控制建設單位材料成本 提高投資效益

［摘要］ 材料費是構成工程成本的主要項目之一，在工程成本中占很大比例。在保證工程質量的前提下，合理、節約地使用各種材料，控制材料費用，對于減少流動資金的占用、降低工程成本具有很現實的意義。本文從開發商的角度，闡述了控制材料成本的必要性以及材料成本控制的幾個要點，以期提高建設單位的投資效益。

［關鍵詞］ 建設單位；材料成本；控制

doi : 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2011 . 19. 009

［中圖分類號］F275.3 ［文獻標識碼］A ［文章編號］1673 - 0194（2011）19- 0018- 02

１ 引言

隨著中國建筑市場的日趨完善，競爭日益激烈，房地產開發成本越來越高。對于開發商來說，加強過程管理、降低開發成本已成為在競爭中取勝的重要途徑。房地產開發成本是指房地產開發企業在開發商品房過程中所支付的全部費用，其大致可分為以下幾個部分：土地費用、前期工程費、建筑安裝工程費、市政公共設施費用、管理費用、貸款利息費用、稅費、其他費用。

２建設單位控制材料成本的必要性

現以某住宅小區開發項目為例進行分析。

項目概況：某市某小區為中檔綜合性大型住宅社區，位于開發區最具升值潛力的地段，總開發面積４３萬平方米，總占地面積20萬平方米，總投資９．５億元人民幣。其結構形式以鋼筋混凝土全現澆結構為主，絕大部分為高層商住樓，部分為多層高級別墅。相關成本數據見表1和表2。

分析以上各項費用，材料費占總開發成本費用的４１．３％，其控制的好壞，直接影響總開發成本的大小。可見，為降低總開發成本，控制好材料成本是行之有效的，也是必須的。

材料成本是由材料的消耗量與材料的采購成本兩個因素決定的，因此控制材料成本主要有兩個方而，即控制材料采購成本和材料消耗量。目前開發商對材料的管理原則主要是“抓大放小”，即大宗材料開發商采購，小宗材料采用限價或認價方式由施工方自行采購。

３建設單位材料成本控制的幾個要點

下面以本開發項目為例淺析建設單位材料成本控制的幾個要點。

３．１ 根據開發項目的等級定位，確立工程材料選用等級

一般商品住宅分為高級、中級、一般3個等級。住宅等級不一樣，所使用的建筑材料等級也有所不同。可根據項目等級及國家相關驗收規范選用經濟實用的建筑材料，本項目屬于中級住宅小區開發項目，材料選用的檔次定位在中檔偏上的水平。根據材料使用部位不同，選用檔次有所差異，比如：構成主體結構的材料鋼筋、水泥、混凝土等，考慮到安全性能要求較高，均選擇質量保證較好的廠家的產品。

３．２ 根據工程材料的用量、種類、性質、使用時期等因素確立材料采購方法

建筑工程材料種類眾多、用量不等，使用時間跨度、對材料材質的要求也不同，這必然造成各種材料的采購方法有所不同。對于開發商來說，為節省成本可利用施工合同將材料（設備）采購分類控制，例如：將施工材料（設備）的采購分成甲方供應材料（設備）和施工單位自購材料兩種。

所謂“甲供材料”，是指在建筑施工中開發商和總承包商之間材料供應和管理核算的一種方法。它的實際操作流程是：由開發商與總承包商簽訂一份材料供應及價款結算合同，合同中規定總承包單位在承包項目中所使用的主要材料由開發商統一購入，材料價款的結算按照合同中規定的價格結算，數量按照開發商調撥給總承包商的數量結算。即按照工程量清單計價模式要求的“甲供料”方法中，材料的價格風險由開發商承擔，材料的數量風險由總承包商承擔。開發商根據總承包工程進度預算出所需要的材料量來采購材料，購入材料（其實是供給總承包商的）時作為開發商自己的材料成本入賬，總承包方使用材料時由開發商材料部門填制調撥單，材料部門把這些調撥單給預算部門，預算部門在與總承包商結算時將這部分材料款從結算總額中剔除。

甲供材料（設備）一般為用量大、使用時間長、質量要求高、質量不易控制的材料，對于本工程來說就是鋼筋、商品混凝土等，設備有電梯、配電箱、塑鋼門窗、防火門窗等。這些材料因用量大，可采用集中采購的方式，容易達到控制材料質量和降低采購價格的目的。

