小心 開發商不告訴你的那些事

爲了尋得一席安居之地，購房者在買房時不斷地游走穿梭於各大售樓處，眼前自然少不了那一張張描繪著美好家園的宣傳海報和一個個制作精美的樓盤效果模型，更有售樓人員近乎天花亂墜的講解：我們這里有地鐵、有學校、有公園，生活方便，環境優美……可是，專案周邊哪里有高壓線和化工廠，哪里有垃圾處理站或殯儀館，售樓小姐卻不會主動告知，合同中自然也不會提及，購房人往往入住後才獲知。據了解，除了「利於銷售的用喇叭吹」的夸大式行銷，「不利於銷售的不說」的隱瞞式銷售也已成為開發商行銷的潛規則。

不利於銷售的不說

【案例】

「在下午回家時，一下車，臭味彌漫整個社區。」自從入住以來，通州一社區的業主們每天不得不與飄進社區的惡臭為伴。有業主介紹說，沒入住之前，曾多次到現場看過房，但都是白天，沒發現這個問題，直到入住後，才發現臭味總是不定期地在大家下班時或夜晚出現，以致大家回家後連窗戶都不敢開。更令人擔憂的是，臭味中帶有化學品的味道，很可能對人體有害。爲了查找臭味來源，業主們組織起來，對社區周邊進行了探訪，後來發現社區南側有個大型垃圾填埋坑。

【點評】

由於規劃等原因，一些社區周邊不可避免的有高壓線、垃圾場、鐵路、變電站、墓地、殯儀館等設施，為避免影響銷售，賣房時，80%的開發商都采取了「在周邊環境示意圖上抹去」的回避策略，導致大部分購房人直到入住後才發現。面對這些不利因素被隱瞞以及由此帶來的不便和困擾，購房者自然不滿，維權案例也越來越多，然而每當這時，開發商都理直氣壯地說：「社區紅線外的，我們沒有告知義務。」因爲在這方面，目前還沒有相關的法律條款，購房人也只能是「啞巴吃黃蓮」了。

買房不僅是買「房子」，還是買社區，買社區周邊的環境及配套設施。盡管沒有法律規定，開發商應該把「社區紅線外1000米的不利因素」明示給購房人，但當開發商一方面在樓書上、沙盤上把5公里外的地鐵、學校、公園都描繪成「近在咫尺」，一方面把千米之內的垃圾站、鐵路、墓地都輕松「抹掉」，對於購房人來說，這樣做是否有些「不厚道」呢？

送物業費

像「空頭支票」

【案例】

「位於北京豐臺區四環路邊，在售樓座為高15層塔樓，戶型面積爲47至80平方米之間，平層均價28800元（人民幣，下同）/平方米，2012年6月底入住，目前購房贈送兩年物業費。」這是一則目前在售專案的促銷資訊，除了送家電、家具，送物業費也成了開發商的讓利工具。

【點評】

據了解，在本輪房地產打折、促銷中，開發商贈送物業費的專案并不少，而且年限也五花八門，少的贈送1年，多的長達10年。2010年10月1日北京市新的《物業管理辦法》執行之後，新拿到預售許可證的社區，在成立業主大會之前，前期物業費本來就該由開發商出，一般期限爲一年；業主大會成立之後，物業費由業主出，開發商無權贈送。開發商的這種承諾完全是一張「空頭支票」，入住後，很容易產生糾紛。

「免費花園」

不受法律保護

【案例】

宋先生最近在北京順義一社區看中了一套160多平方米的花園洋房，因為是首層，開發商說會贈送40余平方米的地下室，此外，還有一個花園。雖然首層單價要比中間層高出不少，但是考慮到大面積的贈送空間，宋先生還是非常動心。最近，「買一層送一層」、「超大面積贈送」帶來的實惠讓不少購房人很買賬。

【點評】

對於這種贈送，該專案銷售人員承認，實際贈送面積比銷售人員所介紹的還要大，但他同時承認「贈送的面積不可能體現在房產證上」。

開發商贈送面積，也不算什麼新鮮招數，有業內人士介紹說，對於花園洋房一般來說，首層因爲潮濕、管道返水、采光易受影響、噪音干擾等多種因素，單價相對要略便宜，起碼差價不大。而今，在「贈送面積」的噱頭下，首層一躍成為單價最貴的樓層，且差價還不小。

「其實開發商已經將地下室的價格，計入到了産權面積的銷售價格之中。」而且「贈送的面積通常不可能體現在房產證上」。「房產證」上沒有體現，就意味著沒有物權，沒有法律保障，一旦出現問題，將帶來一系列法律糾紛，那時，購房人不但沒有從「贈送」中占到便宜，日後還不享有産權，恐怕會「賠了夫人又折兵」。

據了解，除了「利於銷售的用喇叭吹」的夸大式行銷，「不利於銷售的不說」的隱瞞式銷售也已成為開發商行銷的潛規則。