閻雨:馬連道板塊的運作模式

馬連道應(yīng)該以中高級的批發(fā)市場為載體，吸引全球的資金、信息、人才進入大馬連道。馬連道的市場整合放大后，進入全球，做到全球產(chǎn)業(yè)馬連道整合，形成馬連道模式。

今天我要談的是馬連道的模式。現(xiàn)在全球經(jīng)濟呈現(xiàn)出兩個明顯的趨勢，一個是產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)增強，一個是區(qū)域經(jīng)濟輻射能力增強。北京處于前面，重視產(chǎn)業(yè)集群效應(yīng)，而忽視區(qū)域經(jīng)濟輻射。不僅如此，在過去的很長一段時期內(nèi)，北京一直在用直接的經(jīng)濟手段和行政手段，包括自身的優(yōu)勢吸引周邊地區(qū)的資源，特別是河北的資源。如此一來，北京商業(yè)化的聚集效應(yīng)遠遠大于擴散效應(yīng)，北京就像太陽黑子一樣，一直借助外部資源的力量來發(fā)展，這種發(fā)展和北京現(xiàn)有的環(huán)境狀況是很不匹配的。比如說交通狀況，北京已經(jīng)成為了全球有名的堵城，我的國外朋友來北京，經(jīng)常說的一句話就是北京怎么這么堵。他們有人從紐約過來，紐約車輛比較多，但是沒有像北京這么多。此外，水資源、土地資源，以及生態(tài)環(huán)境等各個方面對北京的發(fā)展都形成了很大的制約。

以上都與北京稀釋外來能量、急劇發(fā)展有關(guān)系，這種對外部資源的稀釋就像一個人吃東西來者不拒一樣，早晚會成胖子。

現(xiàn)在，茶葉的種植、加工、金融、貿(mào)易、地產(chǎn)、研究、商業(yè)服務(wù)等如此長的鏈條不可能都在北京、都在馬連道。這里面應(yīng)該有一個產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，這個轉(zhuǎn)移應(yīng)該是以馬連道為中心進行的。在區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展上比較成功的是長三角。以上海為中心，長三角城市間形成了產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，長三角的區(qū)域發(fā)展避免了區(qū)域內(nèi)城市之間的競爭。比如，制造業(yè)放在了浙江，服務(wù)業(yè)放在了上海、昆山。這樣長三角地區(qū)就形成了產(chǎn)業(yè)集群，各城市間的分工合作使長三角的各個產(chǎn)業(yè)鏈條越來越長，經(jīng)濟蛋糕越來越大，各方各得其所。這樣，長三角應(yīng)當說在割據(jù)之間，其樂融融。北京和環(huán)渤海經(jīng)濟區(qū)不足的地方就是沒有形成規(guī)律的市場，整體的優(yōu)勢發(fā)揮不出來。各個城市的發(fā)展沒有形成過渡，發(fā)展以自我為中心，不能以整體的觀點看待區(qū)域問題。特別是北京，北京原來一些領(lǐng)導(dǎo)的想法只是怎樣把北京經(jīng)濟總量做上去，并不考慮北京經(jīng)濟總量的增長和周邊地區(qū)的發(fā)展有無關(guān)系。

北京對周邊城市的考慮可能少了一點，但北京要想發(fā)展自己的經(jīng)濟，就應(yīng)當上升到區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的戰(zhàn)略高度上，打破行業(yè)、行政的局限，逐步建立規(guī)模適當、層次清晰、功能各異、協(xié)同發(fā)展的商業(yè)體系。

現(xiàn)在北京由建設(shè)城市發(fā)展到管理城市，但是管理層面又不一樣。城市是一個公共概念，城市管理者應(yīng)當通過經(jīng)營手段使城市的價值升值，最終為城市的居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境，提高他們的公共生活質(zhì)量和幸福指數(shù)，使城市里的所有人都可以分享經(jīng)濟發(fā)展的成果。政府在各種報告里面經(jīng)常提到，讓所有群體都能夠參與到經(jīng)濟發(fā)展成果的分享中。

唯有此，社會才能夠真正穩(wěn)定，我們的經(jīng)濟結(jié)構(gòu)才可以得到調(diào)整。現(xiàn)在，北京應(yīng)該考慮地產(chǎn)的價值鏈了。2001年我們的土地實行土地收購儲備制度、實行招拍掛之后，全國的土地價格明顯上漲。再加上由于我們現(xiàn)在保護農(nóng)業(yè)用地，土地已經(jīng)成為了稀缺資源。但是由于城市發(fā)展對土地的需求不斷增強，土地價格于是越來越高。另外，由于最近金融系統(tǒng)又對信貸提高了門檻，如此一來，小的房地產(chǎn)企業(yè)拿地融資能力于是越來越弱。而大的房地產(chǎn)企業(yè)則可以通過多元化的渠道和國際資本（包括我們將來發(fā)展的地產(chǎn)輔助行業(yè)），拿到比較好的土地資源。這樣大的房地產(chǎn)企業(yè)就會發(fā)展得越來越快。這樣，一個行業(yè)中就形成了土地與資本的二重奏，就形成了馬太效應(yīng)。所以在這塊我們應(yīng)該有所警示。

