對(duì)貨幣政策\(yùn)\有限理性與住房信貸偏低定價(jià)的分析

［摘要］ 住房信貸定價(jià)偏低，除了與銀行機(jī)構(gòu)自身信息不對(duì)稱有關(guān)之外，還與貨幣政策的有限理性有直接或間接的關(guān)系。這是由于貨幣政策相對(duì)寬松，使無風(fēng)險(xiǎn)利率也相應(yīng)降低，從而導(dǎo)致住房信貸的定價(jià)偏低。本文主要針對(duì)住房信貸偏低定價(jià)問題展開探討，同時(shí)也對(duì)住房信貸市場(chǎng)上的有關(guān)金融機(jī)構(gòu)的自我操控、控制行為以及政府參與等方面做了簡(jiǎn)要的分析。

［關(guān)鍵詞］ 偏低定價(jià)；貨幣政策；有限理性；住房信貸

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 19. 024

［中圖分類號(hào)］F293.31 ［文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼］A ［文章編號(hào)］1673 - 0194（2011）19- 0046- 02

1住房信貸偏低定價(jià)的業(yè)內(nèi)說法

近年來，人們只知道全球金融危機(jī)，對(duì)企業(yè)、金融機(jī)構(gòu)、事業(yè)單位以及其他組織機(jī)構(gòu)的絕對(duì)實(shí)質(zhì)影響，卻很少針對(duì)其實(shí)質(zhì)展開相關(guān)思考，分析其成因。在我國，不論是一線城市還是二線城市，近年來地產(chǎn)市場(chǎng)中的房產(chǎn)成交量大幅度下滑，有些開發(fā)商的資金籌集渠道往往得不到有效疏通，資金周轉(zhuǎn)失控、失靈，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定造成了很大的沖擊。

2有限理性與自我控制理論

2.1 有限理性

貨幣的寬松政策，是引發(fā)房貸偏低定價(jià)的重要誘因之一。但如果考慮到銀行自身的理性認(rèn)識(shí)，他們能夠完全認(rèn)識(shí)到寬松貨幣政策的缺陷，即不可持續(xù)性的短期行為產(chǎn)生的弊端。同時(shí)，假設(shè)這種有限理性認(rèn)知可以抑制房產(chǎn)價(jià)格的持續(xù)上漲，那么泡沫經(jīng)濟(jì)也就不會(huì)形成；而泡沫經(jīng)濟(jì)形成對(duì)金融機(jī)構(gòu)本身也會(huì)造成實(shí)質(zhì)性影響。事實(shí)上，為使房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫經(jīng)濟(jì)限制在一定范疇內(nèi)，形成有效打壓，需要對(duì)金融機(jī)構(gòu)的完全理性假設(shè)進(jìn)行客觀修正，于是有限理性應(yīng)運(yùn)而生。

2.2 自我控制

在住房信貸市場(chǎng)中，可以認(rèn)為金融機(jī)構(gòu)存在著自我控制問題，即因?yàn)殂y行家的私人利益、外部競(jìng)爭(zhēng)壓力以及股東的壓力等因素，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)過分關(guān)注短期的成本收益。相應(yīng)的時(shí)間偏好結(jié)構(gòu)特征表現(xiàn)為長(zhǎng)期時(shí)間偏好率低，短期時(shí)間偏好率高。也就是說，金融機(jī)構(gòu)在長(zhǎng)期較為理性，知道不應(yīng)該對(duì)住房信貸偏低定價(jià)，但在短期則容易受到誘惑而對(duì)住房信貸偏低定價(jià)，并且降低貸款條件。

3寬松貨幣政策導(dǎo)致的住房信貸定價(jià)偏低成因分析

3.1 無風(fēng)險(xiǎn)利率降低

貨幣寬松政策的施行，在一定程度上使住房信貸定價(jià)偏低。首先根據(jù)貸款定價(jià)模型可知，風(fēng)險(xiǎn)貸款的實(shí)際價(jià)值和無風(fēng)險(xiǎn)利率本身是成正比關(guān)系的。也就是說，風(fēng)險(xiǎn)利率降低會(huì)使貸款過程的相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)降低。其次，放寬貨幣政策，使相關(guān)的金融投資方式，諸如國債投資、基金等行為都異常活躍，也就是說，它們逐漸把矛頭指向了風(fēng)險(xiǎn)高、回報(bào)收益率也高的住房信貸領(lǐng)域，從而加劇了國內(nèi)住房信貸的偏低定價(jià)。

