建設工程價款優先受償權支配客體范圍研究

摘要：建設工程價款優先受償權乃基于增值理論，鑒于我國建設用地使用權和建筑物所有權是兩個獨立的物權，建設工程價款優先受償權僅可支配增值之建筑物價值，不應支配建設用地使用權。建設工程出租所得為承包人物化所得的孳息，應為建設工程價款優先受償權可支配的客體范圍，但應析出建設用地使用權的孳息部分及已經非特定化的租金部分，平衡土地抵押權人與其他債權人的利益。

關鍵詞：增值理論 優先受償權 建設用地使用權

注：本論文為浙江省教育廳《建設工程優先受償權研究》項目研究的成果之一，課題編號為：Y201122043

Abstract: By probing into the theoretical basis of the prior right of compensation， we find there is added-value theory. Whereas the use right of construction land and the ownership of building being two different types of real rights in our County， the prior right of compensation upon construction fund can cover the increased value of the construction， but cannot cover the use right of the construction. The income of leasing the construction is the frustums obtained by contractor’s real right， which should be within the scope of dominating objects of prior right of compensation upon construction fund. However， the frustums part of using construction land and the rent part of the already non-specified should be excluded， so that the rights of the mortgagee of the land and other creditors can be balanced.

Key Words: added-value theory， prior right for compensation construction fund， the use right of construction land.

一、建設工程價款優先受償權是否可支配建筑物占用范圍內建設用地使用權問題

（一）建設工程價款優先受償權可否支配建筑物占用范圍內的建設用地使用權的爭議

肯定說者認為，建設工程價款優先受償權可支配的客體范圍及于建筑物占用范圍的建設用地使用權。梁慧星教授認為，法定抵押權（建設工程優先受償權）的標的物為承包人施工所完成的，屬于發包人所有的建筑工程（不動產）及其基地使用權，包括組裝或固定在不動產上的動產，不包括建設工程中配套使用中未組裝的不動產的動產。德國立法例為該觀點提供了佐證，《德國民法典》第648條第一款規定：“建筑工程或建筑工程一部分的承攬人，以其因合同所產生的債權，可以要求定做人讓與建筑用地的擔保抵押權。工程尚未完工的，承攬人可以為了其已提供勞動的相應部分的報酬以及未包括在報酬之類的墊款要求讓與擔保抵押權。” 在司法實踐中，亦有法官認為建設工程價款優先受償權為法定抵押權，根據《物權法》第182條地隨房走，房隨地走規則，認為建設工程價款優先受償權一并及于建筑物占用范圍的建設用地使用權。

否定說者認為，建設工程價款優先受償權不及于建筑物占用范圍內的建設用地使用權。工程價款優先受償權是一項承包人保護的政策，強調建設工程主要依賴承包人墊資，包括提供勞務和材料，但在其建設之前，發包人或銀行已經墊付取得建設用地使用權有關的金額。因此承包人的材料和勞務的付出沉淀于建設工程——即建筑商，而非土地——的價值上。域外多國立法采納該觀點。法國民法典規定，工程款優先權限于轉讓不動產時由于所進行的工程而增加的價值。《日本民法典》第327條規定，不動產工事的先取特權，以不動產因工事而產生的增加現存情形為限，只就增價額存在。《埃及民法典》第1148條規定，建設工程價款優先權于此等不動產出賣時為他們增加的價值范圍內，就此等建造物享有優先權。《最新路易斯安那民法典》第3268條規定，出賣人從土地估價中受償，建筑物的作業人從建筑物的估計中受償。我國最高人民法院有關文件中，亦可推導出此意。最高人民法院在2004年12月8日《關于裝修工程是否享有合同法第286條規定的優先受償權的函復》（（2004）民——他字第14號）規定享有優先權的承包人只能在建筑物因裝修裝飾而增加價值的范圍內優先受償。”《浙江省高級人民法院關于審理建設工程糾紛案件審判指導意見（征求稿）第七稿》第四十條明確，建設工程價款優先權不及于土地使用權。

