保障性住房功能的認知偏差對我國房地產市場效率的影響分析

楊銳

[摘要]本文從保障性住房功能的認知偏差這一角度去解釋我國保障性住房建設過程中政府、房地產企業以及消費者的決策行為。研究結果表明，保障性住房功能的認知偏差，即保障性住房具有調控功能這一認知是導致我國房地產市場低效率的原因。

[關鍵詞]保障性住房認知偏差行為決策理論

保障性住房的功能是滿足中低收入者的住房需求，因此，擴大保障性住房建設的目的在于讓更多的中低收入者住有所居，而不是將其作為一種調控工具以穩定房價或者拉動內需。保障性住房的調控功能已被政府，學界及業界所認同。但是，保障性住房該不該具有這一功能，保障性住房功能的認知偏差對保障性住房市場發展以及整個房地產市場的發展會否造成不利影響卻很少有學者提出質疑。基于此，本文就基于保障性住房功能認知偏差——保障性住房具有調控功能認知下，政府、房地產企業和消費者的決策行為對房地產市場效率的影響展開分析。

一、保障性住房功能的認知偏差對房地產市場效率影響的理論基礎

20世紀50年代Simon提出了人類有限理性(bounded rationality)的概念, 揭示了人們在認知上無法實現最優化, 在實際判斷中經常不遵從概率和最大效用的原則, 其結果就是產生了各種對規則的偏離和認知謬誤(cognitive fallacy)。在Simon有限理性概念的基礎上，Kahneman和Tversky等人自20 世紀70 年代以來進行了大量關于認知決策的啟發式和認知偏差的研究。Kahneman和Tversky認為在不確定條件下，認識偏差的存在會致使人的判斷或決策出現以偏概全、以小見大的情況，也就是說，現實中的人們通常只是重視以直觀性現象為依據的條件概率，或者說是按小數法則而不是按大數法則來決定自己的決策。鄭雨明(2007)在綜合Kahneman、Gigerenzer 等人的觀點, 將認知偏差定義為：個體在認識和判斷事物時, 與事實本身、標準規則間所產生的某種差別和偏離, 或偏離的傾向和趨勢, 是認知與被認知的事物之間、應遵從的判斷規則和人們的現實表現之間所存在的一種無法擬合的缺口, 一種沒有實現的不完全匹配, 是人們的認知局限和認知風格、感覺機制和加工策略、個體動機和情緒情感等因素共同作用的結果。

隨著認知心理學的發展及人們對認知偏差研究的深入，促成了理性決策悖論的形成。對行為決策理論影響最大的學者是Kahneman和Tversky。他們把認知心理學的研究成果運用到經濟決策中，發現人們的“三類認知偏向”，并根據不確定條件下人們的真實決策行為，提出了“預期理論”(Prospect Theory) [3]。這也是行為經濟學理論中最重要的部分，而預期理論的基礎就是認知心理學中的偏差分析。

綜上所述，我們可以看出，認知心理學中對認知偏差的研究促成了行為決策理論的發展。行為決策理論是通過實證的方法研究人們的實際決策過程，描述決策者真實的決策行為，從中歸納出行為特征并從認知和心理方面進行解釋，提煉行為變量并改進理性決策模型。其研究范式是先提出有關人們決策行為特征的假設，然后從實驗、統計調查、訪談等方法中得到的現實資料來證實或證偽所提出的假設，從而得出結論[5]。黃成(2006)對行為決策理論發展的歷程及各階段中決策行為的實證研究方法進行了梳理，發現決策行為的實證研究方法（觀察法、調查法、實驗法）在很大程度上決定了行為決策理論發展的進程[6]。

二、保障性住房功能的認知偏差對房地產市場效率的影響

觀察法指研究者在未經控制的日常生活條件下，有目的、有計劃、系統地觀察記錄經濟行為人的外部表現，從而分析、判斷其行為及心理活動的一種方法。下面，我們將通過觀察法歸納和描述政府、房地產企業、消費者三個中觀主體的決策行為及其對房地產市場效率的影響。

1.保障性住房功能認知偏差下，政府的決策行為及其對房地產市場效率的影響

廉租房的資金來源主要是公共財政預算安排的專項資金和接受社會捐款的住宅保障資金，而經濟適用房建設用地一般通過行政劃撥，免收土地出讓金，大部分稅費減免。因此，依靠保障性住房拉動內需時，政府沒有動力建設保障性住房。另一方面，政府在保障性住房的建設標準上監督不力，會出現保障性住房建的不經濟、不適用，比如建筑面積過大，功能和裝修標準過高，導致總價過高，使得低收入者和“夾心層”無力購買保障性住房，從而導致經濟適用房銷售對象的外延就無限放大。通過建設保障性住房以抑制房價時，一方面政府在通過建設保障性住房抑制房價上漲上沒有動力，不愿意房價下降。因為房價下降會影響地價，從而政府的土地出讓金也會“縮水”；另一方面，從經濟特性上講，土地是一種有限的不可再生的自然資源，稀缺性決定了其供給彈性小，因此地方政府在保障性住房的土地劃撥上缺乏動力，不舍得劃撥更多的土地用于民生工程建設。

從上面的分析我們可以看出，在保障性住房功能認知偏差下，政府的決策行為引起的房地產市場低效率的主要表現：一是保障性住房不能很好的配置給保障對象；二是地方政府在保障性住房建設用地的配置上缺乏動力。

