房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)經(jīng)濟(jì)因素總結(jié)

摘要：房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)，而其價(jià)格波動(dòng)受到多方面因素的影響。本文主要是對(duì)影響房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的經(jīng)濟(jì)因素進(jìn)行了分析，并簡(jiǎn)要地提出了房?jī)r(jià)控制的措施。

關(guān)鍵詞：房?jī)r(jià) 地價(jià) 經(jīng)濟(jì)

1.影響房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的主要經(jīng)濟(jì)因素

1.1供求關(guān)系因素

在房地產(chǎn)業(yè)中，生產(chǎn)周期長(zhǎng)和資金規(guī)模大是房地產(chǎn)商品最為明顯的特點(diǎn)，因此在某段時(shí)間內(nèi)和某些特定的區(qū)域中，就可能會(huì)出現(xiàn)產(chǎn)品相對(duì)過(guò)剩或短缺這種現(xiàn)象，也就使得房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)格呈現(xiàn)出波動(dòng)的形式。由于房地產(chǎn)業(yè)具有不動(dòng)產(chǎn)性、資產(chǎn)屬性和資本附加性，使得房地產(chǎn)業(yè)不會(huì)隨著使用價(jià)值的消耗和消失而減少或轉(zhuǎn)移了房地產(chǎn)商品的價(jià)值，具有較長(zhǎng)的價(jià)值使用年限，且隨著投入的增加，其價(jià)值也會(huì)跟著增長(zhǎng)。同時(shí)，這三種特殊的屬性使得房地產(chǎn)商品的供求與價(jià)格關(guān)系的表現(xiàn)更加明顯，有時(shí)甚至?xí)蛊浒l(fā)生扭曲，從而導(dǎo)致價(jià)格的波動(dòng)更加劇烈和明顯。

1.1.1需求因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響

在房地產(chǎn)業(yè)中，界內(nèi)人士普遍認(rèn)為在短周期內(nèi)，房地產(chǎn)缺乏彈性，因此對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)產(chǎn)生影響的主要因素為市場(chǎng)需求因素。從城市住宅業(yè)未來(lái)的發(fā)展角度看，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)造成影響的原因主要有三個(gè)方面：①城市的大規(guī)模拆遷而造成的需求迫切；②城市外來(lái)人員對(duì)房子的購(gòu)買(mǎi)需要和當(dāng)?shù)鼐用駥?duì)住房環(huán)境改變的需要；③城市的土地出讓，使得土地的價(jià)格大幅度上升，從而帶動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。雖說(shuō)地價(jià)上漲和房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)的變動(dòng)是影響房?jī)r(jià)上漲的直接原因，但歸咎到底，影響房?jī)r(jià)上漲的深層次原因?yàn)橄M(fèi)者的預(yù)期發(fā)生改變，因此，有學(xué)者認(rèn)為：造成房?jī)r(jià)上漲的重要原因包括人均可支配收入、投資成本和預(yù)期這三個(gè)方面。業(yè)界人士在對(duì)房?jī)r(jià)上漲原因進(jìn)行分析時(shí)，都比較關(guān)心市場(chǎng)供需對(duì)價(jià)格變動(dòng)的影響，房地產(chǎn)可以看做是一種投資品，而投資需求的大量存在極易對(duì)房地產(chǎn)需求造成較大的波動(dòng)，隨著時(shí)間的推移，波動(dòng)幅度會(huì)發(fā)生變動(dòng)，從而導(dǎo)致了房地產(chǎn)供求關(guān)系的不穩(wěn)定。

1.1.2供給因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的影響

房地產(chǎn)價(jià)格與土地價(jià)格之間的關(guān)系作為業(yè)內(nèi)人士爭(zhēng)議的焦點(diǎn)問(wèn)題，許多學(xué)者認(rèn)為土地出讓方式的變動(dòng)在一定程度上推動(dòng)了地價(jià)的上漲，但那也僅僅是市場(chǎng)低價(jià)的釋放而已，并非是影響房?jī)r(jià)的決定因素。研究房?jī)r(jià)與地價(jià)的基本關(guān)系可以看出，兩者間都起到了相互影響的作用。地價(jià)的下滑和上升，勢(shì)必造成房?jī)r(jià)的下降和上升，而從長(zhǎng)遠(yuǎn)的角度看，房?jī)r(jià)的走勢(shì)也在一定程度上影響了土地價(jià)格的走勢(shì)。另外，地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響程度會(huì)隨著土地級(jí)別的下降而逐步下降，同樣的道理，某特定區(qū)域范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)的不斷上漲也會(huì)對(duì)該區(qū)域內(nèi)的地價(jià)的上漲起到推動(dòng)的作用，這兩者間存在著的這種相互影響的關(guān)系及相互制約的關(guān)系，也就表現(xiàn)為市場(chǎng)供給關(guān)系對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響。

