房地產(chǎn)集團股權轉讓中的財務管理研究

摘 要：現(xiàn)階段，由于公司之間為了規(guī)避房地產(chǎn)轉讓發(fā)生的稅費以及政策對土地轉讓的限制等原因，以股權方式轉讓房地產(chǎn)已經(jīng)成為一種常見的操作方式。在解釋房地產(chǎn)集團股權轉讓的概念并對轉讓原因進行分析的基礎上，指出股權轉讓房地產(chǎn)過程中出現(xiàn)的問題和潛在的風險，并建議從嚴格股權轉讓的各項管理流程、明確轉讓合同約定的權責劃分、嚴格控制擔保和保證金以及注重稅收籌劃等方面來加以改進和應對。

關鍵詞：房地產(chǎn)集團；股權轉讓；財務管理

中圖分類號：F275 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）05-0171-02

當前，我國的房地產(chǎn)市場已經(jīng)進入調(diào)整期，股權轉讓已經(jīng)成為目前房地產(chǎn)項目轉讓中的普遍手段，在房地產(chǎn)集團股權轉讓中也遇到了一些財務管理問題和財務風險，所以，對股權轉讓中的財務管理問題進行分析并提出解決對策具有很強的現(xiàn)實意義。

一、房地產(chǎn)集團股權轉讓的概念及原因分析

房地產(chǎn)集團進行股權轉讓，一般是通過對房地產(chǎn)項目公司股權交易完成的。房地產(chǎn)項目公司是指專門為開發(fā)特定的房地產(chǎn)項目成立的房地產(chǎn)開發(fā)公司，大部分擁有正在開發(fā)或者待開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

股權轉讓，是指公司的股東依法將自己擁有的股權轉讓給他人，使他人成為該公司的股東。轉讓房地產(chǎn)是指相關的房地產(chǎn)權利人通過買賣、贈與以及其他合法途徑將其房地產(chǎn)轉移給其他人的行為，包括轉讓房地產(chǎn)、在建工程和土地使用權。房地產(chǎn)集團股權轉讓是指本來要轉讓房地產(chǎn)但是因為某些原因改為以股權轉讓的方式進行，實質(zhì)上還是轉讓房地產(chǎn)的行為。

房地產(chǎn)集團實施股權轉讓的原因主要有以下幾個方面：

1．我國法律對土地轉讓的限制。我國相關法律規(guī)定，企業(yè)不能對未達到轉讓條件的土地進行轉讓，所以，一些想進行土地交易的房地產(chǎn)公司不得不采取變通的方式，使用股權轉讓的方式對土地進行交易。

2．股權轉讓手續(xù)相對比較簡單。房地產(chǎn)股權轉讓只需要按照相關規(guī)定辦理工商變更登記，不需要辦理房地產(chǎn)的過戶手續(xù)，房地產(chǎn)公司的名稱不會發(fā)生變化，可以繼續(xù)進行后續(xù)的項目開發(fā)。而房地產(chǎn)轉讓要到土地管理部門、房地產(chǎn)部門等相關政府部門辦理變更或者過戶手續(xù)，手續(xù)來看相對復雜，特別是在建工程涉及的項目立項等手續(xù)的變更更加復雜，所以，為了減少對項目的外部影響，加快項目的建設進度，交易雙方就會選擇以股權轉讓的方式實施交易。

3．為了規(guī)避轉讓過程中發(fā)生的部分稅費。在轉讓環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)轉讓相比股權轉讓要多繳納營業(yè)稅、契稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅，所以，很多房地產(chǎn)集團利用股權轉讓來進行稅收籌劃，以此減少交易環(huán)節(jié)需要繳納的稅金。

二、房地產(chǎn)集團股權轉讓中存在的財務管理問題與風險分析

房地產(chǎn)集團進行股權轉讓涉及到一系列的財務問題，并且轉讓過程中存在較多的財務風險，具體來說主要包括以下幾個方面：

1．房地產(chǎn)項目公司面臨或有負債風險。或有負債，主要包括為批量的對外擔保、潛在的尚未支付款項、潛在的合同違約等。在房地產(chǎn)股權轉讓中，受讓方收購相應的股權后，就應該承擔目標公司的債務責任。即使在轉讓協(xié)議中明確約定了受讓方對目標企業(yè)轉讓前的債務不承擔責任，但是由于這樣的協(xié)議條款不能對抗善意第三人，受讓方也是只能在對外先承擔了債務責任后，再對原來的股東實施追償。但是此時轉讓股權的股東的償債能力可能大不如前，沒有了償債保證，使得股權收購方無法進行追償。

2．股權收購的程序是否合法有待驗證。房地產(chǎn)股權轉讓程序涉及房地產(chǎn)領域外很多的法律法規(guī)，轉讓是否具有有效性和合法性關系著轉讓的成敗，例如，《公司法》規(guī)定，有限責任公司的股東數(shù)要求是2人以上、50人以下，如果股權轉讓后的股東人數(shù)不符合這一要求，就可能會使得交易失敗。如果是轉讓國有股權，必須要按照法定的程序進行，否則轉讓合同是無效的。轉讓收購國有股權必須經(jīng)過國有資產(chǎn)管理辦公室的審批并辦理產(chǎn)權界定和登記，簽訂轉讓合同，等到產(chǎn)權交易中心出具了產(chǎn)權交割單之后，才能辦理股權登記和工商變更等手續(xù)。收購房地產(chǎn)項目公司的股權后，要及時到工商企業(yè)登記機關進行登記，屬于中外合資企業(yè)的還要經(jīng)過外經(jīng)委的審批，確認公司的投資主體發(fā)生了變化，否則，股權收購合同無法生效。

