3月份中國房地產市場運行情況

○ 呂起龍

3月份以來，樓市成交呈現反彈態勢，北京、上海、廣州、深圳等一線城市樓市成交量甚至出現強勁回升。在樓市調控不放松、庫存高位運行、房企資金緊繃的環境下，降價促銷、去庫存仍是房企的首要任務。

政策——調控基調不變，放松預期落空

3月份的主要政策事件是溫家寶總理在十一屆人大五次會議記者會上，強調了房地產市場調控政策不會松動，但未出臺實質性的后繼調控政策。會上總理表達了三個觀點：第一，要保持房地產長期平穩和健康發展，如果盲目發展，會出現經濟泡沫；第二，合理的房價應該是與居民的收入相適應，與投入和合理的利潤相匹配，現在房價還遠遠沒有回到合理價位，因此調控不能放松；第三，房地產的發展，毫無疑問要充分發揮市場配置資源的基礎性作用，但是政府這只手也不可以缺少。

金融方面，由住建部、發改委、民政部、財政部、國土部、央行、銀監會等七部門聯合發布《關于繼續做好房地產市場調控和加快保障性住房建設問題》的報告強調，今年要保持首套住房貸款政策穩定性，督促銀行業金融機構支持居民家庭購買首套普通自住房。事實上，按揭貸款發放速度從去年年底起就已逐漸加快，多個城市首套房利率從2月份的95折至基準利率下調到了9折，部分城市更出現9折、85折等優惠，首套房貸松動及其引發的剛性需求回歸是今年房地產市場最大的利好。

稅收方面，財政部部長謝旭人在答中外記者提問時表示，要認真總結重慶、上海兩地的房產稅試點經驗，將進一步研究推進房產稅改革的方案，適當擴大試點范圍，積極穩妥地加以推進。同時3月份并未出現地方政府跟進前期部分城市放寬普通住宅標準、提高公積金貸款額度等微調政策的現象。

土地——市場供需低迷，成交溢價均在低位

一季度土地市場供需低迷，推出量和成交量均在低位。各地政府推地謹慎，1-3月，全國土地市場呈現明顯供應放緩趨勢，環比、同比均出現不同幅度下跌，住宅用地跌幅較大。開發商降價以撬動剛需和回籠資金促使成交回暖，但暫未改變購地謹慎態度，一季度全國土地市場成交情況依然低迷，土地成交樓面均價低于去年同期，一季度土地市場仍底部運行，盡管3月有所上升，但總體溢價率仍處于近年低點。

1-3月300個城市的住宅類用地成交1534宗，成交面積6921萬平方米，同比減少46%。1-3月住宅類用地平均溢價率2%，環比減少2個百分點，較去年同期減少7個百分點。

限購城市土地推出量與成交量環比均有所回落，成交金額同比降幅明顯。財政壓力增大的三線城市和“非限購”城市地方政府開始通過降低掛牌價以促進土地成交。持續調控已影響到“非限購”城市土地市場，只有掛牌價下降較多的地塊才能吸引開發商的關注。

從各地情況來看，天津、濟南、武漢3月份推出土地數量較多，而濟南、武漢本月成交宗數也相對較多。同時，深圳、廣州連續兩個月無土地推出或成交，土地市場持續冷清。

房價——降價態勢已定，但降幅有所收窄

3月主要城市的降幅略有收窄，非限購城市的平均降幅略小于限購城市。3月環比漲幅居前的城市為深圳、溫州、連云港。跌幅居前的是天津、德州、無錫、昆山等二三線城市。珠三角的一線城市房價企穩回升，而北京、上海房價仍在下降，均為連續多月環比下降。

2月底開始，開發企業普遍進入“去庫存化”狀態之下，積極促銷、以價換量成為樓市主流。盡管一些開發商開始通過墊付首付款、加大打折促銷的力度等進行促銷，但總體而言，房價依舊超越了居住需求者的購買能力。未來一段時間，房價仍有一定下行空間，只有當剛需消費者認為房價回歸至合理價位時價格才會逐步企穩。

銷售——開發商以價換量、樓市階段回暖

3月樓市成交放量明顯，總成交量接近2010年月均值。從歷史上看，每年的3月，都是房地產市場敏感窗口，尤其是2009年，開啟了近2年的價格暴漲。

年初以來，各地開發商降價促銷去庫存，新房供應明顯增大，房地產開發商降價促銷逐漸由虛轉實，銀行流動性得到緩解的同時提高了首套購房按揭貸款額度，降低首套房貸利率至基準利率等多重因素影響，使得前期積累的剛性需求得到釋放，成交量觸底回升。目前8.5折利率優惠使得月供支出較去年下半年減少約15%，若考慮房價下跌10%，月供減少約23%。杭州和南京等長三角城市是價格調整的典型城市，從3月表現來看，價跌量升是比較顯著的。3月杭州和南京成交量同比上漲幅度高達254%、369%。

供應——新項目加速入市、庫存壓力小幅緩解

3月份，十大城市新增供應量接近8萬套，連續第2個月大幅增加，環比增速超過75%；同比增速也接近30%。漲幅如此之大主要是同期基數較低，從絕對值來看，3月新增可售仍處于低位，較2011年9.3萬套的月均值有一定距離。

成交量的回暖促使開發商庫存壓力得到減緩，截止到3月31日，十大重點城市的總存量為73.4萬套，環比下跌4.1%，連續第3個月出現回落。

3月末，十大城市去化周期為10.9個月，環比下降9%。近期銷售市場回暖拉低了十大城市的去化周期，近三個月當月去化率都維持在100%以上。十大城市中，存銷比最高的三個城市是杭州、青島、深圳，分別達20.7個月、18.2個月、14.2個月。

預計未來一段時間樓市調控保持“不放松”，日益高企的庫存和不斷緊繃的資金壓力將迫使開發商由當前的噱頭性促銷轉為實質性的降價促銷，而在政府“有保有壓”的政策環境下，首次置業的剛性需求將會進入市場并成為市場成交的主力，但成交量的回升將在很大程度上取決于房價是否已經降至“合理”區間?！?/p>