利用博弈論分析房地產(chǎn)業(yè)與中國政府的關(guān)系

摘要：近年來，房價(jià)始終是一個敏感的話題。今年“兩會”期間，房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控問題仍然是公眾關(guān)注的熱點(diǎn)之一。為了解決居民居住問題，政府不遺余力地促進(jìn)房價(jià)合理回歸。那么，政府是怎樣處理與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系呢？本文利用博弈論分析并闡述自改革開放以來迅猛發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)與中國政府之間關(guān)系的轉(zhuǎn)變及其原因。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 政府 博弈 房價(jià)

改革開放以來，我國房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，成為中國最為繁榮的行業(yè)之一，也是經(jīng)濟(jì)興旺的主要推動力。然而，這些年來，房價(jià)始終是社會民眾關(guān)注的熱點(diǎn)問題。那么，中國政府在這一過程中，發(fā)揮著怎樣的作用呢？

一、發(fā)展期初，房地產(chǎn)業(yè)與政府的雙贏對局博弈

在房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展初期，社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，社會公眾的消費(fèi)水平得到提高，但購房者仍處于弱勢地位。現(xiàn)在我們假定，倘若政府直接出售土地，房地產(chǎn)商購買土地建房后將其售出，在房地產(chǎn)業(yè)納稅之后，最終房地產(chǎn)業(yè)獲利300億元，政府獲利200億元。倘若為獲取較高利潤，政府與房地產(chǎn)商協(xié)調(diào)聯(lián)合漲價(jià)，即政府對直接出售的土地進(jìn)行價(jià)格上調(diào)，由于土地增值，房地產(chǎn)商同步上調(diào)房價(jià)，在房地產(chǎn)業(yè)納稅之后，最終房地產(chǎn)業(yè)獲利600億元，政府獲利400億元。倘若政府單方面漲價(jià)，而房地產(chǎn)商考慮到市場需求，不做任何價(jià)格處理，仍維持原價(jià)，在房地產(chǎn)業(yè)納稅之后，最終房地產(chǎn)業(yè)獲利500億元，政府獲利300億元。倘若政府為了支持房地產(chǎn)的快速發(fā)展，對出售的土地價(jià)格維持原價(jià)水平，而房地產(chǎn)商為牟取暴利，大幅上漲房價(jià)，忽視社會公眾的購買力，房地產(chǎn)商未取得預(yù)期效益，在房地產(chǎn)業(yè)納稅之后，最終房地產(chǎn)業(yè)獲利550億元，政府獲利250億元。表一給出了這些情況下的得益矩陣：

此博弈的納什均衡是（漲價(jià)，漲價(jià)）。在此博弈中，政府和房地產(chǎn)商聯(lián)手提升房價(jià)，雙方將都是雙贏對局的贏家。此時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)與政府達(dá)成互利共贏的共識。

由此可知，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，中國政府通過土地、金融、財(cái)稅等政策給予了房地產(chǎn)業(yè)不少利益，同時(shí)也為其掃清了障礙。相對地，政府業(yè)績在某種程度上極大地依賴于房地產(chǎn)業(yè)。政府通過直接出售土地獲取收益，房地產(chǎn)業(yè)繳納的稅收是政府財(cái)政收入的重要來源，此外，房地產(chǎn)業(yè)又帶動了其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。在此期間，房地產(chǎn)業(yè)與政府形成了雙贏對局，開發(fā)商利益與政府利益達(dá)成一致。然而，由于購房者處于弱勢地位，利益訴求得不到有效滿足，住房得不到完全保障。

二、發(fā)展期間，房地產(chǎn)業(yè)有賴于政府調(diào)控的博弈

一個好的行業(yè)環(huán)境能促進(jìn)企業(yè)的健康發(fā)展，然而，在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展期間，或多或少都存在著不利于房地產(chǎn)行業(yè)長遠(yuǎn)健康發(fā)展的因素。現(xiàn)在我們假定，市場上共有兩家房地產(chǎn)企業(yè)，分別為房地產(chǎn)1和房地產(chǎn)2。兩家房地產(chǎn)都獲利500億元，為了能使整個房地產(chǎn)業(yè)健康長遠(yuǎn)地發(fā)展，支付成本400億元進(jìn)行企業(yè)整頓，最后純盈利100億元；如果兩家企業(yè)都希望“只進(jìn)不出”，實(shí)現(xiàn)企業(yè)短期利益最大化，由于兩家企業(yè)都未進(jìn)行整頓，因而不須支付任何的費(fèi)用，最后贏利500億元；倘若有一方整頓，而另一方不整頓，那么進(jìn)行整頓的房地產(chǎn)純盈利100億元，沒有進(jìn)行整頓的房地純盈利500億元。表二給出了這些情況下的得益矩陣：

房地產(chǎn)之間的利益博弈

此博弈的納什均衡是（不整頓，不整頓）。在此博弈中，由于兩家房地產(chǎn)都不進(jìn)行自我整頓，因而房地產(chǎn)業(yè)里的不健康和諧因素將會增多，而房地產(chǎn)業(yè)也因此會呈現(xiàn)出畸形發(fā)展的態(tài)勢，最終影響我國社會經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展。因此，作為政府有必要對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，引導(dǎo)其健康發(fā)展。

房地產(chǎn)業(yè)有賴于政府調(diào)控的博弈

由上圖的得益矩陣可知，此博弈沒有純納什均衡，因而存在一個混合策略的納什均衡。現(xiàn)在我們假設(shè)政府采取A策略的概率為x，則采取B策略的概率為1-x；房地產(chǎn)業(yè)采取C策略的概率為y，則采取D策略的概率為1-y。那么我們可以得到以下結(jié)論：

⑴政府選擇A策略時(shí)，

[E1(A)=200y+300(1-y)=300-100y]；選擇B策略時(shí)，[E1(B)=100y+400(1-y)=400-300y]；則在這場博弈中[E1=xE1(A)+(1-x)E1(B)]。

⑵政府在這場博弈中若想得到最大期望值，則必須滿足以下條件：

[?E1?x=E1(A)-E1(B)=0?300-100y=400-300y?y=12，1-y=12]

同理可得，[x=14，1-x=34]。

⑶政府在這場博弈中以[14，34]的概率來選擇A、B策略，房地產(chǎn)業(yè)在這場博弈中以[12，12]的概率來選擇C、D策略，則構(gòu)成一個混合策略的納什均衡。

由此可見，雖然政府實(shí)施了一系列的宏觀調(diào)控，但由于政府與房地產(chǎn)業(yè)之間的微妙關(guān)系，使得其中的一些宏觀調(diào)控政策缺乏針對性和有效性，致使房地產(chǎn)業(yè)存在畸形發(fā)展的態(tài)勢，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)也未得到有效調(diào)整，雖說目前抑制房價(jià)上漲初見成效，但是房價(jià)上漲趨勢亦未得到更好的有效控制。因此，政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)任重而道遠(yuǎn)。

三、結(jié)論

總的來說，房地產(chǎn)業(yè)與中國政府之間的關(guān)系是復(fù)雜的，兩者既有利益一致的時(shí)候，也有利益相悖的時(shí)候。然而，在彼此的共同努力作用下，社會公眾的住房保障將會得到實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)將會得到升級，政府發(fā)揮的作用將會更大。我們相信政府會繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)調(diào)控成果，促進(jìn)房價(jià)合理回歸，做好保障性住房建設(shè)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

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作者簡介：

熊飛，女，西南民族大學(xué)管理學(xué)院工商管理2009級。