3．房地產(chǎn)相關公司以前經(jīng)營是否合法有待驗證。房地產(chǎn)項目公司以前經(jīng)營的合法性主要包括董事會和股東大會的決議是否有效合法、是否存在偷稅漏稅行為等等。這些潛在的風險都可能使房地產(chǎn)項目公司及其負責人受到經(jīng)濟上或者非經(jīng)濟上的處罰。即使轉讓協(xié)議中明確規(guī)定股權的受讓方對以往的經(jīng)營不必承擔責任，但是受讓方在收購股權后，稅務部門仍然可以根據(jù)以往經(jīng)營的不合法行為對收購后的房地產(chǎn)項目公司實施處罰，這樣，收購方在承擔相應處罰后，再對原來的股東進行追償，為時已晚。

4．房地產(chǎn)項目公司存在產(chǎn)權風險。在建工程或者土地使用權有可能會被股東進行多次抵押，原股東的債權人也可能查封，因為房地產(chǎn)股權轉讓是不需要經(jīng)過房地產(chǎn)產(chǎn)權過戶手續(xù)的，這樣就使得產(chǎn)權風險顯得相對隱性。所以，股權轉讓的受讓方應該審核房地產(chǎn)的產(chǎn)權證，看產(chǎn)權證是否標注了其他權利的登記，到房地產(chǎn)管理部門對產(chǎn)權證的真?zhèn)芜M行核實。

三、解決房地產(chǎn)集團股權轉讓中財務管理問題的對策建議

針對房地產(chǎn)集團在股權轉讓過程中出現(xiàn)的各種問題，建議從以下幾個方面加以改進。

1．嚴格股權轉讓的各項管理流程。一方面，股權轉讓的雙方應該成立調(diào)研小組，該小組應該由專業(yè)人員組成，從法律、財務管理、前期手續(xù)、市場以及工程技術等多個角度對房地產(chǎn)項目公司以及轉讓項目本身進行評估調(diào)研。另一方面，要做到綜合評估，權衡利弊。市場經(jīng)濟條件下，沒有無風險的投資，當然也就沒有無風險的股權轉讓，所以，股權轉讓的受讓方應該建立綜合的評估機構，由決策機構從發(fā)展需要、收購方戰(zhàn)略等方面權衡利弊、全局考慮、綜合評價，值得注意的是決策機構應該獨立于調(diào)研小組。

2．明確轉讓合同約定的權責劃分。股權轉讓合同中應該明確約定權責劃分邊界。一般來說，股權轉讓之前的債務、歷史問題的處理等是由轉讓方負責，轉讓方的權利是按照合同約定收到的轉讓款項；房地產(chǎn)集團的受讓方主要責任是承擔合同約定的付款，受讓方的權利則是獲得相關房地產(chǎn)項目的產(chǎn)權。房地產(chǎn)集團轉讓的關鍵是或有債務的約定，是進行股權轉讓時可以約定在工商部門先變更股權手續(xù)后再獲得新的營業(yè)執(zhí)照的時間為劃分債務的時間邊界，這一時間以前形成的債務由原股東負責，后來形成的債務由新股東負責。

3．嚴格控制擔保和保證金。房地產(chǎn)項目的風險一般都可以通過相關的調(diào)查程序發(fā)現(xiàn)，但是股權交換的風險具有或有性、隱蔽性的特點。為了避免股權轉讓中的風險，收購方一方面可以采取分期付款的方式，留尾款當做保證金，加入?yún)f(xié)議簽訂后因為目標公司的原因，使得受讓方承擔了額外的損失，受讓方就可以用該保證金支付；如果協(xié)議期限屆滿后，并沒有出現(xiàn)額外的風險和債務，受讓方就應該將該項保證金付給出讓方。另一方面，受讓方還可以要求轉讓方提供上市公司擔保、母公司擔保或者銀行保函等方式進行擔保，擔保責任應該隨著潛在的債權風險規(guī)模變化，提供擔保的時間也應該相對較長，受讓方應該選擇具有較高信用度的主體來作為擔保方，以此規(guī)避房地產(chǎn)股權轉讓過程中的潛在風險。

4．房地產(chǎn)集團股權轉讓雙方應該對付款節(jié)點給予嚴格控制。股權轉讓雙方應該通過對付款節(jié)點進行安排來控制股權轉讓的關鍵風險點。例如，完成相關的工商變更手續(xù)，領取新營業(yè)執(zhí)照，標志著股權轉讓實質(zhì)上已經(jīng)完成，可以將此作為付款管理的時間點之一；又如土地使用權存在查封或抵押的情況，需要將土地使用權解封或者解押的時間作為付款的時間點之一。

5．股權轉讓雙方要認真進行稅收籌劃。當前，通過股權轉讓規(guī)避繳納土地增值稅的案例比比皆是，但是如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過股權轉讓方式對房地產(chǎn)進行受讓后繼續(xù)開發(fā)的，可以扣除的開發(fā)成本是轉讓前的房地產(chǎn)賬面成本，并不是股權交易的金額。如此一來，計算土地增值稅的增值額與直接購買房地產(chǎn)相比較高，導致繳納的土地增值稅額較大，所以，如果房地產(chǎn)轉讓后用于繼續(xù)開發(fā)的，應該關注股權轉讓對土地增值稅的影響。股權轉讓房地產(chǎn)不能簡單地理解為肯定比直接轉讓房地產(chǎn)節(jié)稅，股權轉讓方式通常會減少轉讓方繳納的稅金，但是從長遠來看，受讓方往往是多繳納稅金，因此，在股權轉讓交易時，應該充分估計稅金對轉讓的影響。

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