3.2 銀行救市行為的加息政策實(shí)施對(duì)購房的實(shí)際影響

（1）央行加息的客觀意義。從央行幾度加息的情形來看，說明銀行金融機(jī)構(gòu)已經(jīng)認(rèn)識(shí)到貨幣政策對(duì)于房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的重要意義。因?yàn)椋瑥恼w來說，加息是有利于擠出當(dāng)前資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)格泡沫的，有利于房市的長(zhǎng)期健康發(fā)展，這也可能是銀行自身機(jī)構(gòu)的自我調(diào)整與自救行為。因此，需要我們認(rèn)識(shí)到利率風(fēng)險(xiǎn)的嚴(yán)重性，增強(qiáng)利率風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。否則，銀行和貸款購房者都可能蒙受巨大損失。

（2）加息調(diào)整貸款利率對(duì)消費(fèi)者心理影響最大。央行利率的上調(diào)，對(duì)于消費(fèi)者的實(shí)際成本支出影響并不大；但由于央行采取這種頻繁的利率上調(diào)方式，表明利率再度上調(diào)的概率非常大，從而會(huì)讓消費(fèi)者產(chǎn)生后期成本明顯增加的一個(gè)預(yù)期，其對(duì)住房消費(fèi)者的心理預(yù)警作用進(jìn)一步加大，使住房需求會(huì)得到更有效的抑制，特別是投資性需求。

短期內(nèi)加息對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)產(chǎn)生較大影響，對(duì)于房產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊不會(huì)很明顯。因?yàn)榇舜窝胄械募酉?yīng)該在市場(chǎng)的預(yù)期之內(nèi)，市場(chǎng)上對(duì)于此次加息已經(jīng)進(jìn)行了提前“消化”；利率上調(diào)和稅率下調(diào)，其最直接的影響在于消費(fèi)者對(duì)于儲(chǔ)蓄意愿的增強(qiáng)，而與其密切度相對(duì)較高的應(yīng)該是資本市場(chǎng)，而不是房產(chǎn)市場(chǎng)。也就是說，加息后，對(duì)民眾來說，貸款購房的影響性還不是很大，其本質(zhì)作用是抑制住房信貸，從而維持這種“有限理性”。

3.3 政府隱性擔(dān)保行為的干預(yù)

在有些經(jīng)濟(jì)行為影響下，也會(huì)形成住房信貸定價(jià)偏低，如金融機(jī)構(gòu)的分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn)行為，通過關(guān)注房地產(chǎn)實(shí)時(shí)動(dòng)態(tài)可知，房地產(chǎn)價(jià)格上漲必然會(huì)推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)的投資收益率上漲，而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)時(shí)，金融機(jī)構(gòu)還可以通過國家政府協(xié)調(diào)，使自身風(fēng)險(xiǎn)分?jǐn)偝鰜怼Ｒ簿褪钦f，不論是資本市場(chǎng)的政府干預(yù)行為，還是金融機(jī)構(gòu)的自身救市行為，實(shí)際都能夠使金融機(jī)構(gòu)自身得到實(shí)質(zhì)性好處，但同時(shí)也導(dǎo)致了房產(chǎn)信貸偏低定價(jià)問題更為嚴(yán)重。

4 結(jié)論與建議

第一，強(qiáng)化住房信貸的定價(jià)走向。這是由于住房信貸的定價(jià)合理性與理論性都直接影響著房地產(chǎn)市場(chǎng)的良性、健康發(fā)展。另外，之所以要強(qiáng)化住房信貸的定價(jià)理論研究，就是因?yàn)楝F(xiàn)有的貸款定價(jià)模型還不能完全適用于當(dāng)前較多的不穩(wěn)定因素房地產(chǎn)市場(chǎng)。

第二，貨幣政策的施行，要考慮到金融機(jī)構(gòu)自身的穩(wěn)定性。由于在寬松貨幣政策的影響下，住房信貸定價(jià)偏低。房貸定價(jià)偏低還會(huì)使房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)加劇，從而逐漸加大房產(chǎn)的投資效應(yīng)，致使其過度壓力化膨脹。因此，只有采取貨幣緊縮政策，而貨幣緊縮只能解決階段性的泡沫市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，即還是泡沫化的惡性循環(huán)。因此，我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到貨幣政策理論研究的重要性，反思金融機(jī)構(gòu)穩(wěn)定與房市之間的緊密關(guān)系。但不論如何，當(dāng)前國內(nèi)央行加息政策的施行，還是說明其已經(jīng)認(rèn)識(shí)到貨幣政策有限理性的重要含義與房貸偏低定價(jià)的風(fēng)險(xiǎn)性。而這確實(shí)對(duì)于整體國家整體房市調(diào)控是極為有利的。

主要參考文獻(xiàn)

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