施工單位自購的材料一般為用量小、時間要求緊急、質量易控制的材料。這些材料可采用限價、認價或限定廠家等方式進行控制。對于限價材料（如：碎石、砂子、磚、開關、插座等），工程對其質量要求不是很高，且其用量小、使用分散、種類繁多、價格較穩定，開發商不宜投入太大精力直接管理，主要通過制定材料限定價格，建立完善的現場質量控制程序來管理。對于價格浮動較大的材料，可采用分期認定市場價的方式進行調整，降低價格風險。對于不宜由甲方供應而質量要求較高又不易控制的材料可采用開發商限定廠家、品牌采購的方式控制，如：水泥、防水材料、管材、電纜等。

３．３ 制定嚴謹的材料管理程序，降低材料（設備）采購成本

完善開發商內部管理體系，制定嚴謹的材料管理程序，主要涉及：甲供材料（設備）的采購程序、材料認價程序、材料結算程序等。現以本開發項目為例簡要介紹甲供材料（設備）的采購程序。

3.3.1確立采購材料（設備）的目的

確保采購材料（設備）１００％符合有關國家規范及標準。

確保采購材料（設備）嚴格按合同要求進場，保證工程按質按期完成。

嚴格按采購合同要求支付材料（設備）款，做到付款進度不超前于材料（設備）進場進度。

降低材料成本，減少浪費，創造更大利潤。

3.3.2限定材料采購范圍

本項目工程承包合同中所指定的甲供材料（設備）。

3.3.3明確各部門、各崗位的職責

設計單位從建筑設計角度考慮，提出采購材料（設備）在美觀及使用功能等方面的要求，并提供甲供材料清單及驗收規范。

材料部負責甲供材料（設備）的采購資料準備、采購實施。

工程部負責組織驗收及檢查采購材料（設備）是否按合同要求進場。

預算部負責控制采購材料（設備）的數量、付款方式以及付款進度。

3.3.4 制定嚴謹的材料（設備）采購程序

工程部主辦工程師按施工合同規定，要求施工單位上交材料設備使用計劃，同時考慮生產周期，由主辦工程師編制《甲供材料（設備）采購工作計劃》上報部門經理審批。

材料部主辦工程師擬訂《招投標文件》、《采購合同》及投標廠商的入圍資格報請部門經理審批。

材料部主辦工程師按經審批的《入圍資格》要求邀請3~5家供貨商進行招投標，并封樣存至倉庫，做好標識。

材料部主辦工程師會同預算部人員實施招投標。

材料部主辦工程師按《招投標管理工作細則》及招投標結果，與供貨廠商簽訂采購合同并報請審批。

3.3.5 制定嚴謹的材料（設備）進場管理工作程序

材料部門按照需求組織施工單位上報下月甲供材料（設備）需求計劃，報預算部門審批。

預算部門主辦工程師審核下月甲供材料（設備）需用量，報主管領導審批。

材料部門按照審批量采購甲供材料（設備）。監理公司材料員、施工單位材料員檢查進場材料（設備）與“產品封樣”是否相符，并將“產品封樣”保留到工程竣工及至保修期結束。

對關鍵材料（設備）的關鍵生產加工過程，材料部門主辦工程師須會同監理工程師委派專門人員對其過程進行現場跟蹤監督。進場材料（設備）的檢查、驗收工作必須做到１００％，由工程部主辦工程師負責會同監理公司、總承包公司等有關單位共同參與進行（必要時設計部也參加），驗收合格后方可支付材料（設備）款。

總之，材料（設備）管理程序要以嚴謹、科學、公平、公開為基礎，多人多部門參與，謹防吃、拿、卡、要等不良現象發生。

４ 結語

隨著開發成本的不斷增長和開發市場競爭的日益激烈，有效地降低開發成本是保證開發商長期生存和發展的唯一有效的途徑。材料成本的控制是成本管理工作的重中之重，由于市場形勢的緊迫，越來越多的開發商在不斷努力完善材料管理制度，降低材料成本，總結經驗，完善改進材料費用的控制方法，為提高投資效益服務。

主要參考文獻

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