我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀和對策

摘要：房地產(chǎn)市場對資金的需求巨大，其與金融市場之間始終保持著極其緊密的聯(lián)系。結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀，著重分析了形成原因及解決對策。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)業(yè) 融資 法律對策

1.我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

1.1房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)企業(yè)從過去主要依靠銀行貸款，逐漸轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)信托、上市、海外融資、企業(yè)債券、股權(quán)融資等多種途徑。然而，對于為數(shù)眾多的中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，因為其在資產(chǎn)規(guī)模、企業(yè)形象、信用等級、經(jīng)營業(yè)績、償債能力等方面普遍存在一定的缺陷，融資機構(gòu)考慮貸款的安全性等因素通常難以通過對中小房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款評審。

1.2我國房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀存在的主要原因

1.2.1貸款方式少，融資壓力大

房地產(chǎn)業(yè)是資金高度密集的行業(yè)，沒有資金就沒有房地產(chǎn)。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最關(guān)心的問題是融資。近幾年來，我國房地產(chǎn)業(yè)環(huán)境出現(xiàn)的一些新變化：央行121文件，利率上漲，銀行對房地產(chǎn)貸款的緊縮政策更加重了房地產(chǎn)企業(yè)的融資壓力。另外，房地產(chǎn)開發(fā)貸款在國內(nèi)的三種貸款方式的期限都很短，無法適應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)周期的需要。因此，目前我國房地產(chǎn)金融市場化的程度仍有待提高，相應(yīng)的房地產(chǎn)貸款方式也有待創(chuàng)新和拓寬。

1.2.2融資渠道單一，間接融資比重較大，開發(fā)資金仍以銀行貸款為主

銀行融資是企業(yè)解決資金需求的重要途徑，也是企業(yè)融資的主要形式。目前，來源于銀行的資金往往占房地產(chǎn)企業(yè)資金的60%以上，有些企業(yè)甚至達到80%。據(jù)統(tǒng)計，全國房地產(chǎn)開發(fā)資金中銀行對開發(fā)商發(fā)放的貸款約占24%，企業(yè)自籌約占29%，定金及預收款約占39%。而在定金及預收款中大部分又是銀行對購房者發(fā)放的個人住房貸款。因此，房地產(chǎn)開發(fā)資金對銀行的依賴程度較大。

1.2.3房地產(chǎn)的各種融資方式均有一定的局限性

內(nèi)部融資。就是企業(yè)不斷將自身的留存收益和折舊轉(zhuǎn)化為投資的過程，這種融資方式成本低，不需要實際對外支付利息或股息，自主性強，風險小。同時，企業(yè)內(nèi)部融資不需要其他金融中介，具有很大的內(nèi)生性。因此，這種融資方式應(yīng)該成為企業(yè)在資金緊張時進行融資的首選方式。

外部融資。外部融資是房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金的主要途徑。其主要渠道有銀行貸款、股權(quán)投資、發(fā)行企業(yè)債券、發(fā)行股票、房地產(chǎn)信托、利用外資等。 但就目前而言，各種融資方式均有一定的局限性。

1.2.4上市融資難度大

隨著經(jīng)濟金融步伐的加快，金融業(yè)越來越市場化，資本市場也逐漸發(fā)展完善，上市融資也成為眾多中小企業(yè)融資的新工具。但是由于上市的條件很苛刻（一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不易達到上市的標準），時間的跨度比較長，企業(yè)所面臨的競爭也很激烈，且企業(yè)還要讓出部分股權(quán)（一般開發(fā)商不愿意別的投資者控制企業(yè)），并承擔很高的信息披露成本，這可能會泄露企業(yè)的商業(yè)秘密。所以，房地產(chǎn)公司上市較少。

2.我國房地產(chǎn)融資問題的解決對策

2.1宏觀對策（政府方面）

2.1.1積極創(chuàng)造有利于房地產(chǎn)企業(yè)融資的制度環(huán)境

（1）加快完善房地產(chǎn)金融立法。我們都知道，相關(guān)法律、法規(guī)制度的不完善及空位，是我國房地產(chǎn)企業(yè)融資受阻的主要原因，房地產(chǎn)業(yè)缺少一個穩(wěn)定、規(guī)范的融資市場。因此，在房地產(chǎn)市場發(fā)育并不成熟的情況下，房地產(chǎn)金融業(yè)的法制建設(shè)具有更為重要的意義。

（2）建立健全政府支持體系。房地產(chǎn)金融是一個風險極大的金融領(lǐng)域，必須有一種有效的機制和相應(yīng)的制度，房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免融資風險，離不開一個健全的政府支持體系。

2.1.2 政府加強對中介機構(gòu)的監(jiān)督

獨立、客觀、公正是信用中介機構(gòu)的基本原則，中介機構(gòu)的獨立性，對整個信用行業(yè)乃至整個市場經(jīng)濟的健康發(fā)展都是至關(guān)重要的。在我國也有一部分經(jīng)營效益差的房地產(chǎn)企業(yè)為了籌得足夠的資金，和信用機構(gòu)聯(lián)合起來，制造虛假的財務(wù)數(shù)據(jù)，來獲得貸款。因此，從法制上加大對中介違規(guī)的處罰力度，同時加強對中介機構(gòu)的社會輿論監(jiān)督，建立中介機構(gòu)的信用記錄檔案，定期公布，來加強政府對信用中介服務(wù)機構(gòu)的監(jiān)督和管理。

2.2微觀對策（房地產(chǎn)企業(yè)方面）

（1）寬融資渠道，實現(xiàn)企業(yè)融資方式多元化。中共十六屆三中全會報告中，第一次把銀行、證券、保險和信托作為金融四大支柱產(chǎn)業(yè)一并提出，這為我國房地產(chǎn)企業(yè)走融資渠道多樣化之路提供了政策上的可行性，同時“121號”文件出臺也使房地產(chǎn)企業(yè)面臨嚴峻的融資現(xiàn)實，因此，對房地產(chǎn)企業(yè)來說，實現(xiàn)融資渠道多樣化是非常必要的。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)抓準時機結(jié)合實際情況，大膽尋求融資方式上的突破，只有努力拓寬房地產(chǎn)融資渠道，盡可能實現(xiàn)融資渠道多樣化，為企業(yè)的發(fā)展壯大找到強有力的資金支持，才有可能在競爭激烈的市場環(huán)境中立于不敗之地。

（2）房地產(chǎn)企業(yè)要提高自身的競爭力。筆者認為，要實現(xiàn)融資方式多元化是一個漫長的過程，它需要房地產(chǎn)企業(yè)、政府及金融機構(gòu)的共同努力。在競爭如此激烈的形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)必須提高自身的綜合實力，誠信經(jīng)營，迎接市場的變化，力爭將企業(yè)做強做大，逐步向規(guī)模化、專業(yè)化、品牌化發(fā)展。

（3）要理性融資，確定合理的融資規(guī)模。企業(yè)在進行融資決策之初，筆者認為，要根據(jù)企業(yè)對資金的需要，企業(yè)自身的實際條件及融資難易程度和成本情況，量力而行來確定企業(yè)合理的融資規(guī)模。

參考文獻：

[1]張立梅.房地產(chǎn)企業(yè)融資現(xiàn)狀[J].承德民族職業(yè)技術(shù)學院學報，2005.1

[2]韓克勇.金融風險：特性、表現(xiàn)及其防范[J].山東經(jīng)濟

作者簡介：

陳麗琴(1977- )，女，河北省法學會金融法學研究會會員，河北金融學院講師，河北省科技金融重點實驗室研究人員，從事民商法、經(jīng)濟金融法研究。