產業園三大風險始末

產業地產主要面臨政策、周期和資金三大風險。

政策風險主要包括土地使用性質和轉讓條件。產業園區以前可以建別墅或住宅。可是現在國家最新政策明確，工業用地上不能建住宅、別墅等，只能建廠房。比如現在建總部基地，按理歸辦公用地，不是工業用地。

現在有的地塊轉讓，是通過收購企業股權的形式進行，可以合理避稅，但政策有可能不允許。為此2011年政府還出了文，要求一塊地只能有一個產權。剛泰集團上海剛泰置業有限公司總經理林偉正在苦惱，不分割產權無法散售商鋪。由于以上兩點，近期有很多小企業退出了產業園區開發。

周期性風險簡單地說就是，10個億，前3年砸下去，也沒個響——因為經常有3年免租期。5年以后，園區的產業發展起來了，才逐漸見到回報，10年以后，回報途徑增加，比如代為人才招聘、提供小額信貸等。所以，如果用住宅開發的思路經營產業園區，快進快出，是絕對不行的。

由此可見，資金鏈斷裂的風險是非常大的。資金周轉速度非常重要。前期沉淀資金包括土地出讓金，以及總投資30%-40%的建造成本，不過在建造初期即可預售。總共6-8個月后，結構封頂就可以出售。但出售面臨3年的免租期、資金沉淀期，而且后期的收入與前期的投入不成正比，關鍵是定位準確。還有一個風險問題是結構封頂前能否獲得預售證？如果可以，就可以以普通商品房的手續進行預售。目前在此并不明朗。