談?wù)剬?duì)完善我國(guó)住房金融體系對(duì)策的研究

【摘要】隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)行業(yè)雨后春筍發(fā)展起來(lái)，與此同時(shí)住房分配制度也不斷發(fā)生改變，住房融資業(yè)務(wù)日益凸顯，住房金融體系主要以抵押貸款為主，住房公積金為輔，兼以住房?jī)?chǔ)蓄。但在具體運(yùn)行中仍存在諸多需要完善之處，應(yīng)借鑒國(guó)外先進(jìn)管理經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)住房抵押貸款證券化、豐富融資工具、促進(jìn)二級(jí)抵押市場(chǎng)的形成和發(fā)展，這是完善我國(guó)住房金融體系的必經(jīng)之路。

【關(guān)鍵詞】金融體系住房金融抵押貸款

健全良好的住房金融支持體系影響到房產(chǎn)業(yè)的有利發(fā)展，沒(méi)有一個(gè)完善的支持體系，將會(huì)引起價(jià)格的變動(dòng)和銷售量的降低。在由美國(guó)次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)中，我國(guó)的房產(chǎn)業(yè)也受到了很大影響，具體是房產(chǎn)價(jià)格下降和銷售量減少。改革開(kāi)放以來(lái)，雖然我國(guó)的住房金融體系日益健全和完善，但是在具體的操作過(guò)程中仍然存在很多問(wèn)題。

一、我國(guó)住房金融體系存在的問(wèn)題

目前，我國(guó)住房金融體系的特征是以銀行為主，住房金融市場(chǎng)屬于一級(jí)市場(chǎng)，業(yè)務(wù)主要是貸款。住房金融體系能為住房供求雙方彌補(bǔ)資金上的缺口，為居民家庭與投資者及銀行等金融機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)資源最優(yōu)配置，從而確保住房市場(chǎng)有序健康發(fā)展。但是在形式復(fù)雜、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈的當(dāng)前環(huán)境下，住房金融體系仍有諸多問(wèn)題存在，具體有以下幾點(diǎn)：

(一)住房金融體系不成熟，政策性住房金融不規(guī)范

目前我國(guó)的住房金融體系主要是以商業(yè)銀行為核心，雖然兼有以住房公積金為主體的政策性金融體系，但能涉及到的購(gòu)房者還是少數(shù)行政單位和事業(yè)單位等具有政府性的人員。1999年4月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)了《住房公積金條列》，使我國(guó)的住房金融體系得到了很大程度地發(fā)展。但是總體上看，住房公積金制度并沒(méi)有起到應(yīng)有的作用。首先，公積金制度的統(tǒng)籌層次低，只限于地區(qū)和行業(yè)之間，缺乏公積金的流動(dòng)性共享，國(guó)家對(duì)于住房公積金的管理不規(guī)范，缺乏有力的管理機(jī)構(gòu)，監(jiān)管松懈，使用率低；然后，住房公積金制建立的初衷是幫助中低收入家庭能該制度中收益，然而在實(shí)際中由于真正用于中低收入家庭的貸款比重低，致使大部分的中小企事業(yè)單位不能享用住房公積金帶來(lái)的效益，這就沒(méi)有實(shí)現(xiàn)之前設(shè)立公積金的初衷；最后，由于缺乏真正獨(dú)立的住房金融政策性金融機(jī)構(gòu)，加上管理的落后，使公積金的利用率低。

(二)個(gè)人住房信貸受到限制

伴隨著住房分配貨幣化和市場(chǎng)化的進(jìn)程，個(gè)人房貸得到了一定程度發(fā)展并發(fā)揮了作用，尤其是對(duì)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)的推動(dòng)作用。然而，個(gè)人住房貸款還有很多問(wèn)題要解決。首先，房地產(chǎn)行業(yè)的“泡沫”發(fā)展，超出了市場(chǎng)的需求量，過(guò)高的房?jī)r(jià)大大限制了居民的購(gòu)買需求。然后，申請(qǐng)個(gè)人貸款的環(huán)節(jié)繁瑣復(fù)雜，申請(qǐng)門檻高，對(duì)申請(qǐng)貸款購(gòu)房者的收入要求高，這些條件和程序阻礙了住房信貸規(guī)模的發(fā)展。最后，住房貸款的后期監(jiān)管制度和程序落后，按揭貸款未能證券化，銀行承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)過(guò)高，缺乏商業(yè)銀行信用風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移。

(三)融資中介體系不健全

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，住房需求不斷增加，越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商對(duì)銀行金融服務(wù)提出了更高的要求，以適應(yīng)住房貸款的發(fā)展。一個(gè)健全的住房中介體系應(yīng)包括政策性、經(jīng)營(yíng)性和保險(xiǎn)性的金融機(jī)構(gòu)體系。但是在我國(guó)當(dāng)前沒(méi)有這樣的一個(gè)全面住房中介體系，融資中介業(yè)務(wù)都是交由商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸部來(lái)承擔(dān)，這就影響了商業(yè)化目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。此外，正在試點(diǎn)的住房?jī)?chǔ)蓄銀行和住宅信用合作社等較單一的銀行住房金融業(yè)務(wù)，因其規(guī)模小和地域性強(qiáng)，難以成為住房金融市場(chǎng)的中介。

