地下商業(yè)空間經(jīng)營(yíng)討論

伴隨中國(guó)城鎮(zhèn)化建設(shè)的不斷深入與發(fā)展，土地作為一種稀缺資源，在我國(guó)各大城市，特別是在北京、上海、天津、廣州等特大城市的核心地段、中央商務(wù)區(qū)、主要商業(yè)區(qū)更顯珍貴。如何進(jìn)一步提升土地的使用價(jià)值，更加合理有效的利用有限的土地資源，日益成為大家普遍重視的一個(gè)既現(xiàn)實(shí)又迫切的問(wèn)題，而地下空間的開(kāi)發(fā)利用，正是解決這一難題卓有成效的手段之一。國(guó)外對(duì)地下空間的開(kāi)發(fā)最早可追溯到1856年英國(guó)倫敦地鐵的修建使用，至今已有150多年的歷史。當(dāng)前，世界發(fā)達(dá)國(guó)家的地下空間利用率已達(dá)40%~60%，而在中國(guó)則剛剛起步，方興未艾。作為地下空間價(jià)值最大化的體現(xiàn)——地下商業(yè)的發(fā)展，既是未來(lái)世界性的趨勢(shì)，更是大都市商業(yè)成熟、繁榮的標(biāo)志之一。

由于工作原因，我在中關(guān)村西區(qū)——北京高科技商務(wù)中心區(qū)負(fù)責(zé)管理30萬(wàn)平方米的地下空間已有六年，其中15萬(wàn)平方米為商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積，即“中關(guān)村廣場(chǎng)購(gòu)物中心”，5萬(wàn)平方米為大型地下停車場(chǎng)，還有約10萬(wàn)平方米的集地下交通及市政于一體的地下綜合管廊。幾年來(lái)，我對(duì)于地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)有一定的體會(huì)與思考，無(wú)論是經(jīng)驗(yàn)還是教訓(xùn)，都希望與大家分享，以使地下商業(yè)今后在國(guó)內(nèi)有一個(gè)更加光明的前景，更加美好的未來(lái)。

要做好地下商業(yè)，需從宏觀與微觀的角度予以研究、把握，關(guān)注并解決因位于地下所引發(fā)的一系列經(jīng)營(yíng)難點(diǎn)，以比經(jīng)營(yíng)地面商業(yè)更多的耐心、更強(qiáng)的手段、更高的效率、更好的服務(wù)，才可能有所創(chuàng)新和突破，使我國(guó)地下商業(yè)擺脫早期多利用人防工事，停留在小攤位家庭作坊式的低級(jí)階段，盡快向高層次轉(zhuǎn)化，追趕世界的潮流，為城市的進(jìn)步、區(qū)域的繁榮做出應(yīng)有的貢獻(xiàn)。

一、宏觀方面

第一，要注重城市規(guī)劃與地下商業(yè)規(guī)劃的有機(jī)結(jié)合。大規(guī)模地下商業(yè)要想成功，規(guī)劃需先行。城市建設(shè)必須要有主體規(guī)劃的理念，融區(qū)域全方位開(kāi)發(fā)與商業(yè)設(shè)施于一體，在此前提下，地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)才有可能有所保障，進(jìn)而走向成功。例如：日本東京八重洲地下商業(yè)、加拿大蒙特利爾地下城市、多倫多市政大廈核心區(qū)的地下商業(yè)群等，都是這方面的先行者和成功的典范。

第二，要注重地上建筑物與地下商業(yè)的和諧統(tǒng)一。總體規(guī)劃明確后，在實(shí)施過(guò)程中，地上建筑與地下商業(yè)，兩者絕不可割裂開(kāi)來(lái)，而應(yīng)形成互補(bǔ)、互動(dòng)的關(guān)系，無(wú)論是外部建筑規(guī)模、形態(tài)，還是內(nèi)部結(jié)構(gòu)、動(dòng)線，均要充分加以考慮，以實(shí)現(xiàn)資源共享，各取所需。

第三，要注重地下商業(yè)涉及的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)研究。我國(guó)地下空間由于起步較晚、國(guó)情復(fù)雜，相關(guān)的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)、法律法規(guī)要么沒(méi)有，要么不全、要么滯后，極大地阻礙了地下空間的利用和地下商業(yè)的發(fā)展。一方面，我們要呼吁國(guó)家在這方面加緊研究，早日改變現(xiàn)狀；另一方面，通過(guò)實(shí)踐，積極探索，發(fā)現(xiàn)困難，找出問(wèn)題，提出具有建設(shè)性、前瞻性、針對(duì)性的意見(jiàn)和建議，尋求突破，以降低地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的政策風(fēng)險(xiǎn)。

