淺談如何加強房地產開發企業財務預算管理

張秀青

[摘要]房地產開發企業面臨的政策風險和市場風險較大，因此加強房地產開發企業的財務預算管理顯得尤為重要。房地產開發企業財務預算主要包括損益預算和資金預算兩部分。本文就房地產開發企業財務預算存在的問題和如何加強財務預算管理進行了探討。

[關鍵詞]房地產開發企業財務預算管理

財務預算是一系列專門反映企業未來一定預算期內預計財務狀況和經營成果，以及現金收支等價值指標的各種預算的總稱。房地產開發企業具有投入資金多、開發周期長等特點，且國家持續加強房地產宏觀調控，房地產開發企業面臨的政策風險和市場風險也較大。“凡事預則立，不預則廢”，加強房地產開發企業的財務預算管理尤為重要。

一、房地產開發企業財務預算的主要內容

房地產開發企業財務預算主要分為損益預算和資金預算兩部分，其中:損益預算反映企業未來一定預算期內生產經營成果及其分配情況，資金預算反映企業未來一定預算期內現金收支情況。

1.損益預算

房地產開發企業損益預算主要包括收入預算、成本預算、費用預算（管理費用、銷售費用、財務預算）、稅費支出預算等。

按照上市房地產開發企業的通行會計核算辦法規定，房地產銷售收入一般要同時滿足下列五個條件時確認收入：一是商品房竣工驗收合格，取得竣工備案表；二是已簽定商品房銷售合同；三是房款已經取得或確信可以取得（通常收到銷售合同首期款及已確認余下房款的付款安排）；四是房屋相關成本能夠可靠計量；五是房屋經客戶驗收，買賣雙方辦妥房屋移交手續。因此房地產開發企業的收入預算與營銷部、工程部、成本管理部等各個業務部門密切相關。

稅費支出預算主要包括計入營業稅金及附加的土地增值稅、營業稅、城市維護建設稅、教育費附加及其他。其中土地增值稅按照超額累進稅率的30%~60%，一般按照清算口徑計提。

2.資金預算

房地產開發企業資金預算主要包括資金流入和資金流出兩部分。

資金流入主要包括銷售回款、銀行貸款、其他資金流入（如收取工程單位的招投標保證金等）。銷售回款受工程節點（取得預售許可證才能銷售）、市場環境制約，銀行貸款受銀行信貸政策、工程節點進度（按照銀監會相關規定，房地產企業取得土地使用證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證銀行才能放款）制約。

資金流出主要包括土地支出、工程建設支出、管理費用、銷售費用、財務費用三項費用支出，稅費支出，償還銀行貸款支出，其他支出。工程建設支出主要受工程進度制約。

二、房地產開發企業財務預算管理中存在的主要問題

1.存在“編制財務預算純屬財務行為”的錯誤認識

財務預算反映企業未來一定預算期內預計財務狀況和經營成果，以及現金收支情況，但不能據此就認為財務預算只是一種財務行為, 由財務部門負責制定和控制預算就可以。房地產財務預算與項目的設計、工程、營銷、成本控制、物資采購等各個環節息息相關, 是所有相關管理的集中體現。

2.財務預算準確率及分解的科學性有待提高

多數房地產企業的財務預算（包括收入預算、費用預算、資金預算等）預算執行差異率均較大，但財務預算執行差異率較大的主要原因是各個業務部門預算執行的較差。

部分房地產企業簡單按月平均收入、回款等財務預算，沒有結合房地產企業生產經營特點、營銷和工程等工作節點、投融資計劃等進行分解，財務預算分解的科學性有待提高。

3.與企業戰略目標聯系不夠, 重年度預算, 輕項目開發預算

房地產開發項目開發周期較長，從取得土地使用權證到銷售清盤，少則2年~3年, 不確定性因素多, 如設計變更、政策變化、進度延緩等,因此編制財務預算不僅是對年度財務狀況做出的反映, 而且是對項目綜合情況做出的反映。許多房地產企業還是套用工業企業傳統預算方式，在年度經營計劃指導下編制房地產項目的年度預算, 并且通常是單項預算, 考慮項目的開發期不夠，與企業戰略目標聯系不夠。

