投資享受兩不誤

一幢有著大陽臺、落地窗、白色家具、面朝大海的房子，每平方米只要1.48萬元人民幣，展商還貼出了“每年返5萬元”的大幅標(biāo)語。誘人嗎？更誘人的是，這座房子位于泰國普吉島卡馬拉海灘，那可是東南亞最著名的旅游勝地之一。“我可以去實地看看你們的樓盤嗎？”一位仔細翻看畫冊的中年女性咨詢道。

“當(dāng)然，您不但可以去看，而且可以直接住在這個項目已經(jīng)建成的房子里體驗一下，即便不購買，我們也不收取您的任何費用，”笑容滿面的工作人員回答道。

“您就當(dāng)是去旅游一趟”

中國的房價有多高？在舉辦過1996年奧運會的美國城市亞特蘭大，一棟位于中產(chǎn)階級聚居的郊區(qū)、周邊擁有優(yōu)質(zhì)學(xué)校的280平方米獨棟住宅，標(biāo)價40萬美元。房主尼爾·霍爾曼是一家廣告公司的藝術(shù)總監(jiān)，房價只相當(dāng)于他一年的年薪。而這筆錢在舉辦2008年奧運會的北京只能在四環(huán)外買一棟100平方米的公寓，還未必是“學(xué)區(qū)房”。北京一位外資廣告公司的設(shè)計總監(jiān)，要不吃不喝6～8年才買得起。

因此，在北京2012年秋季房展的會場里，國際展商占了一半的位置就不足為奇了。

《世界博覽》記者走訪了包括亞洲和歐美的數(shù)家房地產(chǎn)展臺，提出是否可以去該國實地看房時，均得到了肯定的回答，去看房一趟的報價從5000元到2萬元不等，一些房產(chǎn)本來就位于旅游勝地，展商直接表示：“您就當(dāng)是趁國慶過去旅游一次，順便考察一下投資項目。”記者咨詢幾家旅行社后發(fā)現(xiàn)，“看房游”的報價普遍低于跟團旅行的報價。

花更少的錢去旅游，還能順便看看投資的房產(chǎn)，何樂而不為？

以這次房展中備受關(guān)注，以“買房贈移民”為賣點的塞浦路斯房地產(chǎn)項目為例。在其中一家展商提供的日程表上，可以看到報價為22800元看房團的日程安排：總共八天行程，在了解當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)情況和購房移民的事宜外，還有享受陽光和沙灘的自由活動時間，并且入住的是星級度假公寓。

工作人員指著身后正在翻看畫冊與房屋報價，與展商相談甚歡的一對年輕夫婦說：“他們已經(jīng)預(yù)定了10月8日出發(fā)去塞浦路斯的行程，我們已經(jīng)安排了好幾家人的看房團了，現(xiàn)在出發(fā)日期已經(jīng)排到了10月20日以后。”

但工作人員隨后解釋說，“看房游”報價只是指導(dǎo)價，實際上是按照實時的機票和酒店價格計價的。因為公司還需要為參加看房團者辦理申根商務(wù)簽證，有意向者還需要提供相應(yīng)的資產(chǎn)證明等簽證需要的材料，并且繳納5萬元的押金，在回國之后退還。

而文章開頭提到的那家普吉島海景公寓的展商所提供的“投資游”項目則更為優(yōu)惠：參加者只需要購買北京往返普吉島的機票就可以了。該展商介紹道，他們安排的考察日程一共4天，有意向者需要先繳納5000元人民幣的押金，如果考察完畢后決定購買該房產(chǎn)，5000元押金則直接折為房款，機票也可以全額報銷。如果不想買也沒關(guān)系，押金全部退回，參加者只需要付機票費用即可，其他所有接待費用和住宿費用都由開發(fā)商承擔(dān)。另外，展商還打出了“送幻多奇門票”的牌子，“幻多奇”是普吉島的一個深受旅游者喜愛的大型游樂中心，這一安排使得普吉島的投資考察之行更增添了幾分旅游的色彩。

“想玩也可以，但項目先得看好”

與塞浦路斯主打“買房送歐洲移民”和泰國主打的旅游地秀麗景色不同，美國和澳大利亞的房地產(chǎn)開發(fā)商更加注重房地產(chǎn)的“投資”價值。

2008年全球性金融危機始于美國房地產(chǎn)的次貸危機，之后美國房地產(chǎn)不但價格大跌，新項目開工率也非常低，這實際上為“抄底”買房提供了好機會：房價處于低谷，由于新房建設(shè)得少，房價進一步下跌的可能性也不大。

近期，美聯(lián)儲主席伯南克宣布，美國將繼續(xù)實行量化寬松政策，也就是說，房貸的利率會長期維持在比較低的位置，鵬華環(huán)球基金經(jīng)理張鈳表示，美國市場已經(jīng)處于較好狀態(tài)，房地產(chǎn)、金融等板塊將直接受益，美國貨幣政策將會在房地產(chǎn)領(lǐng)域表現(xiàn)出直接效果，從而幫助美國房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇。