(四)我國(guó)住房抵押貸款證券化面臨諸多制約因素

雖然住房抵押貸款是一級(jí)市場(chǎng)，但仍比較落后，并且還存在地區(qū)之間發(fā)展不一致的情況；沒(méi)有強(qiáng)有力的發(fā)達(dá)的其他相關(guān)市場(chǎng)的支撐，比如銀行與保險(xiǎn)市場(chǎng)、投資者（包括機(jī)構(gòu)投資和個(gè)人投資）雄厚的資本市場(chǎng)。

二、完善我國(guó)住房金融體系的政策建議

(一)發(fā)展住房金融機(jī)構(gòu)，強(qiáng)化住房消費(fèi)信貸功能

住房金融機(jī)構(gòu)分為專業(yè)性的和非專業(yè)性的住房金融機(jī)構(gòu)，另外還有提供住房貸款保險(xiǎn)或保證的金融機(jī)構(gòu)，它們一起構(gòu)成一個(gè)完整的住房金融機(jī)構(gòu)體系。目前我國(guó)尚未形成獨(dú)立的住房金融業(yè)機(jī)構(gòu)，因此，應(yīng)該加快發(fā)展住房金融機(jī)構(gòu)，借鑒國(guó)外成功經(jīng)驗(yàn)，可以適當(dāng)引進(jìn)國(guó)外金融機(jī)構(gòu)，以開(kāi)拓國(guó)際性住房抵押業(yè)務(wù)。在這過(guò)程中關(guān)鍵還要學(xué)習(xí)和吸收國(guó)外先進(jìn)的管理理念、手段和方法等

(二)規(guī)范和完善住房公積金制度

第一，規(guī)范公積金的統(tǒng)籌層次，提高公積金的統(tǒng)籌層次，拓寬公積金制度的覆蓋面，包括個(gè)體企業(yè)、私營(yíng)企業(yè)等非公有制企業(yè)，努力將公積金普及到城鎮(zhèn)各類就業(yè)群體，包括在城市中有固定工作的農(nóng)民工。第二，公積金要專款專用，同時(shí)還要照顧中低收入家庭。第三，由于現(xiàn)有的住房公積金規(guī)模較大，可以考慮把公積金轉(zhuǎn)化為政策性住房銀行。

(三)建立和完善住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)，推動(dòng)住房抵押貸款證券化進(jìn)程

要建立和完善住房抵押貸款，推動(dòng)抵押貸款證券化，就必須要有專門從事住房抵押貸款證券化的專業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，通過(guò)住房抵押貸款證券化機(jī)構(gòu)（SPY），以住房公積金貸款和個(gè)人住房商業(yè)性貸款為基礎(chǔ)發(fā)行證券籌集資金。公積金管理中心和商業(yè)銀行可以出售貸款所獲得的資金，來(lái)實(shí)現(xiàn)個(gè)人住房抵押貸款，已達(dá)到資金的良性循環(huán)。這就是個(gè)人住房抵押貸款證券化的大致思路和全部過(guò)程。

(四)完善貸款擔(dān)保制度

健全和完善貸款擔(dān)保制度，對(duì)保障住房金融業(yè)健康發(fā)展有著重要作用。根據(jù)當(dāng)前的個(gè)人貸款業(yè)務(wù)來(lái)分析，提供貸款的投資者擔(dān)心借貸者無(wú)力償還貸款，于是提高了資格審查的門檻，加強(qiáng)了對(duì)貸款發(fā)放程序的謹(jǐn)慎度，這在一定程度上限制了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。因此，通過(guò)學(xué)習(xí)國(guó)際先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，借鑒國(guó)際管理辦法，完善貸款擔(dān)保制度必須依托政府和專門的金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)。有了政府提供的貸款擔(dān)保，極大有利于住房貸款金融業(yè)務(wù)的發(fā)展；有了專門的金融擔(dān)保機(jī)構(gòu)，大大增強(qiáng)了融資過(guò)程中抗風(fēng)險(xiǎn)的能力，提高了投資者發(fā)放貸款的積極性。

(五)建立獨(dú)立的住房金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，保障住房?jī)杉?jí)市場(chǎng)的合法有序運(yùn)行

目前銀行業(yè)的住房金融監(jiān)管比較混亂，夾雜著銀監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)和保監(jiān)會(huì)等金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)，不利于住房貸款的發(fā)展。因此，可以通過(guò)設(shè)立獨(dú)立專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)，外加政府監(jiān)管相結(jié)合的方式，分別設(shè)立一級(jí)監(jiān)管市場(chǎng)和二級(jí)監(jiān)管市場(chǎng)，明確監(jiān)管目標(biāo)和職責(zé)范圍。這樣才有利執(zhí)行獨(dú)立的住房金融政策，推動(dòng)政府公共住房政策的落實(shí)和實(shí)現(xiàn)。

作者簡(jiǎn)介：王惠平（1966-），內(nèi)蒙古烏海市住房公積金管理中心主任科長(zhǎng)，房產(chǎn)經(jīng)濟(jì)師及會(huì)計(jì)師，研究方向：金融及住房保障。

（責(zé)任編輯：陳岑）