三、加強房地產開發企業財務預算管理的措施

1.財務預算，現金為王

房地產行業高利潤、高負債，同時高風險，必須時時保證現金流的健康順暢。盡管自今年3月份以來商品重點城市商品住宅成交量不斷回升，但受限購、限貸、限價等多重政策影響，加上房地產企業以往常用的開發貸款、國內資本市場募資等方式受到層層限制，房地產開發商整體現金流趨緊。因此財務預算要堅持現金為王，確保收入項目資金的及時回籠及各項費用的合理支出，資金優先保證償還銀行貸款本金和利息，優先保證項目建設，降低財務風險，提高資金使用效率。

2.各個業務部門密切配合，從業務部門發起編制資金預算和損益預算

房地產項目預算涉及項目開發前期研發、營銷策劃、工程管理、物業管理等各個部門, 涉及項目開發經營活動的各個環節, 因此,房地產財務預算編制要加強與業務部門密切配合，分工編制預算，具體是：

資金預算方面，營銷部門負責編制銷售回款預算、銷售費用預算，工程管理部、前期部等部門負責編制土地支出和工程建設資金支出，財務部門編制稅費支出預算、償還銀行貸款本金及利息支出預算，人力資源部負責編制人工成本、培訓費等預算。

損益預算方面，工程建設部要保證計劃確認收入的地塊按期取得預售許可證，按期建設完畢、取得竣工備案單，提高建筑質量并提交內部驗收；客服部要保證計劃確認收入的地塊按期完成內部驗收（物業公司、開發商、總包單位、監理公司組織四方驗收，發現問題及時整改，所有問題整改完畢后物業公司收鑰匙）并按時、順利交房，取得客戶簽收憑據或其他交房證據；成本管理部要保證按期完成結算，為確認收入時成本的可靠計量提供依據。

3.提高財務預算分解的準確率

一是總體構成的分解。收入總體構成的分解, 需與開發的房地產產品物業類型、銷售面積、擬銷售均價掛鉤, 然后分解、預測出各地塊物業類型的銷售總價。開發成本總體構成的分解, 需將土地、前期、基礎、建安、配套等成本項目根據工程逐步分解, 然后一一對應到相關成本項目中, 最終預測總成本。費用、稅金等按國家相關政策和企業財務制度等進行費用科目、稅金科目的分解, 然后測算費用、稅金總價。

二是構成項目按年度、月份的分解。將總體構成的各項科目按照工程進度和預計付款方式以及工程總額控制點的要求等, 結合項目開發周期進行各個年度、月份的分解, 將預算責任落實到各個單位直至各個項目。

4.加強財務預算執行分析與考核

預算管理的本質要求是一切經濟活動都圍繞企業目標的實現而開展，在預算執行過程中落實經營策略，強化企業管理。因此，必須圍繞實現企業業務預算和財務預算，提高預算的控制力和約束力。企業各部門在房地產建設及銷售的各項活動中，要嚴格執行，切實圍繞預算開展經濟活動。要按照“以月保季，以季保年”的原則，編制季、月滾動預算，并建立每周資金調度會、每月預算執行情況分析會等例會制度，嚴格執行預算政策，及時反映和監督預算執行情況，適時實施必要的制約手段，把企業管理的方法策略全部融會貫通于執行預算的過程中，最終形成全員和全方位的預算管理局面。

要把財務預算執行偏差率（如收入預算執行偏差率，銷售回款預算偏差率等）作為重要的績效考核指標，并責任到人。

５.密切關注國家宏觀調控政策

房地產企業要密切關注宏觀經濟形勢和經營環境變化，加強對經營狀況的深入分析和動態把握，充分考慮生產指標、經營情況變化等因素的影響，實事求是測算各項財務收支的變化情況，準確預測年度財務預算情況，確保全年財務預算完成情況的可控和在控。

綜上所述，房地產企業的財務預算管理是一個系統工程，是企業治理的重要組成內容，是與企業發展戰略相配合的戰略保障體系。房地產企業應該根據自身的特點，形成適合本企業的財務預算管理制度，真正達到實現企業發展戰略目標，整合企業資源，提高經濟效益的目的。