甲級辦公樓 租金全球最貴

去年，香港甲級辦公樓租金排名還是全球第二，一年以后租金已躍升全球首位。租金上漲是說明亞洲地區經濟穩步回暖，還是受港府出重招打壓住宅物業炒風，促投資者轉向辦公樓物業呢?可以肯定，是的。

中環租金最高成金融核心區

近期公布的各項調查均顯示，香港物業的價格及租金已相繼位于全球前列位置。

香港特區差餉物業估價署日前表示，香港本地辦公樓租售價升勢，由2009年延伸至2011年，售價節節上升，各級辦公樓均有可觀的增幅。

高力國際最新發布的《全球辦公樓研究報告》指出，截至去年12月，香港甲級辦公樓租金仍位居首位，為每年每平方英尺191.97美元(約合每天每平方米36.99元人民幣)。倫敦西區和東京則分別位居第二和第三位。上海甲級辦公樓租金為每年每平方英尺40.02美元(約合每天每平方米7，7元人民幣)，在全球最貴辦公樓租金排名中列第42位。

高緯環球發表數據顯示，去年香港中環的超甲級辦公樓，成為全球最昂貴的辦公樓市場，平均租金較2009年上升超過50％，每月每平方尺20.04美元(折合港幣155.90元)，已超越東京及倫敦西區，成為全球辦公樓租金最昂貴的地區。

戴德梁行指出，今年首季香港甲級商廈租金已升6％至7％，預計未來三季仍然上升，全年租金升幅料達15％至20％。

此前受國際金融危機影響，不少公司縮減規模，香港樓市曾顯現低迷狀態。但隨著香港經濟逐漸走出低谷，諸多公司恢復擴充業務，令甲、乙級辦公樓需求持續增長。

目前，外資公司都著力于亞太地區尋找更多業務機會，加之中國內地的商務機會增加，這些成為香港辦公樓租賃需求的重要支撐。

其實，當前已是亞太地區辦公樓市場的黃金時期。隨著全球各地的企業競相進入香港市場，香港辦公樓租金增長強勁，這也體現了亞太地區的復蘇之強勁，以及中國大陸市場不斷增強的影響力。

與此同時，從香港辦公樓區域劃分來看，中環的租戶大多屬于金融或專業行業，令中環從香港的中央商務區變成中央金融區。而香港政府未來的辦公樓市場發展規劃，亦正配合這—趨勢。

根據高緯環球提供的數據，今年首季，港島東及尖沙咀區租金升幅最高，分別達12.9％及12.70％，不過，強勁的租金升幅亦使部分跨國公司搬至非核心地區，如蘇黎世保險原租用尖沙咀商廈，現已遷至九龍東，租用了10萬平方尺辦公樓面積，而尖沙咀待租率由去年12月的7％升至上月的7.5％。

商務樓需求旺盛促租金上揚

辦公樓需求增加，可是在寸土寸金的香港，要想增加辦公樓的供應量卻極為困難。近年香港辦公樓落成量偏低，其中核心區甲級辦公樓長期供不應求。需求增加推動租金上漲，辦公樓價格亦追隨租金攀升。

今年4月底，港府發布報告稱，2010年香港私人辦公樓的落成量為12.41萬平米，較2009年下降18％，辦公樓租售價升勢由2009年延伸至2010年，升幅超過兩位數。

香港差餉物業估價署的《香港物業報告2011))指出，甲級辦公樓的落成量為11.52萬平米，全部位于非核心地區，當中35％來自油麻地。乙級及丙級辦公樓的落成量分別為7400平米和1500平米。

報告稱，辦公樓的整體使用量掉頭向上，占用樓面面積回升至33.91萬平米，其中甲級、乙級及丙級辦公樓分別為29.2萬平米、2.9萬平米和1.81萬平米。

由于使用量增加，空置量跌至85.97萬平米，相當于總存量的8％。甲級辦公樓的空置率回落至8.5％，乙級及丙級辦公樓的空置率則分別為7.1％和7.3％。辦公樓空置率的降低，也從一個側面也反映了租戶需求的旺盛。

那么，今年辦公樓的供應量會增加嗎?答案是否定的，未來仍是供不應求的狀態。

香港差餉物業估價署透露，香港辦公樓未來的落成量，將會徘徊于今年的15.15萬平米和2012年的11.42萬平米左右。隨著過去數年落成量高企，2012年甲級辦公樓的落成量，或會銳減至4.84萬平米，其中71％位于港島的核心地區，乙級辦公樓方面，2011和2012年的預測落成量分別為2.97萬平米和6.09萬平米；丙級辦公樓則只有4900平方米的樓面在2012年落成。

在這樣的情況下，不少業界人士認為，香港甲級辦公樓租金將持續企穩向上。

中原辦公樓部預料，未來辦公樓新供應將集中于非核心區，如九龍灣、觀塘、黃竹坑等，預期核心區辦公樓供求失衡將持續。雖然近年非核心區如東九龍地區之甲級辦公樓新供應大幅增加，吸引不少保險、金融業用戶，但目前核心區如中環、金鐘等辦公樓需求仍然有增無減。

據悉，在九龍東，過去一年當地整體租金取得42.1％的同比升幅，3A級商廈的升幅更高達52.6％，為各區之冠。

另有業內人士預期，在未來幾年，香港寫字樓每年的平均新供應將有192萬平方尺，遠少于2007年至2010年四年間每年平均315萬平方尺的供應量。

高緯執行總監蕭亮輝同樣認為，在供應持續不足，并遠落后于需求下，預料今年租金會持續攀升，幅度由15％至25％不等，而待租率則會進一步下跌。

辦公樓投資者增加

除辦公樓供不應求外，另一個值得注意的現象是，香港房產新政對辦公樓物業走向的影響。

去年11月，港府推出特別印花稅，令短炒住宅投資的成本增加，使短炒及投機活動有所收斂。

住宅短炒風雖然剎住，不過，同期查詢買賣辦公樓的投資者卻增加逾10％，業內人士指出，寫字樓投資氣氛在2、3月已轉趨活躍，有不少中長線投資者加入此行。

據悉，目前香港甲級辦公樓平均租金回報率約為3厘，遠高于豪宅物業一般僅約2厘甚至更低的回報。在低息環境及市場資金充裕的情況下，辦公樓將成為投資市場的重要工具。

不過，由于大部分業主看好后市，持貨惜售，買家往往要出高價才有成交，因而辦公樓成交量預計將會縮減10％。同時，在多家銀行先后收緊H按優惠下，部分投資者態度也可能轉而謹慎。