（二）建設工程優先受償權支配范圍是否及于建筑物占用范圍的建設用地使用權的立法緣由考察

在各國的法律體系中，建設工程價款優先受償權定性不同，有定性為物權的法定抵押權，亦有定性為物權屬性的法定優先權，亦有定性為債權屬性的優先權，定性上的差異影響了建設工程價款優先受償權可支配范圍的差異。

在定義為物權或具有物權屬性的優先權又因物權體系構造上的不同，使得建筑物可支配范圍存在顯著的差異。建設工程價款優先受償權基于物權性質產生，考察可支配客體范圍實際是考察建筑物的范圍，換言之，建筑物與土地的獨立性與否。

在物權構造上，若建筑物與土地為一物，則承包人的優先受償權及于建設用地使用權。以德國深受羅馬法附著于土地之物屬于該土地思想的影響，認定附著于土地之物及土地所有權結合形成的權利，都不是獨立的不動產，而只是土地的重要組成部分。德國法上，將建設工程價款優先受償權定性為法定抵押權，基于建筑物與土地為不可分的一物，根據擔保物權不可分性原則，承攬人可以要求定做人讓與建筑用地的擔保抵押權。梁慧星教授深受德國物權法的影響，有此觀點不足為奇。張晟杰律師認為，建設用地使用權的價值是基于可以建造建筑物等而產生的期待價值，故建設用地使用權的價值是通過建筑物體現出來的，故建設用地使用權與建筑物具有不可分離的特點，應認定建設工程價款優先受償權及于建設用地使用權。

在物權構造上，若建筑物與土地為兩個相互獨立的物，則工程價款優先受償權因僅支配與土地相獨立的建筑物這一物，而不及于土地及建設用地使用權。以日本為例，認為土地和定著物都是獨立的不動產（筆者注：見《日本民法典》第86條），定著物可以獨立于土地而存在，并不是附著于土地的財產。因此，日民第327條規定的不動產工事先取特權（為物權的一部分）存在于不動產上。該不動產僅為土地上增值之部分之工事，而不包括土地部分。埃及民法典下的不動產特別優先權設于物權法體系下。《埃及民法典》第803條規定，地表可與地上部分或地下部分分別設立所有權。工程價款優先受償權所及之不動產為建筑物價值部分，而不及于土地價值部分。

建設工程價款優先受償權也有基于債權性質產生特別優先權的立法例，優先權支配的范圍與債權的發生具有密切聯系為必要，可從涉及其利益的標的的價款中優先于其他優先債權而受償，即工程價款優先權擔保的工程債權涉及利益的標的為新增的不動產——建筑物，不及于土地。如法國和美國路易斯安那州。《新路易斯安那州民法》第3186條規定：“優先權是由債務性質賦予債權人的，使其有權先于其他債權人，包括享有抵押權的債權人的權利。”第3267條和第3268條規定，工人或材料提供商可從涉及其利益的標的的價款中優先于債務人的其他優先債權受償，工人和材料供應商從建筑物的估價中受償。此規定繼受于法民第2095條和2103條（1959年1月7日第59071號法令）。

（三）我國立法體系下，建設工程價款優先受償權不應及于建筑物占用范圍的建設用地使用權及理由

筆者認為，我國建設工程價款優先受償權不及于建筑物占用范圍的建設用地使用權，理由如下：

建設工程價款優先受償權不及于建設用地使用權，符合工程價款優先受償權設立之理論基礎——增值理論。承攬人之勞動的付出僅對不動產的增值有貢獻，其支配該貢獻形成之物，對任何人而言，均體現了公平的理念。而土地是工程建設之前就已經形成，土地價值及使用權的價值與承包人的工程建設無關，故不應成為支配的客體。若支配于其非有貢獻的建設用地土地使用權價值之上，不僅將損害其適用的基礎，也會損害其他債權人的合理利益。

建設工程價款優先受償權支配客體范圍不及于建設用地使用權，符合我國的物權法體系。在我國的法律體系，土地和建筑物為兩個獨立的客體，可獨立支配，此與德國法不同。建設用地使用權的價值是基于可以建造建筑物等產生的期待利益，但是，作為擔保物權性質的工程價款優先受償權支配的是物的交換價值，交換價值在實體上具有可分的。我國物權法規定，國有土地使用權上的抵押權不及于其上新形成的建筑物。因此，形成新建筑物在法律上與其占用范圍內的國有土地使用權在交換價值上是獨立的。

