009年中國房價開始一輪新的上漲，其幅度遠高于金融危機前的2007年。2010年4月，以“國十條”為代表的一系列政策出臺，新一輪調控開始。2010年的政策讓許多專業人士驚呼“穩、準、狠”， 2010年下半年，政府和人民對于房產稅的呼聲也越來越高，希望通過房產稅來打壓房價，實現房價真正的調控。上海、重慶作為試點城市，首先開征了房產稅。征稅的目的很明確，抑制房價過快非理性上漲。中國當前高房價到底是什么造成的呢？土地價格的高漲、有效住房供給不足、房產投資行為火爆、經濟發展對于房地產的過度依賴，這四個原因構成了當前房價的居高不下。

房產稅中的利益博弈

政府在這次房產稅博弈中充當決策人的角色，對抗者或許是房地產商，或者是購房者。公眾熱盼房產稅政策出臺，是希望通過稅收杠桿將過高的房價壓下來，將各種炒房行為控制住。而地方政府希望出臺房產稅，則希望通過房產稅讓樓市的健康運行和可持續發展。

政府是試點性的推廣房產稅，在房產稅這種多次博弈中看其等發揮多大的作用與功效，關鍵取決于稅負的最終承擔者是誰。要真正出臺房產稅政策，首先必須摸清楚目前房地產市場的真實情況，如現行房價與居民實際承受能力、開發商的利潤情況、地方政府從房地產市場獲得的實際利益、閑置土地情況、二手房市場情況、住房空置率、保障房的建設和供應情況等，只有將這些情況全部調查清楚，房產稅政策的出臺才具有針對性和可操作性。作為財產稅的一種，房產稅的出臺主要有利于合理調節收入分配，但是作為一種與房地產市場關系密切的稅種，自然對房地產市場有著直接或間接的影響。

我國房地產市場在經歷了2008年的低迷以后，在2009年進入井噴式發展階段，房價節節高升。決定房價的根本因素是市場供求關系，房地產供給和需求的相對關系及變動，是影響房價最基本的因素。隨著各個城市城市化的發展，農村富余勞動力向大城市的轉移，對住宅的需求也大大激增，城市住房作為稀缺資源，其價格也就水漲船高。房地產投機是造成目前一些城市房地產市場價格不穩定的另一個重要因素。各種炒房者，投機商哄抬房價，大量買入新房空置，擠占了城市住房剛需。但實際上，房產稅雖然增加了炒房人的成本，但對于資金雄厚者，這部分成本最大的可能最終還是以房價上漲的形式轉嫁到購房者身上。

對于解決房價問題的思考

由于住房制度體系仍處在逐步完善的過程中，長期看來，城鎮居民的住房問題逐步演化成為中國經濟、社會生活的焦點問題：不僅中低收入和貧困家庭的住房十分困難，而且大多數居民難以承受不斷上漲的房價。面對如此緊張的住房現狀，政府應該立即采取措施，抑制房價升值。

第一，加快住房保障建設既是民生目標，又對穩定住房市場，擴大住房投資，促進經濟增長具有重要作用。比如采取長期的稅收優惠、住房貸款擔保等形式，提高居民的住房可支付能力；采取公共經濟租賃房、經濟適用房先租后售，同時擴大保障性住房的消費范圍等形式，加大住房保障的保障范圍。

第二，政府更多更快的建設經濟適用房和廉租房，才能有效實現中國中低、低收入人群對房屋的需求，從而使得人人有房住，這不但解決了房價問題，也使得人民生活更加幸福，是達到社會和諧的重要保障。

第三，建立強制性的經濟適用房回購制度。加強經濟適用房的監管，嚴格控制經濟適用房的面積，嚴審消費資格，定期進行經濟適用房使用情況的監督，以免出現經濟適用房分配不到位的情況。

人們可以暫緩購買房屋，人民住房的需求是不可能抑制住的，這種需求可能會被強行推后，但絕不可能消失，積累到一定程度，最終還是會爆發出來。房產商正是利用這一點炒高房價。所以，通過提高購房成本抑制需求來降低房價的觀點是值得商榷的。

（作者單位：武漢理工大學文法學院）