房市曙光

我們認為，中國房地產最壞的時候已經過去了。當然，這并不是說房價即將開始上升，也不代表開發商的現金壓力消除了。最近一段時間，全國建設面積增速出現反轉，主要城市的房屋銷售在上升，而且之前的房屋高庫存量在下降。所以，我們非但沒有放棄對中國房地產市場的希望，相反，我們認為中國房市正在奠定恢復的基礎。

我們曾預測中國房地產市場最終將跋涉出困境，目前看來這個預測是正確的。房屋庫存向下恢復到正常水平要等到2013年中，所以中國房地產市場的艱難歲月還沒有結束，但市場情緒應該已經出現了轉機。

中國房地產業顯然仍將面臨困境，我們認為，在庫存量回歸正常水平之前，這種困難的態勢仍將持續一段時間，或許至少需要一年。在此背景下，中小開發商及大的杠桿投資者將繼續處于艱難的經營環境。不過，全國范圍內不同開發階段的建筑面積的同比增長，已經出現了三個明顯的轉折點：

首先，完工面積增速在下降，同比增長重回20%以下，意味著新建房屋供給激增的態勢將很快結束。

其次，銷售面積增長率已見底，且底部明顯高于2008-2009年的谷底。銷售量的上升說明，開發商打折降價已經把購房者吸引回來了。這一點很重要，它表明一季度開始的一線、二線城市購房者回歸樓市仍在繼續，并在向全國范圍擴大。

第三，在建面積增速驟減暗示新建房屋激增的態勢將于不久的將來結束。

而且二季度全國房屋銷量同比增長下滑趨勢也出現了緩解，現在大城市的房屋銷量已經出現轉機，這要部分歸功于6月8日央行0.25個百分點的降息。隨著開發商很多項目降價，市場情緒有所改善，銀行已放松首套房貸款政策，地方政府也出臺了各種獎勵的購房政策——包括降低交易稅、放開居住證持有者購房權益、有的地方甚至直接給予購房補貼。

但地方政府不能大張旗鼓地放松限購政策。我們認為年底前限購令不會放松，但中央可能會默許地方政府針對真實的需求（而不是投機需求）悄然適度地放松政策。更高的房屋銷量對開發商即意味著更多的現金流。

我們對中國庫存的估計表明，像上海、北京、深圳和廣州這些一線城市不存在太大的庫存問題， 因為它們是國際化城市，而土地供應是有限的。一線城市的房屋庫存在達到僅5個月的庫存高點之后，至2012年底將可能出現負值。

二線城市的庫存狀況最差，那里的庫存量高達20-25個月值，而三線城市的房屋庫存量要低于二線城市（如杭州、成都），這可能是由于三線城市市場開發相對不足、投資資金較少的緣故。我們認為，二三線城市郊區的開發商在遭受損失，尤其是在大連、天津、武漢這樣的城市。

整體而言，各線城市的房屋庫存水平都比2012年初有所下降，如果目前的銷量水平得以維持的話，房屋的庫存水平將持續下降，直到2013年底。

作者為渣打銀行

大中華區研究主管