建設工程價款優先受償權支配客體范圍不及于建設用地使用權，利于維護交易安全。我國的建設工程價款優先受償權無需登記即產生優先受償的效力，若支配的效力范圍及于建設用地使用權，將優先權于建設用地使用權上設定的意定抵押權，那么將極大損害抵押權人的利益，危害土地抵押權人的交易安全，不動產抵押秩序將蕩然無存。此與德國工程價款優先受償權不同，因德國工程價款優先權受償權定性為法定抵押權，并及于土地，但需要登記公示方產生效力，遵循先登記效力優先原則，工程價款優先受償權并不會損害先前進行的交易安全秩序。而我國工程價款優先受償權則不需要登記方式予以公示，若允許建設工程價款優先受償權支配于建筑物占用范圍內的建設用地使用權，將會損害利害關系人的利益，特別是土地使用權抵押權人的利益。

建設工程價款優先受償權可支配的客體范圍若及于建設用地使用權，不但保護不了建設工程承包人的利益，反而可能成為其拖累。在實踐中，因建設工程價款優先受償權可支配的客體范圍是否及于建設用地使用權存在較大的爭議，某些金融機構為了規避風險，要求借款人在簽訂借款合同時，提供承包人事先做出放棄建設工程價款優先受償權的聲明，承包人鑒于市場弱勢地位，不得不做出聲明。盡管，對這種事先放棄優先受償權的聲明效力存在爭議，但在實踐中有法院承認其效力，如廣東省高級人民法院《關于在審判工作中如何適用合同法第286條的指導意見》第9條規定：“承、發包雙方當事人在建設工程承包合同中約定承包人不能行使建設工程價款優先權，事后承包人以建設工程價款優先權是法定權利為由向人民法院主張合同約定無效并要求行使建設工程價款優先權的，人民法院不予支持。”即便司法不認可效力，若建設工程價款優先受償權可支配于建設用地使用權，處于強者地位的金融機構也會要求承包人提供擔保的方式抵消建設工程價款優先受償權給其帶來的不利后果，這樣最終會損害建設工程承包人的利益，反而成為其拖累。

二、建設工程價款優先權是否及于該工程出租、使用所得的收益

2003年《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋(征求意見稿)》第29條規定，依合同法第286條規定享有優先權不應包括建設工程出租、使用產生的收益。但該條款未出現在定稿中，也未有相反的表述，可見在定稿頒布時對該問題未達成一致意見。隨后，上述內容為《廣東省高級人民法院關于在審判工作中如何適用合同法第286條的指導意見》（粵高法發【2004】2號）所采納，第6條規定：“承包人對其承建的工程折價或者拍賣價款享有建設工程價款優先受償權，但對因建設工程使用、出租所產生的收益不得行使優先權。”因收集資料有限，未見上述條文的立法理由或說明，亦未見司法判例。僅張晟杰律師評論，從《合同法》第286條規定看，優先受償權所對應的是所建工程折價或拍賣所得的價款，而使用、出租收益為其他債權和收入，并非承包人投入資金的物化，故不為建設工程價款優先受償權支配的范圍。

筆者認為，建設工程價款優先受償權應支配到建設工程出租、使用所得收益，理由如下：

建設工程價款優先受償權具有擔保物權的屬性，不及于擔保物之孳息不合擔保法之原理。因建設工程價款優先受償權可直接將建設工程這一標的物拍賣，從所得價金中優先受償，不須借助于他人的行為即可實現，符合作為物權支配性的特征，擔保物權屬性明顯。擔保物權之效力及于原物和孳息，只是孳息需與權利人的占有或司法扣押有密切聯系。《物權法》第197條、第213條、第235條均規定，抵押權、質權和留置權等擔保物權均可支配物之孳息。建設工程出租、使用所得的收益屬于建設工程的孳息無疑，一律將其排除出建設工程價款優先受償權之范圍不合擔保物權這一特性。更何況，承包人的物化勞動的基礎上，發包人方可獲取孳息，孳息仍然是承包人投入資金的物化產物，仍為建設工程價款支配之客體。