1.2經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)面因素

房地產(chǎn)價(jià)格是經(jīng)濟(jì)面的一個(gè)敏感指標(biāo)，通過(guò)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的分析，其原因主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟(jì)面存在著正相關(guān)的關(guān)系，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)下行波動(dòng)時(shí)，那就意味著經(jīng)濟(jì)基本面的狀況出現(xiàn)了惡化，相反的，則表示經(jīng)濟(jì)基本面的態(tài)勢(shì)良好。另外，經(jīng)濟(jì)面與房地產(chǎn)價(jià)格也存在著相互的作用。房?jī)r(jià)的下行或上行波動(dòng)不僅僅是反映出經(jīng)濟(jì)面好壞狀況而已，同時(shí)在一定程度上會(huì)對(duì)經(jīng)濟(jì)面造成影響。當(dāng)房?jī)r(jià)的波動(dòng)對(duì)兩者之間的平衡關(guān)系造成了影響，那么為了維持這種平衡，經(jīng)濟(jì)面則應(yīng)做出相應(yīng)的調(diào)整，也就勢(shì)必會(huì)對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)狀況造成影響。

1.3城市化進(jìn)度因素

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的不斷增加，城市化得到了較為快速的發(fā)展，通過(guò)對(duì)這一現(xiàn)象的分析，城市化進(jìn)程已逐步成為房地產(chǎn)業(yè)繁榮增長(zhǎng)的原動(dòng)力，并且成為目前我國(guó)房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)合理的“說(shuō)辭”。隨著我國(guó)城市化進(jìn)程的推進(jìn)與發(fā)展，在極大程度上也使房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出向上波動(dòng)狀態(tài)，其主要原因是因?yàn)樵趯?duì)城市土地進(jìn)行開(kāi)發(fā)和利用的同時(shí)也使得城市土地的價(jià)值得到了提升，另外，由于城市的積聚效應(yīng)，使得房產(chǎn)價(jià)值和附加價(jià)值得到了增加。城市化本身孕含著與之相反的態(tài)勢(shì)，即在形成積聚的同時(shí)也在不斷地形成分散。城市化進(jìn)程存在著邊際成本，假如城市的積聚所產(chǎn)生的成本超過(guò)了其所帶來(lái)的經(jīng)濟(jì)效益，那么就會(huì)使得城市化進(jìn)程的速度逐步下降直至自然停止。所以當(dāng)城市化快速發(fā)展或發(fā)生停滯時(shí)，房?jī)r(jià)必然會(huì)出現(xiàn)上行或下行的波動(dòng)。

1.4經(jīng)濟(jì)周期因素

社會(huì)經(jīng)濟(jì)周期是一種客觀存在的主體，通過(guò)對(duì)其分析，可以發(fā)現(xiàn)該周期是一個(gè)增長(zhǎng)、繁榮、衰退、蕭條直至再重復(fù)的鏈?zhǔn)窖h(huán)模型，且處于一個(gè)不斷運(yùn)行的狀態(tài)。而房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的主要組成部分，自然也存在著經(jīng)濟(jì)周期，在忽略了連帶效應(yīng)和時(shí)滯效應(yīng)的時(shí)候，其波動(dòng)規(guī)律與經(jīng)濟(jì)周期的變動(dòng)是一致的。由于當(dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)周期性表現(xiàn)得不是明顯，因而對(duì)周期的研究就顯得極為困難。且我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)正處于成長(zhǎng)的階段，房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)模正在持續(xù)的擴(kuò)大，也就無(wú)法體現(xiàn)出實(shí)際應(yīng)有的波動(dòng)狀況。但是，通過(guò)對(duì)經(jīng)濟(jì)研究方法和房地產(chǎn)指數(shù)研究體系的分析研究，并將房地產(chǎn)業(yè)規(guī)模的影響排除之后，通過(guò)對(duì)實(shí)際情況的分析，已經(jīng)可以證明經(jīng)濟(jì)周期對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格的影響性。

1.5經(jīng)濟(jì)全球化因素

伴隨著全球化的加速發(fā)展，國(guó)際金融市場(chǎng)規(guī)模也在不斷地?cái)U(kuò)大，跨國(guó)資金的快速全球性流動(dòng)，使得各國(guó)的資產(chǎn)價(jià)格也在劇烈的波動(dòng)。世界宏觀經(jīng)濟(jì)正處于短周期低速增長(zhǎng)的階段，過(guò)度增長(zhǎng)所帶來(lái)的后果已經(jīng)逐步地顯露出來(lái)。各國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展政策的調(diào)整是不難看出的，這種調(diào)整會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)造成影響，如果處理不當(dāng)就會(huì)造成不能承受的后果出現(xiàn)，使得經(jīng)濟(jì)處于持續(xù)性的經(jīng)濟(jì)疲軟階段，而這又進(jìn)一步惡化了房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)。