第四，要注重地下商業(yè)項(xiàng)目所在區(qū)域的調(diào)查與分析。地下商業(yè)對(duì)于所處位置、地段、人文及地理環(huán)境等因素比之地面商業(yè)項(xiàng)目更為敏感。比如氣候條件，加拿大之所以較其他國(guó)家更多的建設(shè)了大規(guī)模的地下商業(yè)，與它嚴(yán)寒的天氣息息相關(guān)。所以，項(xiàng)目前期，對(duì)于區(qū)域乃至更大范圍內(nèi)的調(diào)查、分析與論證十分重要，其研究成果直接關(guān)系到項(xiàng)目未來(lái)的命運(yùn)、所開(kāi)發(fā)地下商業(yè)的興衰。

第五，要注重高新技術(shù)在地下空間的應(yīng)用。地下商業(yè)的經(jīng)營(yíng)面臨許多特殊困難，關(guān)注并及時(shí)應(yīng)用如手機(jī)導(dǎo)航、智能化能源、光電控制、高新材料等最新科技，將極大的彌補(bǔ)地下經(jīng)營(yíng)所帶來(lái)的各種缺陷，使商業(yè)經(jīng)營(yíng)更加靈活、便利。

二、微觀方面

我作為地下商業(yè)的直接經(jīng)營(yíng)管理者，相較宏觀，更多的體會(huì)源于微觀，源于細(xì)節(jié)，源于項(xiàng)目的運(yùn)行過(guò)程，下面具體分析一下地下商業(yè)成功必須要關(guān)注的一些問(wèn)題：

1.軟件部分

(1)項(xiàng)目定位。地下商業(yè)需在前期充分調(diào)研的基礎(chǔ)上，明確項(xiàng)目定位。對(duì)于地下商業(yè)，定位是否清晰，是關(guān)系到消費(fèi)者、商戶能否走到地下來(lái)的重要因素，所以，在定位分析、判斷研究上要舍得投入，以期定位精準(zhǔn)。

(2)動(dòng)線設(shè)計(jì)。由于地下商業(yè)主要為大平層，一般是地下一層和地下二層，不具備地面商業(yè)的多樓層概念，所以動(dòng)線設(shè)計(jì)更為復(fù)雜，必須解決人流到地下后如何流動(dòng)最合理的問(wèn)題，既要照顧消費(fèi)者逛店便利，又要兼顧店鋪的可視可達(dá)率，好的動(dòng)線設(shè)計(jì)應(yīng)滿足這兩方面的要求。

(3)標(biāo)識(shí)安排。在地下，消費(fèi)者的方向感普遍較差，特別是作為消費(fèi)主體的女性大眾，故地下商業(yè)對(duì)于商場(chǎng)內(nèi)外、上下的標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)、配置要尤為重視，盡最大可能消除顧客的地下迷失感，否則會(huì)極大影響消費(fèi)者的購(gòu)物熱情。

(4)品類分布。地下商業(yè)存在許多物理死角，所以在商鋪安排、品類分布上要多動(dòng)腦筋，精心布局，利用商品的特性不同，引導(dǎo)消費(fèi)人群更加合理的流動(dòng)，以提高整場(chǎng)的利用率。

(5)商戶管理。地下商業(yè)要成功，更需強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)統(tǒng)一、管理一致，加強(qiáng)對(duì)商戶的管理與服務(wù)，以根據(jù)經(jīng)營(yíng)狀況、市場(chǎng)變化隨時(shí)予以適當(dāng)調(diào)整，以確保地下商業(yè)的整體利益。

(6)宣傳推廣與會(huì)員服務(wù)。地下商業(yè)，宣傳推廣在項(xiàng)目前期是迅速吸引人流認(rèn)知品牌、熟悉地下的重要手段，之后要將重點(diǎn)逐步過(guò)渡到活動(dòng)質(zhì)量和效果上來(lái)，以提升商戶銷售額為主要目的，同時(shí)，作為擴(kuò)大會(huì)員數(shù)量的有效途徑之一，要與會(huì)員專項(xiàng)活動(dòng)有機(jī)結(jié)合起來(lái)，而忠實(shí)的會(huì)員對(duì)于地下商業(yè)是一筆不可或缺的寶貴財(cái)富。他們對(duì)項(xiàng)目具有引領(lǐng)及口碑傳播的作用，是地下商業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)力量，所以對(duì)于會(huì)員要提供更多更好的服務(wù)，以使會(huì)員數(shù)量不斷增長(zhǎng)。

2.硬件部分

(1)軌道交通及停車場(chǎng)的結(jié)合。成功的地下商業(yè)幾乎有著驚人的一致，即與地鐵、輕軌等軌道交通及停車場(chǎng)的無(wú)縫對(duì)接，例如香港40多家購(gòu)物中心，70%左右是建立在地鐵等軌道交通線之上，所以，在規(guī)劃設(shè)計(jì)上若有條件結(jié)合，則無(wú)論是對(duì)地下商業(yè)的運(yùn)營(yíng)，還是對(duì)地下空間的綜合利用，均為一種最佳的選擇。

