我國房地產企業融資現狀及對策

摘要：本論文主要分析了我國房地產企業融資的重要性和影響，探討了房地產企業融資模式，并梳理了各種相關的房地產企業融資途徑理論，并最終給出了研究結論和政策性建議。

關鍵詞：融資 融資渠道 房地產企業

隨著中國經濟的快速發展，房地產行業已成長為國民經濟的支柱產業。房地產業是一個對資金需求量非常大的行業，屬于資金密集型行業。因此，融資對房地產企業來說就顯得尤為重要。但是和國外很多房地產業發展水平較高的國家相比，我國的房地產金融還存在很多的不足。銀根的緊縮和資本金的提高繃緊了開發商的資金鏈條，這就使得各開發商必須要積極尋求銀行以外的融資渠道，以緩解資金壓力。因此，積極拓展融資渠道，解決資金短缺問題，已成為房地產開發商們目前所要解決的首要問題。

一、我國房地產企業融資的現狀

1.銀行貸款逐年上升

近年來，由于居民住房需求量很大，房地產企業和宏觀經濟的景氣指數上升，加之房產企業可以由土地和房屋作抵押，銀行投放的房地產開發貸款大幅增加。從中國房地產市場運行過程及其資金鏈條來看，房地產開發資金來源主要是以銀行信貸為主。2004年房地產開發資金來源于銀行貸款余額為3158億元，而到2008年擴大到7258億元，是2004年的2.2倍。可以說，中國房地產業快速發展主要是國內銀行體系金融支持的結果。隨著我國商業銀行體系的逐漸完善，以及我國房地產業宏觀調控體系的完善，銀行業對房地產業的貸款也越來越理性，開發商籌集開發資金的渠道也越來越狹窄了。

2.債券融資欠發達

房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區的開發商推出房地產投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1.5億元。同年9月北京華遠房地產發行了2900萬元、利率為10.1%、限期為3.5年的債券，這屬于資產負債表內的房地產企業債券。

由于后來接連出現企業債券到期無法償還的事件，使我國債券市場從此陷入低潮，近年來，發行房地產債券的企業也屈指可數，發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不采用該種融資方式。

3.股權融資存在困難

上市融資是房地產企業進行融資的一個較好渠道。不僅可以化解企業財務風險，而且可以降低融資成本。但是，鑒于金融安全的考慮，國家對房地產企業上市有著嚴格的審批。目前國內大多數房地產企業都無法達到要求，因此，上市融資的愿望對大多數房地產企業來說，短時期內還無法實現。加之國家針對房地產的宏觀調控措施相繼出臺，預計未來，通過在國內股市IPO融資或買殼上市后再融資，對于大部分房地產企業來說仍將是一種奢望。

4.房屋預收款連年上升

我國實施房屋預售制度以來，商品房預售在我國的發展速度非常迅猛，期房預售量占我國商品房銷售總量的比重不斷上升，目前期房預售已經占70%以上，只是商品房預售款占我國房地產業資金來源的比重持續上升。特別是近年來隨著我國經濟的快速發展，民間資本規模也不斷壯大，加上房地產市場豐厚的預期收益，促使大量閑置的民間資本紛紛擠入房地產市場。2004-2008年，我國房地產業房屋預售款資金來源從3947億元增加到9749億元，年均增長率達20.1%，比全部資金來源的平均增長率高2.9個百分點；其占全部資金來源的比重也由2004年的31.3%上升到2008年的36.6%上升5.3個百分點。

二、我國房地產企業融資存在的問題

1.融資渠道單一，主要依賴銀行貸款

資金來源結構單一，銀行貸款和經營性欠款數量巨大。從前面的圖中可以看到房地產投資的各種資金渠道中，國家預算內資金、債券、利用外資，以及外商直接投資均呈現回落趨勢，而國內貸款、自有資金和其他資金來源則迅速上升。到2005年銀行貸款、自有資金和房屋預售款來源占當期房地產開發投資總額的比例高達90%。而在自有資金和預售款中又有相當比例是來自于銀行。最終，銀行貸款在房地產企業融資中所占的比重在60%左右。

2.房地產企業自有資金不足

我國房地產企業普遍負債率較高，根據國家統計局2008年12月發布的“經濟普查主要數據第三號公報顯示”，到2007年末，房地產開發經營企業的負債率高達74.1%，房地產開發企業的資金投入普遍小于總投資的20%，2008年，自有資金的比重僅為18.3%。距離新政策要求的35%的自由資金比例相差甚遠。過高的負債比率不僅增大了企業的風險，而且也增加了債權人的風險，使企業的融資能力大大降低。

3.制度不健全，制約房地產企業融資

在市場經濟條件下，完善的法律制度是企業發展的保障，是經濟的發展的基礎。如果沒有完善的法律制度與之相匹配，就會制約經濟的發展，甚至使經濟走上歧途。我國相關的法律規章制度與西方發達國家相比，還有很大差距。仍未形成一套科學有效的企業融資制度，給房地產企業融資帶來了一定的困難，直接影響了房地產企業正常開展。

三、政策性建議

1.構建多元化融資模式

面對房地產開發融資中遇到的問題，開發商需要努力拓寬融資渠道，逐漸減少對銀行貸款的依賴。在實踐中融資的方式主要有包括：引進海外資本、上市融資、發行債券、房地產信托、產業基金、建筑企業墊資、預售樓款的再投資、項目融資、典當融資等渠道。

2.完善相關法律法規體系

在我國現有相關法律法規不夠健全的情況下，應修改完善現行的法律法規，確立房地產信貸的法律地位。如制定《房地產開發企業貸款管理法》、《產業基金法》、《違反房地產信貸管理辦法處罰條例》等，以法律法規的形式確定開發商及個人的權利與義務，規范房地產開發商的融資行為，促進房地產金融市場健康發展。

3.完善房地產企業貸款擔保體系

擔保公司在房地產金融市場中起著架設融資渠道、提升企業信用，減少銀行風險的作用。擔保公司的業務始終依附在銀行政策上面，貸款決策權也最終掌握在銀行手里。因此，擔保公司的介入，在很大程度上解決了銀行與房地產開發商之間信息不對稱的問題。政府應該通過制定相應的法律法規，消除抵押保險市場混亂的局面；形成統一規范的全國抵押保險機制并鼓勵各保險公司調整經營策略，推出適應多變情況下靈活的保險條款，簡化手續，制定合理的保險費率標準。

4.完善房地產企業信用評級體系

健全的信用評級體系，對于房地產業的健康發展，進而穩定我國的金融市場，都有著重要的促進作用。完善房地產信用評級體系的途徑：一是要將信用評級業作為真正的需求來發展，而不只作為滿足一個審批程序的需求；二是規范信用評級行為，包括評級體系的完善合理、評級結果的公正等；三是企業發行債券時，利率一定要與評級結果相一致，級別不同的企業，利率一定要體現出差別；四是引入國外信用評級機構，這樣的競爭可以不斷地提高國內信用評級機構自身的專業能力和市場信譽，最終形成公允的信用評級體系；五是在信用評級責任方面，監管部門可以借鑒美國的做法，將評級的公允性完全交給中介機構，而監管部門只需對評級機構進行監管，由市場來決定評級機構的生存和發展。

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