美國(guó)地產(chǎn)泡沫再度醞釀嗎

1997年亞洲金融風(fēng)暴后，房地產(chǎn)價(jià)格從谷底到松動(dòng)、回升共歷時(shí)7年;2008年美國(guó)次貸海嘯后，房?jī)r(jià)從被打入冷宮到再度升溫，只有4年光景。

曾經(jīng)的中美，以曾經(jīng)的過度產(chǎn)出與過度消費(fèi)的全球代表性經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張模式，依靠金融創(chuàng)新傳導(dǎo)到過度的資金回流美國(guó)，催生了一場(chǎng)前所未見的房地產(chǎn)次貸繁榮。也許更準(zhǔn)確地說(shuō)，是房地產(chǎn)泡沫。

繁華過后的美國(guó)，另一次“繁華”再度醞釀。9月，美國(guó)多戶住宅營(yíng)建量已經(jīng)引起一片新泡沫，并令業(yè)界再度竊竊私語(yǔ)。

美國(guó)商務(wù)部最新公布的全美9月新屋開工數(shù)量大幅超市場(chǎng)預(yù)期，勁增15%至87.2萬(wàn)戶，創(chuàng)下39個(gè)月來(lái)的新高。其中，9月美國(guó)新建單戶住房環(huán)比增長(zhǎng)11%，同比則跳漲了43%。多戶住宅主要就是五個(gè)單元以上的住宅，這類房子主要用于出租，營(yíng)建和一年前相比暴增了93.4%，據(jù)來(lái)自Cantor Fitzgerald的報(bào)告，已經(jīng)超過了10年的平均線。

先看看美國(guó)房地產(chǎn)復(fù)蘇大背景。

從美國(guó)國(guó)內(nèi)而言，美聯(lián)儲(chǔ)的QE3進(jìn)一步降低了房貸利率，刺激了美國(guó)人的購(gòu)房熱情。10月11日“兩房”周報(bào)顯示，30年期固定利率房貸平均3.39%，距離前一周的最低點(diǎn)3.36%微漲;15年期固定利率房貸平均2.7%，和前一周的低點(diǎn)2.69%基本持平。而在一年前，上述兩個(gè)主要固定利率房貸的平均值分別為4.12%和3.37%。

全美經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)的最新預(yù)測(cè)顯示，2012年前三季度，新屋開工數(shù)量指標(biāo)已經(jīng)同比上漲超過25%，并預(yù)測(cè)2013年將上漲46%。

與新屋開工數(shù)量的強(qiáng)勁增長(zhǎng)遙相呼應(yīng)的是，全美建筑商住房市場(chǎng)信心指數(shù)(NAHB)也升至41，實(shí)現(xiàn)連續(xù)第6個(gè)月穩(wěn)步上升，成為2006年6月以來(lái)的最高峰值。

美國(guó)房地產(chǎn)持續(xù)復(fù)蘇，聯(lián)邦住房金融局報(bào)告稱，7月美國(guó)房?jī)r(jià)指數(shù)經(jīng)季度調(diào)整后環(huán)比上漲0.2%，同比漲幅3.7%。被視作主要房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)的標(biāo)普凱斯-席勒美國(guó)20個(gè)城市房?jī)r(jià)指數(shù)(SP/Case-Shiller Home Price Indices)環(huán)比增長(zhǎng)1.6%，創(chuàng)下兩年來(lái)的最高水平，實(shí)現(xiàn)連續(xù)4個(gè)月上漲。新屋銷售(New Home Sales)和成屋銷售(Existing Home Sales)的數(shù)據(jù)同樣漲勢(shì)喜人，NAR報(bào)告預(yù)計(jì)在2013年新屋銷售數(shù)量將達(dá)到60萬(wàn)套，較2011年低谷30萬(wàn)套的銷售數(shù)量增長(zhǎng)100%，而在泡沫頂峰期的2005年，全美新屋銷售曾經(jīng)觸及120萬(wàn)套。

但業(yè)內(nèi)人士提醒，多單元住宅開工量讓人大大出乎意料，對(duì)樓市復(fù)蘇可能是捷報(bào)，但卻也不得不警惕新的泡沫產(chǎn)生。能夠促進(jìn)開工的當(dāng)然是需求，目前美國(guó)的需求到底有多強(qiáng)烈?從統(tǒng)計(jì)來(lái)分析一下目前的多戶住宅營(yíng)建數(shù)據(jù)，1991年和1981年衰退期間，多戶住宅開工分別為79.8萬(wàn)套和83.7萬(wàn)套，這兩個(gè)數(shù)字都沒有根據(jù)人口做出調(diào)整，當(dāng)時(shí)的人口分別是2.5億和2.25億，而目前是3.1億人口對(duì)應(yīng)這87.2萬(wàn)套的開工數(shù)。87.2萬(wàn)套，創(chuàng)4年多來(lái)最高水平。除非經(jīng)濟(jì)環(huán)境顯著改善，否則就業(yè)、收入、融資等因素仍抑制住房需求。

而人口結(jié)構(gòu)也決定了市場(chǎng)對(duì)新屋的長(zhǎng)期需求。次貸后，投資者難免用事后諸葛的眼光觀察并感慨:有生之年，恐怕都難再見證房地產(chǎn)熱潮超越次貸前的熱度，雖然危機(jī)讓大幅修正的房?jī)r(jià)重新具備了投資價(jià)值和上漲空間，但曾經(jīng)的盛宴要重演，也需要曾經(jīng)同樣“過度”的資金流入支撐，在當(dāng)前全球去杠桿化的背景下，這似乎有些無(wú)法企及。

但目前，伴隨美國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在活力的增強(qiáng)，資金追求增長(zhǎng)和避險(xiǎn)的需求，可能扭成為兩股房地產(chǎn)的推動(dòng)力。

作者畢業(yè)于北京大學(xué)國(guó)際關(guān)系學(xué)院及北京大學(xué)中國(guó)經(jīng)濟(jì)研究中心，現(xiàn)旅居美國(guó)舊金山

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