(2)地下采光與燈光設(shè)計(jì)。人類天生對(duì)于黑暗有恐懼感，這就要求地下商業(yè)在采光及燈光設(shè)計(jì)上要加倍用心，使來(lái)地下購(gòu)物的消費(fèi)者心理上不產(chǎn)生壓迫感，最好通過(guò)更多的自然采光設(shè)計(jì)和照明燈光的補(bǔ)充，令地上地下渾然一體，不產(chǎn)生在地下的感覺(jué)。

(3)能源管理。大面積地下空間是蓄熱的，對(duì)于供暖需求較低，但在供冷、用電等方面與地面建筑均有差異，而地下商業(yè)比較重要的一點(diǎn)是要保持地下空氣的清新、流暢，所以能源管理無(wú)論從消費(fèi)者對(duì)購(gòu)物舒適環(huán)境的要求，還是業(yè)主對(duì)成本的控制角度，都必須加以重視與研究。

(4)氛圍營(yíng)造。地下商業(yè)只有盡量營(yíng)造與地上差異不大的購(gòu)物氛圍，才能在當(dāng)前激烈競(jìng)爭(zhēng)的市場(chǎng)環(huán)境下?tīng)?zhēng)得一席之地，并逐步體現(xiàn)出冬暖夏涼、遮風(fēng)避雨等地下優(yōu)勢(shì)。除前面提到的燈光照明外，地下商場(chǎng)內(nèi)的綠植、噴泉、休閑小品等的設(shè)計(jì)與配置，在地下商業(yè)公共區(qū)域里要重點(diǎn)考慮。

(5)地下空間垂直交通設(shè)計(jì)。對(duì)于地下商業(yè)，規(guī)模越大，合理的垂直交通設(shè)置就越顯重要，亦將直接影響到商業(yè)的經(jīng)營(yíng)。一方面，垂直交通方便吸引客流的導(dǎo)入；另一方面，有助于消滅地下死角，增強(qiáng)地下面積的有效使用率。另外，運(yùn)用得當(dāng)還將起到地面標(biāo)識(shí)、宣傳導(dǎo)引作用。

(6)地下空間的面積配置。簡(jiǎn)單的講，一是盡量減少地下二、三層的單體面積，利用下沉廣場(chǎng)等方法擴(kuò)大地下一層規(guī)模，并將商業(yè)面積重點(diǎn)安排于此；二是要精心設(shè)置用于推廣活動(dòng)的中心場(chǎng)地，規(guī)模大的還需配置副場(chǎng)地，以形成整場(chǎng)的互動(dòng)效果。

以上從軟件和硬件兩部分簡(jiǎn)單論述了一些對(duì)于地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)會(huì)產(chǎn)生不同影響的因素，但經(jīng)營(yíng)地下商業(yè)還有一個(gè)共同的工作重點(diǎn)，即地下安全控制。沒(méi)有安全，經(jīng)營(yíng)無(wú)從談起，而如何確保大面積地下商業(yè)的安全，是各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)、各個(gè)主管單位，特別是消防部門所極為關(guān)心的。所以，在管理過(guò)程中，要針對(duì)地下空間的特點(diǎn)，建立多層次防御體系，加強(qiáng)軟硬件設(shè)施的維修保養(yǎng)，對(duì)于地下的防火、排煙、人員疏散等制訂緊急預(yù)案，措施到位，責(zé)任到人，進(jìn)而保證廣大消費(fèi)者的人身安全，保證地下商業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)秩序與環(huán)境。

總之，地下商業(yè)經(jīng)營(yíng)雖然難度大，問(wèn)題多，要求高，監(jiān)管嚴(yán)，但在城市發(fā)展進(jìn)程中，大家越來(lái)越重視土地的集約化、多層次利用，開(kāi)發(fā)地下商業(yè)成為一種必然，尤其在中國(guó)更是潛力巨大，前景無(wú)限，上面的一點(diǎn)思考，掛一漏萬(wàn)，主要目的是拋磚引玉，期望在今后城市中心區(qū)開(kāi)發(fā)、城市綜合體建設(shè)中，有更多的人士關(guān)心地下商業(yè)的發(fā)展，同時(shí)在地下商業(yè)的項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)發(fā)到經(jīng)營(yíng)管理的全過(guò)程中，盡可能的少走彎路，使有限的土地資源發(fā)揮出更大的作用，也使我們的商業(yè)經(jīng)營(yíng)能力與水平隨著地下商業(yè)項(xiàng)目的成功再上一個(gè)新的臺(tái)階。

（來(lái)源：第一零售網(wǎng)）