建設工程價款優先受償權若不能及于該工程出租、使用所得，那么可能使得大量的工程建設項目的承包人被排除出《合同法》第286條保護范圍之外，使立法效果大打折扣。首先，從《合同法》第286條將公益性工程排除出建設工程價款優先受償權支配范圍之外，立法考慮的是該些項目因公益性不能用于出售，但沒有考慮到該些工程的公益性不能轉讓變現，未考慮到這些工程在實踐中大量出租或經營性使用。有關統計數據表明，政府項目拖欠工程款已占總額的40%左右，所以由于不宜折價、拍賣的工程具有優先權的豁免，故使工程價款優先受償權的行使大打折扣，使其行使的對象主要為民營資本的商業地產和工業建筑。[7]其次，在法律上和司法實踐中，農民在宅基地上建造的住宅被認為是農民基本生活的保障，一般不得進行轉讓，各地法院不予以拍賣，但是出租情形較為常見，在城郊結合部尤甚。若出租所得不屬于建設工程承包人的優先受償之范圍，不利于承包人利益的保障，實現合同法第286條立法目的，也將阻礙其對承攬農民的住宅的積極性，勢必增加農民建房時的資金成本。再次，在城市化過程中，為了維持村集體經濟組織形態，返還村集體經濟組織一定數量的建設用地使用權，允許其建設房屋用于出租、使用，但是不得買賣，轉移所有權。則建設工程價款優先受償權無法就工程價款折價或拍賣所得優先受償，若其還不能就該工程的出租所得優先受償，不僅使得這種留用地上項目建設融資困難，也不符合建設行業的特殊產業政策的保護。

建設工程價款優先受償權若不能及于建設工程出租、使用所得，將使得工程價款優先受償權對承包人的保護力度減弱。《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。” 那么一旦建設工程拍賣時存在租賃合同關系，因買賣無法擊破租賃，特別是長期租賃合同將勢必影響出賣的價格，甚至造成流拍。租賃關系的存在將使得建設工程的拍賣價格不足以清償工程價款，為保護工程承包人的利益，有必要將其工程價款優先受償權的支配范圍涵蓋出租所得的收益，以防止惡意串通損害承包人利益。

可見，建設工程價款優先受償權效力及于建設工程出租、使用所得的收益，但在實務應考慮以下兩個問題。第一，工程價款優先受償權屬于不動產特別優先權的一種，支配特定的不動產。對于已經交付的租金成為業主的一般財產，無法特定化，甚至有可能已經轉移，在無法確定為工程出租使用所得的收益的情況下，無法完成支配，這種情況下，不屬于建設工程優先受償權支配的范圍。但對業主尚未收取租金，可作為建設工程價款優先受償權支配的對象，由承租人直接交付用于擔保工程價款債務。第二，建設工程出租所得的收益，并非承包人所建設的工程單獨產生的孳息，其中包含了建設用地使用權等所作的貢獻。根據《物權法》第197條規定，對土地使用權價值貢獻的孳息因為土地使用權上的抵押權支配的范圍，故，對該部分應評估析出。

參考文獻：

[1]粱彗星.合同法第286條的權利性質極其適用[J].山西大學學報（哲學社會科學版），2001.3

[2]張巍.建設工程承包人優先受償權之功能研究[J].北大法律評論》第7卷第1輯

[3]趙許明.建設工程款優先受償權與抵押權沖突研究[J].華僑大學學報（人文社科版），2001.4

[4] 張晟杰.當前形勢下 工程價款優先受償權的若干法律實務問題[C].唐國華編.律師實務研究(第4卷) .浙江大學出版社出版，2010

[5]王利明.物權法研究[M].中國人民大學出版社，2005.1

作者簡介：

孫科峰（1978.11- ），浙江諸暨人，浙江工業大學法學院講師，浙江君安世紀律師事務所兼職律師，研究方向：民商法。