2.保障性住房功能認知偏差下，房地產企業的決策行為及其對房地產市場效率的影響

房地產企業作為盈利性組織，在面對政府的宏觀調控時，會根據自身的“知識處理中心”做出反應。拉動內需時，保障性住房建設所獲得利潤較商品房單薄。因此，房地產企業缺乏建設保障性住房的積極性，進而改變保障性住房的建設標準，制造門檻，讓利益相關者擁有購買權，而真正的保證對象卻無力支付保障性住房的費用或者保障型住房的供給不能滿足保障對象的需求；抑制房價時，因保障性住房的大量供給，房地產企業會擔心消費者會選擇購買經經適房或者限價房使得潛在購買商品房的消費者減少，市場旺盛的氣氛被消減，所以也沒有動力去建設保障性住房。而且，房地產企業之間可能會合謀，減少商品房的供應或者惜售，營造供給緊張的市場氛圍，反而對住房價格具有拉升作用；此外，房地產企業還可以與地方政府形成利益同盟，進行利益訴求，獲得政策支持。

因此，保障性住房建設不管是在拉動內需時，還是在抑制房價時，房地產企業的決策行為主要表現在缺乏建設保障性住房的積極性以及強化了合謀（房地產企業之間的合謀，房地產企業和政府之間的合謀）動機。此外，會使房地產企業做出不合適的策略調整，會增加房地產企業的成本，比如決策成本、尋租成本等，進而影響房地產企業的收益；房地產企業之間及房地產企業和政府之間的合謀也會擾亂住房價格。策略調整影響房地產企業收益，合謀會擾亂住房價格，其最終結果都是導致房地產市場的低效率。

3.保障性住房功能認知偏差下，消費者的決策行為及其對房地產市場效率的影響

房地產市場的消費者大體可以分為二類。第一類是具有自住需求或者改善性住房需求的購房者，第二類是投資性需求購房者。基于保障性住房調控功能的認知下，這兩類消費者行為表現也不一樣，對房地產市場的效率影響也不一樣。

建設保障性住房以拉動內需時，由于保障性住房建設對相關產業的拉動作用，宏觀經濟也會出現復蘇態勢，投資性需求購房者中會出現一批噪聲交易者。噪聲交易者預期的未來價格越高，其預期資本收益率也就越大，噪聲交易者就會增加當期消費，并將購得資產囤積，以期在未來價格更高時拋售，這就導致隨著房產價格的升高，需求量反而增大。而增大的需求量又會誘發房產市場表現出虛假繁榮，引起消費者產生對未來房產價格進一步上漲的預期。這樣就形成了一個不斷自我強化作用的正反饋環，最終導致房地產價格的持續上揚。噪聲交易者的相互學習和相互模仿，形成一種自我反射的正反饋機制，從而進一步使噪聲交易具有集群性特征，即后來部分研究者所揭示的“羊群行為”。

當政府出臺政策，力圖通過建設保障性住房以抑制房價時，投資性購房者將會過度重視這一信息，擔心保障性住房供給充足，可能存在“過度反應”現象，對房價造成過度波動，不利于房地產市場的持續穩定發展。自住需求者和改善性住房需求者擔心保障性住房供給不足，擔心房價繼續走高，不能對商品房高漲的價格起到減緩的作用，消費者觀望情緒嚴重。而且房子是一種經驗品，消費者在購買和消費前不可能對其質量等情況完全了解，而開發商則居信息的壟斷地位，開發商和消費者之間存在嚴重的信息不對稱。信息不對稱導致消費者采取的往往是逆向選擇，并由此產生道德風險，使消費者常處于利益容易受損的不利位置。

建設保障性住房以拉動內需和抑制房價時，消費者的決策行為在兩種情況下的表現出現不一致。拉動內需時，消費者中會出現一批“噪聲交易者”，進而使得消費者的決策行為表現出“羊群行為”特征；而在抑制房價時，消費者的決策行為表現為“反應過度”。“羊群行為”會使住房價持續拉高，“反應過度”會引起住房價格的過度波動，從而導致房地產市場的低效率。

三、結論與政策建議

通過以上分析，我們可以看出，房地產市場的主要參與者——政府、房地產企業和消費者，三者的決策行為對房地產市場的效率確實產生了影響，造成房地產市場的低效率。然而，這些決策行為都是發生在以保障性住房建設拉動內需或者抑制房價的時候，也就是說這些決策行為發生在保障性住房具有調控功能認知之下。保障性住房功能的認知偏差導致了房地產市場的低效率。對此，我們可以提出如下建議：

1.構建“雙軌制”住房市場，明確保障性住房的民生保障功能

針對高收入者，建立商品化住房市場，由市場機制配置住房；針對中低收入者，建立保障性住房市場或準商品化住房市場，由政府主導的市場機制配置住房。根據兩個住房市場的需求特點，住房供給結構有所不同，使兩市場的住房消費者在各自的市場中獲得所需的住房。

2.建立與完善住房保障法規，增強保障性住房政策實施的連續性、穩定性

典型國家和地區在推行住房保障政策時, 往往通過立法形式來保證政策的落實。比如在英國、美國、日本、新加坡等國家，在我國的香港、臺灣地區也有類似的立法。這些法律可以為建立住房保障體系提供依據，明確住房保障體系的基本目標、實現方式，更重要的是增強保障性住房政策實施的連續性、穩定性。避免因保障性住房供給短缺和盲目擴大建設引起整個房地產市場的波動。

參考文獻：

[1]Simon, H. A. A Behavioral Model of Rational Choice[J].Quarter-ly Journal of Economics , 1955, 69 :99- 118

[2]鄭雨明.決策判斷中認知偏差及其干預策略[J].統計與決策,2007(05):48-50

[3]KAHNEMAN D, TVERSKY A.Prospect Theory:An Analysis of Decision under Risk[J]. Econometrica, 1979, 47: 263-291

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[6]黃成.行為決策理論及決策行為實證研究方法探討[J].經濟經緯,2006(05):102-105

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[9]鄧國營,甘犁,吳耀國.房地產市場是否存在“反應過度”[J].管理世界,2010(06): 41-55