此前，美國8月的二手房銷售量同比上升了7.8%，為27個月以來最好表現(xiàn)，已經(jīng)顯現(xiàn)出復(fù)蘇的微弱跡象。

一家主營美國土地投資的展商對記者說，他們組織的赴美考察團時間為一周到十天，行程主要是參觀該房地產(chǎn)公司辦公處，考察其資質(zhì)，并去當(dāng)?shù)氐穆蓭熓聞?wù)所、公證處等機構(gòu)了解情況，聽取意見，考察土地的狀況和周邊環(huán)境，了解其升值前景。聽起來非常正規(guī)，符合美國“法制國家”的辦事規(guī)范。

該公司的主營項目是收購美國佐治亞州、亞利桑那州等地的農(nóng)用地，待其升值后作為商用地出售，因此展商介紹說，客人赴美特別需要考察該地塊的投資潛力，比如周邊是否有高速公路經(jīng)過，是否有大型的商業(yè)地產(chǎn)正在開發(fā)等。

“我們已經(jīng)組織過幾批考察團赴美了。行程的報價大概在兩萬元左右，實時計價，包含機票和食宿費用，有一些地方我們還會安排小型飛機來方便客人考察土地。”工作人員介紹道。但這一費用并不包括旅游項目的支出，如果參加者有意向進行更多的游覽活動，公司則會根據(jù)其要讓當(dāng)?shù)氐牡亟由鐏斫哟才拧?/p>

而另一家經(jīng)營附帶移民政策的荷蘭酒店項目的開發(fā)商同樣表示，考察的行程并不像人們想象得那么輕松，主要目的不但是看項目，還要了解當(dāng)?shù)氐恼叻ㄒ?guī)和法律與稅務(wù)方面的情況，考量投資潛力和回報率，搞清楚買賣的手續(xù)，基本沒有太多時間去游玩。

如此說來，去這些地方的“買房游”就基本沒有太多趣味可言。

有沒有人不經(jīng)考察直接決定購買？面對記者最后的詢問，這家荷蘭展商表示，僅憑項目介紹就決定下手的一般都是與公司相熟已久，通過朋友介紹過來已經(jīng)非常了解該項目的人，或是急于通過投資獲得綠卡的人。多數(shù)有購買意向的人都會選擇前往當(dāng)?shù)乜疾旌笤僮鞒鰶Q定。

看房自由行

移民、方便孩子留學(xué)、自住、純投資，這是目前人們對海外房地產(chǎn)項目的主要關(guān)注點。雖然移民和自住仍然是國人在海外置業(yè)最主要的目的，但是由于國內(nèi)房價虛高、大城市限購政策收緊，許多尋找商機的中國投資客們不由得將目光轉(zhuǎn)向海外房地產(chǎn)市場。因此，不附帶移民政策的公寓、酒店、辦公樓等項目也成為房展上的熱點。

據(jù)一家美國房地產(chǎn)中介企業(yè)介紹，投資者越來越精明，單純依靠誘人的廣告詞和銷售人員的三寸不爛之舌已經(jīng)不夠了，所以中介公司大多大大方方地表示隨時恭候投資者前往參觀考察。因此，以投資為目的的自由行應(yīng)運而生，加入到越來越細分的旅游市場中。國人不但不再滿足于跟團游的傳統(tǒng)形式，需要更有個性和自由度更大的自由行，還需要在游玩中加入專業(yè)的色彩。不少展商都表示看房團雖然稱為“團”，但人數(shù)并不多，一般只有幾個家庭，也可以安排VIP服務(wù)，單人成團的投資旅行者也并不少見，這樣看來，“看房團”的招待規(guī)格要遠遠超過一半旅行社的高端旅游團。

還有更好的消息，現(xiàn)在各國針對中國的簽證制度正逐漸放松。據(jù)上海國年律師事務(wù)所的曲英華律師介紹，以美國為例，已對中國大陸允許使用旅游簽證，目前中國公民進入美國的簽證還有商務(wù)簽證，探親簽證等。雖然美國的簽證一直以控制嚴(yán)格著稱，但對中國人會越來越寬松。事實上，包括美、加、澳和歐洲國家在內(nèi)的許多國家針對中國公民的簽證制度都在不斷地放寬，因此簽證對于想到海外投資的人來說并不是一道很高的門檻。

對于有意進行海外置業(yè)的投資客來，所要注意的只有投資的風(fēng)險。而“海外看房團”和當(dāng)?shù)氐膶I(yè)法律咨詢，無疑會將這種風(fēng)險降到最低。