2.政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的控管對(duì)策及改進(jìn)措施

2.1政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的調(diào)控

（1）政府對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)波動(dòng)的整體調(diào)控宏觀調(diào)控政策應(yīng)與整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的宏觀政策相一致，并服從國(guó)家的經(jīng)濟(jì)政策。當(dāng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不能承受房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)會(huì)給其他行業(yè)帶來(lái)巨大壓力，為了使宏觀經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，就要采取宏觀調(diào)控措施改變房地產(chǎn)業(yè)中的不良因素。

（2）政府調(diào)控因供求失衡而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)在房地產(chǎn)業(yè)中，供需不平衡是普遍的。因此，實(shí)際上為了減少這種供需不平衡的狀況才對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控，單憑市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)能力往往會(huì)使房地產(chǎn)陷入經(jīng)濟(jì)危機(jī)致使房地產(chǎn)業(yè)元?dú)獯髠瑸榱吮苊膺@種狀況出現(xiàn)使得房地產(chǎn)業(yè)能夠正常運(yùn)轉(zhuǎn)，這時(shí)根據(jù)矛盾的不同采取不同的調(diào)控方針。

（3）政府調(diào)控因宏觀政策變化而形成的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動(dòng)即使會(huì)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)造成影響，政府仍然應(yīng)該堅(jiān)持執(zhí)行正確的宏觀經(jīng)濟(jì)政策，因?yàn)檎_的宏觀經(jīng)濟(jì)政策保障了房地產(chǎn)業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)、健康的發(fā)展。同時(shí)政府應(yīng)該采取措施制止不當(dāng)和失控狀態(tài)的宏觀經(jīng)濟(jì)政策對(duì)于不當(dāng)?shù)幕蚴Э貭顟B(tài)下的宏觀經(jīng)濟(jì)政策。政府應(yīng)保持房地產(chǎn)業(yè)宏觀政策的穩(wěn)定，盡量避免重大經(jīng)濟(jì)決策的變化，這樣會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)制訂長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略，減少企業(yè)決策的盲目性、短期性和投機(jī)性產(chǎn)生有利影響。

2.2政府調(diào)控的主要措施

（1）政府應(yīng)對(duì)行政審批環(huán)節(jié)進(jìn)行簡(jiǎn)化，降低市場(chǎng)交易成本政府對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目嚴(yán)格而繁瑣的監(jiān)管不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律。市場(chǎng)可以檢驗(yàn)審批中的大部分環(huán)節(jié)，政府要做的是在開(kāi)發(fā)前審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資質(zhì)和信譽(yù)，并且在建設(shè)中和建筑完成后進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范的質(zhì)量驗(yàn)收。另外，還要對(duì)每一個(gè)必須進(jìn)行的審批環(huán)節(jié)所需的具體時(shí)間進(jìn)行嚴(yán)格規(guī)定，對(duì)超過(guò)期限的情況可提出申訴索取賠償。

（2）改進(jìn)或變更價(jià)格雙軌制土地轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)大量存在價(jià)格雙軌制，導(dǎo)致這一問(wèn)題的根源并未最終解決，某種商品在市場(chǎng)上只要存在兩種價(jià)格，運(yùn)用各種方式找到政策漏洞的人就會(huì)出現(xiàn)。政府在全國(guó)范圍內(nèi)取消協(xié)議出讓土地的方式，才能將公平公正公開(kāi)的環(huán)境賦予市場(chǎng)。

（3）政府對(duì)稅收政策進(jìn)行改進(jìn)，降低居民住房交易稅費(fèi)，對(duì)于各中小企業(yè)在信貸方面的支持也不斷加大。第一，按照新制定的《企業(yè)所得稅法》來(lái)實(shí)施，對(duì)于個(gè)人房地產(chǎn)的稅收制度持贊同態(tài)度；第二，改革稅費(fèi)并實(shí)施結(jié)構(gòu)性減稅的措施。通過(guò)減退稅或是抵免稅的方法，達(dá)到減輕居民稅和企業(yè)稅的目的，以推進(jìn)企業(yè)的投資力度，以及刺激居民的消費(fèi)力度，最終使得房地產(chǎn)市場(chǎng)能朝向穩(wěn)定健康的方向持續(xù)發(fā)展。

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