談宏觀背景的目的正是為了談馬連道的問題。在土地經(jīng)濟上，我曾經(jīng)寫過文章。我們現(xiàn)在的土地政策還是有一些問題。北京應(yīng)該向周邊的城市輻射。像涿州等地離北京比較近，開發(fā)成本很低，它能夠解決北京現(xiàn)有房地產(chǎn)的問題。北京房地產(chǎn)現(xiàn)在有很多狀況，例如房產(chǎn)泡沫。要解決這些問題，可能要改變很多的機制。如果從輻射周邊地區(qū)這個點切入的話，改革的成本比較低一點。

現(xiàn)在回到馬連道。北京的商業(yè)地產(chǎn)成熟了，形成了CBD商圈、金融街商圈等五個商圈，擁有了相對完整的產(chǎn)業(yè)鏈條。北京商圈形成的一個方向就是市場的專業(yè)化程度提高，專業(yè)市場逐步集中，形成了以專業(yè)市場為核心的集散地，中關(guān)村的IT商圈和馬連道的茶葉市場就是最典型的例子。2002年馬連道被北京市商委評為商業(yè)一條街，成為為數(shù)不多的全國特色商業(yè)街區(qū)之一。但如果馬連道的定位僅僅停留在這個層面上，我認為馬連道還是一種經(jīng)營模式比較原始、附加值比較低的簡單的、靠自發(fā)性來發(fā)展的商品集散地。

這不應(yīng)該是馬連道將來發(fā)展的主體模式。馬連道應(yīng)該以中高級的批發(fā)市場為載體，吸引全球的資金、信息、人才進入大馬連道。馬連道的市場整合放大后，進入全球，做到全球產(chǎn)業(yè)馬連道整合，形成馬連道模式。大家可以設(shè)想，如果全國的茶葉巨頭都到馬連道，茶葉巨頭通過自身能力吸引來相關(guān)服務(wù)企業(yè)。這些企業(yè)聚在一起，必然能提升所在區(qū)域的輻射力，帶來更多的產(chǎn)業(yè)配套的設(shè)施。而更多的商業(yè)配套服務(wù)聚集，就會形成環(huán)環(huán)相扣、互相作用、互相延伸、良性互動的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展模式。

這樣馬連道就形成了集茶葉金融、茶葉貿(mào)易、茶葉文化、茶葉地產(chǎn)、茶葉研究、茶葉商務(wù)服務(wù)等模式于一體的產(chǎn)業(yè)中心。從而，馬連道將不再僅僅是宣武（現(xiàn)已經(jīng)并入西城）的馬連道和北京的馬連道，而是世界馬連道。

馬連道的面積和空間很有限，比較狹窄，因此必須進行分工和轉(zhuǎn)移。如果把發(fā)展馬連道比作建金字塔的話，要把塔頂放在西城區(qū)。只有做好全球商業(yè)的服務(wù)和整合，馬連道才是真正意義上的馬連道。這一切都需要規(guī)劃，特別是地產(chǎn)規(guī)劃，比如在馬連道要建立一些國際的商業(yè)金融大廈、全球的茶葉貿(mào)易大廈等等，成熟的馬連道應(yīng)該重點規(guī)劃茶產(chǎn)業(yè)這一塊，因為茶葉不僅僅和農(nóng)業(yè)聯(lián)系在一起，更是文化。各地方的茶文化博大精深，如果把全國乃至世界各地的茶文化移植到馬連道，對馬連道來說這不僅僅是地產(chǎn)和茶葉的結(jié)合，還是人的文化的結(jié)合。屆時，馬連道如果能被建設(shè)成為全球的茶業(yè)服務(wù)中心，形成茶文化與地產(chǎn)良性互動的馬連道模式，必然會最大限度地帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，滿足北京城市功能擴展和城市輻射力增強的區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展需要。

在這個模式里面，對馬連道所進行的規(guī)劃的完整性、綜合性和聯(lián)系性是極其重要的。并且，這個規(guī)劃要分階段實施和建設(shè)，要將商貿(mào)中心與文化結(jié)合起來，聯(lián)合打造出更大的經(jīng)濟效應(yīng)。希望馬連道能成為北京新的、更重要的地標，早日具備超越地理空間的聚集、輻射能力，帶動全國的人流、信息流全面匯集。

（作者系北京大學(xué)政府管理與產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究院執(zhí)行院長）