剩下的條件，不過是足夠的資金罷了。

攻略：

置業(yè)律師告訴你：如何在美國買房子

（上海國年律師事務(wù)所曲英華律師）

以洛杉磯為例，買房流程及費用：

1. 初步會面

a. 選定買方經(jīng)紀(jì)人；

b. 決定購買房子的區(qū)域（包括學(xué)區(qū)）及條件；

c. 選定貸款公司。

2. 審核貸款條件

a. 選定貸款經(jīng)紀(jì)，并查核信用分?jǐn)?shù)；

b. 選擇合適的貸款計劃；

c. 取得貸款預(yù)準(zhǔn)信。

3. 尋找理想的房屋

a. 請經(jīng)紀(jì)人挑選上市屋資料

4. 找到合適的房屋

a. 挑選出喜歡的房子，買主決定出價（offer）金額；

b. 經(jīng)紀(jì)人解說購房合約并幫助填寫并完善條款內(nèi)容；

c. 發(fā)出合約書同時，附上訂金支票（一般訂金約為出價金額的3%）及資金證明；

d. 賣主對不同意事項可給回價書，買主可選擇接受，或再回價。

5. 購房合約被雙方同意接受

a. 雙方達成協(xié)議后，即由第三方公証公司（Escrow）進行買賣過戶手續(xù)；

b. 訂金送交公証公司；

c. 簽署過戶正式文件及有關(guān)房屋各項報告。

6. 提出貸款申請

提交貸款公司要求的相關(guān)文件或資料，一般有頭款証明、工作証明、報稅記錄。

7. “房屋檢查保護期”完成事項

a. 房檢有效期內(nèi)，由專業(yè)檢查員檢定全屋的各項狀況，經(jīng)紀(jì)人協(xié)助提出修理各項缺失的請求；

b. 買主審查及簽署如“賣主屋況表”，”房屋周邊環(huán)境”等各項報告；

c.準(zhǔn)備好火險保險報價。

8.“貸款保護期”完成事項

a. 貸款銀行派估價師確定房屋價值；

b. 完成貸款銀行各項要求資料，應(yīng)在購房合約貸款保護期內(nèi)獲準(zhǔn)貸款﹔

c. 獲準(zhǔn)貸款后，與公証公司約定時間簽署貸款文件。

9. 完成過戶公証手續(xù)

a. 簽貸款文件后，準(zhǔn)備好頭款金額以及買賣各項手續(xù)費，在過戶結(jié)束日之前，以銀行本票或現(xiàn)金支票交付給公證公司；

b. 銀行放款；

c. 產(chǎn)權(quán)公司負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)， 并在縣屬登錄室完成登記；

d.由公證公司支付所有費用。

10. 取得鑰匙完成過戶

a. 在購房合約規(guī)定的時日取得賣主交出的鑰匙，是為交屋完成；

b. 聯(lián)系通知水、電、煤氣等公用單位進行改名過戶。

11.房產(chǎn)證

通常在結(jié)束時收到最後明細帳，內(nèi)附房產(chǎn)證的復(fù)印件，結(jié)束後約1—3個月內(nèi)，收到一張原始的房產(chǎn)證。

買家支付的費用清單

（以用現(xiàn)金購買一棟價值50萬美元的房子為例，所有數(shù)據(jù)均為估計價）

1. 買方的過戶公證費（Escrow fee） $1250（按房價比率收費）

2. 房屋檢查費 （Home inspection fee） $350（按房屋建筑面積大小收費）

3. 文件準(zhǔn)備費 （document Prep） $80

4. 文件公證費 （Notary fee） $120

5. 經(jīng)紀(jì)公司的法律規(guī)范監(jiān)督費（regulatory compliance fee） $250

6. 轉(zhuǎn)戶費 （Transaction coordinator） $500

7. 郵費 （Messenger service） $50

8. 一年的房屋保險費（火災(zāi)保險）（Hazard insurance） $1500（按房屋大小，新舊，用材等收費）

（不同的保險公司費用不等）

以上費用合計大約為 $4100

粗略的計算方法就以房價的1%來估計 （$5000）

另外還需預(yù)付部分地產(chǎn)稅（Property tax）和社區(qū)費HOA（Home owners association fee）

一般來說，房地產(chǎn)稅大約是房價的1.12—2.0% $5600—$10000每年，各地各區(qū)都有不同的稅率，地產(chǎn)稅每年分別在11月和2月分兩次支付。在不同的月份買房，所預(yù)付的地產(chǎn)稅也不同。

社區(qū)費在不同的小區(qū)有不同的費用，每月從$100到$1000不等（大多數(shù)在$100到$300之間，也有少數(shù)超過1000美元的）

一般來說，連體房（townhouse）或公寓房（condo）的社區(qū)費已包括了火災(zāi)保險。

如果需要貸款，買方還要支付一筆貸款所牽涉的費用，大約是貸款額的1%—2%不等。